大約一個月前，與基金界幾位朋友閑聚，談起“看好什么”的話題。當我說房地產是否可以關注時，有朋友投來異樣的眼光：“找死啊？不懂政策！”顯然，他的意思是，不順應中央調控房地產市場的政策，將會輸得很慘。
10天前，又與某大型國有投資公司主管資本市場投資的朋友說起房地產。這位朋友更是語重心長：“要吃透政策精神吶！”言下之意也是不言而喻。
而在一些市場人士看來，更嚴厲的調控政策還在后面，房地產板塊好比股市中的毒品，應該遠離。
昨日，國務院領導提出，要把最嚴格的土地管理制度落到實處。在此影響下，房地產板塊全線上揚，股市陰沉沉的上空似乎出現了些許曙光。但，依然還要問那個老問題，宏觀調控下的房地產股票要繼續走好，行嗎？
我看行。
房地產行不行，撥開各類紛擾的因素，應當把握兩點，也就是房地產行業上游的關鍵因素：利率和地價。不是說它的下游亦即需求不重要，對于剛剛開始城市化和住房商品化的中國來說，需求暫時還構不成分析房地產行業走勢的要點。
利率之于房地產行業無異于命根子。利率走高對房地產行業絕對不是好事。一方面，在居民的各種商品需求中，住房是最為昂貴的消費，大部分人都得向銀行打借條，而且一定是一輩子最嚇人的借條，利率調上幾個點，大把的薪水就拱手送給銀行了，誰還敢買房？另一方面，房地產大佬們又有幾個不是靠高額貸款挖坑壘墻的？因此，房地產公司財務報表的利率彈性極大。始于2002年的全球房地產牛市，正是產生于全球的低利率環境。
8月8日美聯儲議息會議作出暫停加息的決定。這對房地產業無疑是個利好。專家分析，這很可能不是連續17次加息的暫停，而是加息周期的結束。由此必然導致美元重返貶值軌道。這就意味著人民幣升值壓力將進一步加大，利率依然難以成為宏觀調控的手段。
光看利率還不行。假設政府迅速批出大量土地用于住房建設，土地價格一路走低，那么房價也必然走低，有著大量土地儲備的房地產公司會因此而遭遇滅頂之災�？墒聦嵤牵獙嵭凶顕栏竦耐恋毓芾碇贫�，這不僅是由我國國情所決定的長期政策，同時恐怕也是眼下宏觀調控最有效的措施。既然利率這一市場化調節手段的運用受到了匯率因素的制約，那么減少土地供給、限制新開工項目這些行政手段就成了必然選擇。
于是，最終的公式演變為：“不易改變的低利率+最嚴格的土地管理制度=房地產板塊還不錯”。
(來源：中國證券報 作者：衛保川)
