中新網(wǎng)7月12日電 據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，中國(guó)大中城市的樓市存在一種普遍現(xiàn)象，就是開(kāi)發(fā)商在獲取商品房預(yù)售許可證之前就搞營(yíng)銷、促銷活動(dòng)，通過(guò)預(yù)約登記、發(fā)放認(rèn)籌卡、收取“誠(chéng)意金”等吸引一批客戶，而獲得了優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)的一些購(gòu)房者也以“準(zhǔn)業(yè)主”自居。
但是，在房?jī)r(jià)步步走高的情況下，樓盤(pán)正式開(kāi)盤(pán)時(shí)的價(jià)格可能要比開(kāi)發(fā)商原來(lái)預(yù)測(cè)價(jià)位高出一大截。這時(shí)，預(yù)約登記客戶們面臨兩難選擇：一是放棄，收回“誠(chéng)意金”，但他們環(huán)顧四周，發(fā)現(xiàn)樓盤(pán)價(jià)位都漲上去了，對(duì)某樓盤(pán)進(jìn)行預(yù)約登記已使他們喪失了長(zhǎng)達(dá)數(shù)月甚至一年的寶貴選房購(gòu)房時(shí)間；二是咬牙接受高的開(kāi)盤(pán)價(jià)，比心理預(yù)期多支付數(shù)萬(wàn)元、十幾萬(wàn)元甚至更多的錢(qián)。
登記客戶：一年前的預(yù)約 一年后的噩夢(mèng)
近日，福州市認(rèn)購(gòu)預(yù)約了同一樓盤(pán)的3位購(gòu)房者訴說(shuō)了他們以認(rèn)購(gòu)預(yù)約方式購(gòu)房的噩夢(mèng)般的遭遇。
據(jù)他們介紹，2004年11月，一開(kāi)發(fā)商在福州市“住交會(huì)”上推出一個(gè)臨閩江的樓盤(pán)。2005年5月，該開(kāi)發(fā)商在一家五星級(jí)酒店舉行了樓盤(pán)推介會(huì)，采取電腦搖號(hào)預(yù)約登記方式，確定預(yù)約客戶的“購(gòu)房順位”，同一套房子有幾位預(yù)約者，當(dāng)?shù)谝豁樜活A(yù)約者放棄認(rèn)購(gòu)權(quán)時(shí)第二順位才補(bǔ)上，以此類推。每位預(yù)約者與開(kāi)發(fā)商簽訂了“認(rèn)購(gòu)預(yù)約單”，并按不同順位交納了1萬(wàn)元-3萬(wàn)元不等的“誠(chéng)意金”，這樣，開(kāi)發(fā)商一舉融資上千萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)，該樓盤(pán)一些銷售人員口頭宣布了一個(gè)大致的預(yù)測(cè)價(jià)格，高層每平方米4000元-4200元。直到2005年11月，當(dāng)?shù)囟嗉颐襟w刊登的還是這個(gè)價(jià)位，所以許多預(yù)約者認(rèn)為，這就是與開(kāi)發(fā)商約定的銷售價(jià)格，也是他們的心理預(yù)期價(jià)格。
推介會(huì)之后，開(kāi)發(fā)商以各種理由延遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間，時(shí)至今日，一年多過(guò)去了，該樓盤(pán)臨江的3幢樓還沒(méi)有開(kāi)盤(pán)銷售。從5月1日起，預(yù)約購(gòu)房者多次找開(kāi)發(fā)商討說(shuō)法。在談判中開(kāi)發(fā)商表示，因樓盤(pán)營(yíng)建成本增加，價(jià)格要調(diào)整，每平方米可能要上調(diào)一千多元。
預(yù)約者認(rèn)為，因?yàn)楫?dāng)初有一個(gè)大致的價(jià)格框架，“準(zhǔn)業(yè)主”們才會(huì)交“誠(chéng)意金”，但開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在完全否認(rèn)有價(jià)格方面的約定。開(kāi)發(fā)商圈走大筆“誠(chéng)意金”投入運(yùn)作，到頭來(lái)還讓預(yù)約者買(mǎi)高價(jià)房。一位購(gòu)房者說(shuō)：“現(xiàn)在購(gòu)房者如此憤怒，是因?yàn)楸煌系臅r(shí)間太長(zhǎng)了，按福州去年的房?jī)r(jià)，每平方米4000多元可以買(mǎi)到很好的房子�！�
開(kāi)發(fā)商：從未向公眾承諾過(guò)銷售價(jià)格
對(duì)于登記客戶提出的種種質(zhì)疑，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商提供了一份書(shū)面材料作為回應(yīng)。其要點(diǎn)是：
