中新網(wǎng)10月16日電 經(jīng)過連續(xù)4個月的反彈后，滬上中資商業(yè)銀行個人住房貸款再次出現(xiàn)負(fù)增長。上海銀監(jiān)局最新披露的數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，個人住房貸款余額2481.20億元，當(dāng)月減少0.36億元，比年初減少63.14億元。
據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)時報》報道，個人房貸余額的增減，與房地產(chǎn)市場的活躍度有很大關(guān)系。受今年3月份起房地產(chǎn)市場一度成交活躍產(chǎn)生的滯后效應(yīng)影響，滬上中資商業(yè)銀行個人住房貸款曾于5月份扭轉(zhuǎn)連續(xù)10個月的跌勢，6月份一度大幅增加38億元。但隨后一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控措施的出臺，尤其是8月1日起個人住房轉(zhuǎn)讓個人所得稅新政的生效，使各方早已對個人房貸回落產(chǎn)生較強(qiáng)預(yù)期。央行上�？偛堪l(fā)布2006年7月上海市貨幣信貸運(yùn)行情況時就指出，預(yù)計今年后幾個月商業(yè)銀行個人住房貸款需求不會大幅增加。
此次披露的數(shù)據(jù)進(jìn)一步顯示，滬上中資商業(yè)銀行一手房貸款連續(xù)3個月回落，9月減少3.57億元；二手房貸款連續(xù)3個月環(huán)比少增，當(dāng)月增加3.22億元。換言之，若不是二手房貸款的“彌補(bǔ)”，滬上個人房貸在7月份就出現(xiàn)負(fù)增長了。
業(yè)內(nèi)人士稱，個人房貸雖是各銀行最看好的業(yè)務(wù)之一，但其回落在所難免。
一方面，在目前的樓市調(diào)控背景下，房地產(chǎn)市場交易難見火爆，決定了個人房貸業(yè)務(wù)的增長缺乏基礎(chǔ)。搜房網(wǎng)國慶長假期間的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查表明，70.07%的購房者認(rèn)為房價將持續(xù)下跌，有15.07%的購房者認(rèn)為房價會先跌后漲，另有6.85%的購房者則認(rèn)為房價會先漲后跌，只有8%的買房人認(rèn)為房價還會持續(xù)上漲。“買漲不買跌”的消費(fèi)心理，勢必促使房價走低。
另一方面，央行加息及市場上依然存在的加息預(yù)期，將導(dǎo)致年內(nèi)再掀個人房貸提前還貸潮。盡管各銀行普遍抬高了提前還貸的門檻，加收違約金，但從以往經(jīng)驗(yàn)看，提前還貸難以阻擋，尤其對1年以上的存量房貸很難產(chǎn)生約束作用。這意味著個人房貸的存量與增量都“告急”，銀行只能眼睜睜看著貸款余額走向負(fù)增長。
其實(shí)，各銀行間房貸業(yè)務(wù)發(fā)展并不平衡，一些銀行在7月份就已“告急”。滬上銀行間圍繞個人房貸的同行競爭也明顯升溫，紛紛忙于“挖墻腳”和挽留客戶。
在挽留客戶方面，各銀行爭相推出循環(huán)貸款，將被抵押的房產(chǎn)資源“動起來”，以此挽留老客戶。工行上海分行還推出加按揭和追加貸款服務(wù)，加按揭額度加上原貸款余額之和不超過原住房購置金額或評估價值的70%。假如客戶看中一套老式公房，房齡已超過25年，無法單獨(dú)從銀行獲得住房按揭貸款。通過申請加按揭貸款用于購買老式公房，就可獲得長達(dá)10年的貸款期限。此類“衍生業(yè)務(wù)”的推出，鞏固了部分有其它貸款需求的房貸客戶資源。
據(jù)了解，監(jiān)管部門早先曾建議各銀行將支行房貸審批權(quán)上收到分行，以達(dá)到控制風(fēng)險的目的。但面對房貸業(yè)務(wù)的萎縮趨勢，審批權(quán)重新下放成為部分銀行的應(yīng)對之策。個別銀行在政策許可的范疇內(nèi)降低了申請門檻及按揭成數(shù)與利率的優(yōu)惠，還提高給房貸中介機(jī)構(gòu)的“返點(diǎn)”額度。8月份央行加息，將房貸優(yōu)惠利率由基準(zhǔn)利率的0.9倍放寬到0.85倍。對于貸款存量客戶，只要沒有不良還貸記錄或惡意逾期的，貸款利率差不多都會自動下浮到基準(zhǔn)利率的0.85倍。對于符合相關(guān)條件的二次或三次購房者，也有機(jī)會獲得與首次購房的自住購房人同等的利率優(yōu)惠，即按基準(zhǔn)利率0.85倍執(zhí)行。對于公務(wù)員、教師等優(yōu)質(zhì)客戶，有的銀行還放寬至8成按揭。
業(yè)內(nèi)人士稱，理財業(yè)務(wù)見效太慢，信用卡業(yè)務(wù)贏利遙遙無期，使得個人房貸業(yè)務(wù)成為各銀行向零售方面轉(zhuǎn)型的必爭之地。但對銀行來說，面對房貸壞賬率上升，及房地產(chǎn)市場潛在風(fēng)險，提高資產(chǎn)質(zhì)量仍十分重要。此前，央行上海總部已經(jīng)提醒金融機(jī)構(gòu)，“應(yīng)努力完善個人住房貸款政策，創(chuàng)新住房信貸品種，支持合理住房消費(fèi)；合理把握個人住房貸款利率浮動幅度，審慎確定不同客戶的首付款比例。”此政策信號說明銀行不能因?yàn)橥卣狗抠J業(yè)務(wù)而降低風(fēng)險意識，因?yàn)樵谶@方面以往推廣汽車消費(fèi)貸款是有過教訓(xùn)的。（張煒）
