中新網(wǎng)8月28日電 兩稅對(duì)二手房市的沖擊有所減弱，25日，《市場(chǎng)報(bào)》記者在走訪北京二手房交易市場(chǎng)時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，不少中介、舊房市場(chǎng)的二手房交易信息明顯比8月初多了許多，前來(lái)問(wèn)詢者也不少。經(jīng)調(diào)查，二手房交易的交稅情況是有90%的人按住房轉(zhuǎn)讓收入的1%繳納個(gè)人所得稅，按20%交的人很少。業(yè)內(nèi)人士分析，就1%的房產(chǎn)個(gè)人所得稅稅率來(lái)講，對(duì)二手房市場(chǎng)影響微乎其微，這也是二手房市場(chǎng)淡中轉(zhuǎn)暖的主要原因。
“凈買(mǎi)價(jià)”叫板“凈賣(mài)價(jià)”
8月初，記者在一家房產(chǎn)中介看到一位前來(lái)咨詢賣(mài)房事宜的房主，業(yè)務(wù)員問(wèn)這位房主準(zhǔn)備凈賣(mài)多少錢(qián)？這位房主說(shuō)40萬(wàn)元，并問(wèn)如何交稅？業(yè)務(wù)員回答，稅可加到買(mǎi)房人身上，并使勁追問(wèn)是否出手。而現(xiàn)在記者看到的卻是業(yè)務(wù)員對(duì)前來(lái)賣(mài)房人的熱情度大打折扣。
以往賣(mài)方要求“凈價(jià)”出手幾乎成為一種普遍現(xiàn)象，而買(mǎi)方多數(shù)也是在無(wú)奈之下被動(dòng)接受。而且買(mǎi)房人還要替賣(mài)房人交稅。在近日，這種現(xiàn)象發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，有買(mǎi)方大膽地提出了“凈買(mǎi)價(jià)”的要求。愛(ài)家房產(chǎn)中介近期有這樣一單業(yè)務(wù)。掛牌價(jià)為65萬(wàn)元(凈)，加上過(guò)戶所需稅費(fèi)預(yù)計(jì)買(mǎi)家需支付3萬(wàn)元左右。而買(mǎi)方經(jīng)過(guò)考慮后，則提出了64萬(wàn)元凈買(mǎi)價(jià)(包括所有的稅費(fèi))的要求，這樣算來(lái)相當(dāng)于還價(jià)4萬(wàn)元，賣(mài)房者實(shí)際拿到的房款約在61萬(wàn)元左右，談判難度相當(dāng)大。但經(jīng)過(guò)經(jīng)紀(jì)人的一番努力，急于脫手的房東最終還是同意以這個(gè)價(jià)格成交。當(dāng)年賣(mài)家的“凈賣(mài)價(jià)”已變成買(mǎi)家的“凈買(mǎi)價(jià)”。在觀望氣氛籠罩下的二手房市場(chǎng)，買(mǎi)方占據(jù)了主動(dòng)權(quán)。
據(jù)了解，近期二手房市場(chǎng)中小戶型房源增多。二手房成交的主要是70萬(wàn)元以內(nèi)的中小戶型。成交價(jià)格基本控制在8000元/平方米以內(nèi)，而一些建造年份較早的房源(1990年以前的)成交價(jià)格甚至更低。無(wú)論是新盤(pán)的低價(jià)入市，還是二手房的及時(shí)調(diào)整，目前的成交數(shù)據(jù)都表明：低價(jià)房源在此時(shí)更能引起買(mǎi)方的興趣，成交的把握更大。二手房市場(chǎng)由賣(mài)方市場(chǎng)正向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。一些賣(mài)不出好價(jià)錢(qián)的二手房開(kāi)始轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)，使租賃市場(chǎng)房源大增，價(jià)格也有所下降。
“有效避稅”后患多
另?yè)?jù)了解，在二手房交易時(shí)，不少購(gòu)房者采用“黑白合同”、“假贈(zèng)與”與“房屋典當(dāng)”等“規(guī)則空白”進(jìn)行避稅的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。其實(shí)這里隱藏著重重風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)專家提醒消費(fèi)者不要采取不正當(dāng)?shù)姆椒ū芏�，這樣會(huì)給你帶來(lái)不必要的麻煩。