一、開(kāi)發(fā)商從未向公眾或登記客戶承諾過(guò)銷售價(jià)格。開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)正式銷售前進(jìn)行營(yíng)銷推廣是業(yè)界的普遍做法。媒體披露的樓盤(pán)信息及對(duì)價(jià)格的預(yù)測(cè)僅僅是為了方便購(gòu)房者在選擇時(shí)參考，與開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)，不是開(kāi)發(fā)商的意思表示。在樓盤(pán)取得預(yù)售許可證之前，其設(shè)計(jì)并未定型，不可能公布或?qū)ν獬兄Z價(jià)格。部分登記客戶要求開(kāi)發(fā)商按照媒體一年前預(yù)測(cè)的價(jià)格與其簽約，于法無(wú)據(jù)。開(kāi)發(fā)商還反問(wèn)：如果房?jī)r(jià)下跌，開(kāi)發(fā)商要求登記客戶以媒體當(dāng)時(shí)預(yù)測(cè)的價(jià)格簽約，客戶會(huì)接受嗎？
二、登記客戶取得的僅僅是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。通過(guò)搖號(hào)確定購(gòu)房順位，每一套房子都有若干個(gè)順位的客戶，后順位的客戶只有在前順位客戶未能接受開(kāi)盤(pán)價(jià)格放棄登記時(shí)才有可能成為訂約客戶，這也從另一個(gè)角度證明了客戶知道房?jī)r(jià)在登記時(shí)尚未確定的事實(shí)。在未取得預(yù)售證的情況下，預(yù)先登記并不涉及對(duì)客戶銷售的承諾，登記客戶取得的僅僅是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
三、各種原因?qū)е骂A(yù)售證的取得晚于預(yù)期，開(kāi)發(fā)商無(wú)捂盤(pán)或推延開(kāi)盤(pán)的故意。收取客戶預(yù)約登記“誠(chéng)意金”是業(yè)內(nèi)普遍做法，隨時(shí)可以退還。
該公司負(fù)責(zé)聯(lián)系媒體的一位職員不同意客戶被“套住”的說(shuō)法。她表示，客戶一直有主動(dòng)權(quán)、選擇權(quán)，開(kāi)發(fā)商無(wú)任何限定，隨時(shí)可以無(wú)條件退款。但她也承認(rèn)，公司少數(shù)銷售人員為了自己的業(yè)績(jī)對(duì)客戶作出不負(fù)責(zé)任的承諾，為公司帶來(lái)嚴(yán)重后患。
專家律師：違規(guī)操作不受法律保護(hù)
對(duì)于開(kāi)發(fā)商在獲取預(yù)售證之前搞所謂預(yù)約登記，福州某建筑企業(yè)負(fù)責(zé)人說(shuō)，福州業(yè)內(nèi)普遍如此，這是一種“灰色地帶”，許多樓盤(pán)剛開(kāi)工就舉辦推介會(huì)，進(jìn)行預(yù)約登記，收取“誠(chéng)意金”。其目的有二，一是對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行摸底；二是融資，無(wú)償使用登記客戶的“誠(chéng)意金”。其特征有二：一是不約定價(jià)格，只是含糊地、非正式地宣布預(yù)測(cè)價(jià)位；二是隨時(shí)可以無(wú)條件退還“誠(chéng)意金”，但不負(fù)擔(dān)利息。
福州市房管局一位人士明確表示，我國(guó)商品房預(yù)售許可制度的設(shè)立，帶有融資性質(zhì)，但按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，在獲取預(yù)售許可證之前，不能有任何銷售行為。因此，該案例中的“誠(chéng)意金”是不能收的，收錢(qián)行為就是違規(guī)銷售、變相銷售。
福州寬達(dá)律師事務(wù)所張圣林律師認(rèn)為，違法違規(guī)銷售，不受法律保護(hù)。具體到該案例，從登記客戶與開(kāi)發(fā)商已有的約定看，由于同一商品房有多人認(rèn)購(gòu)，且認(rèn)購(gòu)內(nèi)容并未約定購(gòu)房?jī)r(jià)格等基本條款，雙方的約定存在極大的不確定性，不具有預(yù)約合同的法律效力�？蛻粝氚疵襟w公布的價(jià)格購(gòu)房，達(dá)不到目的，只能要求開(kāi)發(fā)商返還“誠(chéng)意金”。目前雙方鬧成這個(gè)樣子，可謂“雙輸”，開(kāi)發(fā)商聲譽(yù)、形象受影響，客戶也處境尷尬。
張律師認(rèn)為，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)較為混亂的局面，政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)切實(shí)擔(dān)負(fù)起監(jiān)管職責(zé)，嚴(yán)格依法行政，使開(kāi)發(fā)商為其違規(guī)行為承擔(dān)違法成本。開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都要增強(qiáng)法律意識(shí)，依法操作，只有這樣，雙方的權(quán)益才會(huì)得到法律保護(hù)。(蘇杰)
