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限價(jià)房的定價(jià)和分配問題，都有很高的技術(shù)難度，都面臨很多市場(chǎng)困難
★ 本刊記者/謝良兵
9月3日中午，從柏林愛樂看完樣板間，董飛繼續(xù)往一街之隔的萬(wàn)象新天售樓處走去。在往北行走的過程中，他發(fā)現(xiàn)柏林愛樂的東邊有一大塊空地被一圈圍檔圈住，圍檔上寫著很多“政府儲(chǔ)備用地”的字樣。
“這塊地是用來(lái)干嗎的？”董飛問陪他看房的黃國(guó)強(qiáng)�！斑@塊地是用來(lái)蓋限價(jià)房的�！弊鳛榈禺a(chǎn)記者，黃國(guó)強(qiáng)多少知道一些�！罢娴膯�？這個(gè)限價(jià)房什么時(shí)候開盤？大概多少錢？我能買嗎？”董飛問。
董飛看到的這塊“政府儲(chǔ)備用地”，正是北京市政府“限價(jià)房”規(guī)劃中的“朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)鄉(xiāng)地塊”。目前該區(qū)域主要在售的商品房銷售價(jià)格在5500元～6500元/平方米左右。而根據(jù)政府預(yù)計(jì)，此地塊的“限價(jià)房”銷售價(jià)格將會(huì)在4500元/平方米左右。
政策有待“進(jìn)一步完善”
面對(duì)董飛的一連串問題，黃國(guó)強(qiáng)并不能作答。事實(shí)上，即使是北京市相關(guān)政府部門，也暫時(shí)解答不了董飛的所有疑問。到目前為止，“限價(jià)房”相關(guān)細(xì)則仍未出臺(tái)。曾有媒體報(bào)道，北京第一塊“限價(jià)房”用地將在9月初入市。但是直到8月22日，北京市國(guó)土資源局還在就相關(guān)問題組織召開“兩限普通商品房”(即限價(jià)商品房)政策研討會(huì)。
在這次政策研討會(huì)上，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)透露，目前北京市“兩限普通商品房”備選地塊的確定原則、供應(yīng)方式等已經(jīng)基本確定，定價(jià)原則、銷售方式、購(gòu)買對(duì)象的界定以及對(duì)開發(fā)商的管理措施也已基本成型�！暗哌�要經(jīng)過進(jìn)一步的完善和修改才能最終出臺(tái)�！�
根據(jù)早前北京市土地儲(chǔ)備中心公布的情況來(lái)看，目前的“限價(jià)房”備選用地依然還是此前已確定的7塊地：即豐臺(tái)區(qū)東鐵匠營(yíng)地塊、朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)鄉(xiāng)地塊、朝陽(yáng)區(qū)廣渠路地塊、石景山區(qū)老古城地塊、石景山區(qū)五里坨地塊、石景山區(qū)劉娘府地塊以及奧北南沙灘東路3號(hào)地。
根據(jù)本刊了解，作為第一批“限價(jià)房”用地，這七個(gè)地塊都是從北京市政府儲(chǔ)備用地里進(jìn)行選擇的。其中東鐵匠營(yíng)地塊曾為市國(guó)土資源局年初公布的8塊經(jīng)濟(jì)適用房備選地塊之一；南沙灘地塊5月份曾被掛牌出讓，但在最后一刻交易突然叫停，而被轉(zhuǎn)為限價(jià)地塊。
“主要是為了保證供應(yīng)的速度，也考慮到政府儲(chǔ)備用地包含的經(jīng)濟(jì)因素較少，適于提供(開發(fā))價(jià)格相對(duì)較低的住宅�！痹谡劦降貕K選擇的原因時(shí)，北京市國(guó)土資源局礦管處處長(zhǎng)陳一昕對(duì)本刊說。
根據(jù)政策研討會(huì)上顯示的信息，這些土地的供應(yīng)將在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采用競(jìng)地價(jià)、多部門聯(lián)合招標(biāo)、統(tǒng)一監(jiān)管的方式。在開發(fā)建設(shè)單位的選擇上，實(shí)行開發(fā)商準(zhǔn)入制度，對(duì)參與開發(fā)“限價(jià)房”的開發(fā)商予以鼓勵(lì)，在稅收、政策等方面予以支持。
在房?jī)r(jià)的確定方面，將根據(jù)實(shí)際情況，分區(qū)域設(shè)定不同的價(jià)格范圍。在目前的七塊地塊中，平均價(jià)格基本都在5000元/平方米左右。其中按區(qū)域分，奧北南沙灘東路3號(hào)地將達(dá)到7000元/平方米以上的價(jià)格，而石景山區(qū)五里坨地塊則會(huì)低至2500元至3000元/平方米。
在購(gòu)買人資格的確定方面，也是令政策制訂者最為頭疼的事情。此前曾有消息稱，北京“限價(jià)房”購(gòu)買對(duì)象的原則有三個(gè)：一是限定購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)水平；二是北京市戶口；三是首次購(gòu)房。但關(guān)于“戶口控制”的消息一出，公眾嘩然。
一位參與研討的專家向本刊透露，就這一點(diǎn)最后的妥協(xié)是，一方面利用“戶口控制”的資格審核模式；另一方面以在京工作年限進(jìn)行限制，在京工作年限則以繳納個(gè)人所得稅的時(shí)間記錄作為判斷依據(jù)。
至于“限價(jià)房”的定性問題，北京市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性房屋只針對(duì)排險(xiǎn)解危、文物保護(hù)區(qū)、城中村改造項(xiàng)目、奧運(yùn)市政重點(diǎn)工程項(xiàng)目。而“限價(jià)房”與經(jīng)濟(jì)適用房有所不同，“它的性質(zhì)還是商品房�！�
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