據(jù)了解，一些二手房中介為達(dá)到盡快成交的目的，抓住買(mǎi)賣(mài)雙方的心理，為雙方出如何“合理避稅”的主意。他們常用的方法是：
一、“有意壓低交易價(jià)格”買(mǎi)賣(mài)雙方故意壓低房屋實(shí)際成交價(jià)格，欲達(dá)到少繳稅的目的。
專家提醒：對(duì)于“有意壓低成交價(jià)”的做法，第一，其違反稅收政策，政府對(duì)此違規(guī)行為也即將加大監(jiān)管力度，風(fēng)險(xiǎn)性較大；第二，從購(gòu)房者角度來(lái)看，當(dāng)此房產(chǎn)再次出售時(shí)，先行做低的“購(gòu)買(mǎi)價(jià)”將拉大買(mǎi)賣(mài)差額，反而再次增加出售成本，得不償失。
二、假贈(zèng)予方式。這是二手房買(mǎi)賣(mài)雙方為達(dá)到“避稅”目的，本無(wú)親友關(guān)系，私下交易后，卻以此名義經(jīng)過(guò)公證將房產(chǎn)進(jìn)行“贈(zèng)予”。按照目前的政策，贈(zèng)與過(guò)戶只需買(mǎi)方繳納4%契稅，而買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶如果在5年以內(nèi)需要繳納5.5%營(yíng)業(yè)稅、2%或4%契稅，以及個(gè)稅。
專家提醒：針對(duì)“假贈(zèng)予”，有關(guān)法規(guī)規(guī)定除公益捐贈(zèng)不可反悔外，一般公民間的財(cái)產(chǎn)贈(zèng)予，其贈(zèng)予人可以反悔。
如果在房產(chǎn)交易中，雙方表面辦理的是“假贈(zèng)予”，一旦發(fā)生糾紛，買(mǎi)房方因缺乏證據(jù)很可能得不到法律的支持。
三、“假租賃真交易”。由于房產(chǎn)可免稅的年限未到，或干脆為“避稅”，買(mǎi)賣(mài)雙方交易后卻不按規(guī)定辦理繳稅、過(guò)戶、更名等手續(xù)，以表面的租賃合同替代交易合同。
專家提醒：假租賃真交易風(fēng)險(xiǎn)很大，一旦發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，受害方往往是買(mǎi)房方。
四、“規(guī)避第二套房產(chǎn)”。一些中介向投資者建議，夫妻買(mǎi)房，最好只寫(xiě)一個(gè)人的名字，這樣可以規(guī)避第二套房產(chǎn)因非自住而繳稅�！坝捎谕ㄖ幸�(guī)定對(duì)自住5年以上的惟一用房免稅，售房者可在自住房上做文章，比如買(mǎi)房時(shí)以父母、兒子或者夫妻雙方的一方為產(chǎn)權(quán)持有者。”
專家提醒：一旦親屬間出現(xiàn)利益糾紛，則難以理清。
五、“協(xié)議延期辦理產(chǎn)權(quán)變更”。這種避稅方式看上去有理有利，但其背后卻暗藏著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)，稍不留神，就有可能讓二手房買(mǎi)賣(mài)雙方落得一個(gè)“貪小便宜吃大虧”的下場(chǎng)。
專家提醒：一、如果房?jī)r(jià)大漲，賣(mài)房人有可能因此毀約而不再按協(xié)議的約定時(shí)間去辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，意圖提高房屋的成交價(jià)或轉(zhuǎn)售；二、可能到協(xié)議約定時(shí)間辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，又出現(xiàn)某些原因而致使過(guò)戶手續(xù)辦不了；三、若賣(mài)房人背著買(mǎi)主申請(qǐng)補(bǔ)辦了產(chǎn)權(quán)證，又把房屋賣(mài)給第三人并辦理了過(guò)戶手續(xù)的話，買(mǎi)主將無(wú)法取得房屋所有權(quán)。
這些常見(jiàn)的“合理避稅”行為都是違法的，而且為當(dāng)事人留下嚴(yán)重后患。住房是金額巨大的財(cái)產(chǎn)，我們?cè)讷@得時(shí)就應(yīng)合理合法，公民的合法權(quán)益才能受到法律保護(hù)。如果獲得時(shí)的程序、方式等違法，一旦發(fā)生糾紛，公民勢(shì)必得不到應(yīng)有的保護(hù)。按總值1%交稅費(fèi)其實(shí)并不高，沒(méi)必要鋌而走險(xiǎn)。
隨著二手房市場(chǎng)交易的規(guī)范，二手房市場(chǎng)的春天也有望到來(lái)。(王蘇伊)
