中新網(wǎng)10月20日電  據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》報(bào)道，自房地產(chǎn)宏觀調(diào)控開(kāi)始，銀行房貸業(yè)務(wù)壓力驟升，在競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，創(chuàng)新出不少房貸產(chǎn)品，著實(shí)令消費(fèi)者眼花繚亂。

　　從優(yōu)惠利率到延長(zhǎng)貸款期限，從節(jié)息到減免費(fèi)用，產(chǎn)品服務(wù)范圍從一套房產(chǎn)擴(kuò)大到二次置業(yè)，商業(yè)銀行在房貸產(chǎn)品上動(dòng)足腦筋，以求滿足市民的多樣化、復(fù)合化的貸款需求。

　　借款限額內(nèi)無(wú)限滿足需求

　　上半年，各家銀行紛紛推出直客式房貸，從開(kāi)放商著手，將對(duì)開(kāi)發(fā)商的減免轉(zhuǎn)嫁到房貸客戶的身上，讓消費(fèi)者利益最大化，而一房?jī)少J、循環(huán)貸、置換式房貸在放貸同時(shí)還滿足了貸款人的融資理財(cái)需求，為突發(fā)或不可避免的融資消費(fèi)提供了解決方案。

　　“直客式”房貸指銀行直接接受借款人申請(qǐng),直接向符合條件的自然人發(fā)放的用于購(gòu)買住房、商業(yè)用房(含再交易住房、商業(yè)用房)的信貸產(chǎn)品。

　　這種模式，開(kāi)發(fā)商無(wú)須向銀行交納10%左右的保證金，由擔(dān)保公司為自然人擔(dān)保，但是擔(dān)保費(fèi)用比可獲得的優(yōu)惠少。貸款人買一手房時(shí)，如一次性付款,房?jī)r(jià)通常有2%至5%的優(yōu)惠,但若在銀行貸款買房就鮮有優(yōu)惠了。而客戶憑著銀行的貸款和自己的首付款，以一次性付款的方式向開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)購(gòu)房，從而爭(zhēng)取享受房?jī)r(jià)優(yōu)惠。據(jù)悉，“直客式”個(gè)人房貸最高的貸款成數(shù)為8成，最長(zhǎng)期限為30年。

　　“一房?jī)少J”是個(gè)人住房商業(yè)貸款客戶可以用已經(jīng)辦理個(gè)人住房抵押貸款的抵押房產(chǎn)為抵押物，在該房產(chǎn)抵押價(jià)值大于原貸款余額的差額部分內(nèi)向市中行申請(qǐng)貸款，用于購(gòu)買房產(chǎn)、汽車等消費(fèi)以及投資經(jīng)營(yíng)。貸款最高額度為房屋評(píng)估價(jià)值的70%減去原貸款本金余額。“一房?jī)少J”可以滿足那些急需較大金額資金，但又苦于沒(méi)有更好融資渠道客戶的需求。

　　案例：為了迎接即將誕生的小寶寶，小王和愛(ài)人決定購(gòu)置一輛新車，卻又一時(shí)無(wú)法籌集到這樣一大筆資金。在這個(gè)情況下，小王通過(guò)“一房?jī)少J”解決了買車的資金缺口。小王2003年在市中行辦理了個(gè)人住房按揭貸款，貸款金額70萬(wàn)元，抵押房產(chǎn)價(jià)值100萬(wàn)元。2006年他尚有貸款60萬(wàn)元，房產(chǎn)由于升值現(xiàn)評(píng)估價(jià)為150萬(wàn)元，按計(jì)算公式，小王最高獲得貸款金額為45萬(wàn)元(150萬(wàn)×70%- 60萬(wàn)＝ 45萬(wàn)元)。

　　置換式個(gè)人住房貸款是指對(duì)全額付款購(gòu)買商品住房，取得房屋所有權(quán)證書(shū)不超過(guò)兩年的自然人客戶發(fā)放的貸款。這一業(yè)務(wù)開(kāi)通后，一次性付清房款(包括新房和二手房)卻又感覺(jué)手頭緊張的個(gè)人，可再度向農(nóng)行申請(qǐng)貸款，滿足個(gè)人的融資需求。與普通個(gè)人住房貸款相同，置換式個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)貸款年限為30年，貸款成數(shù)最高為七成，貸款利率也執(zhí)行相同標(biāo)準(zhǔn)。與其他銀行推出的房產(chǎn)抵押貸款相比，置換式個(gè)人房貸最為顯著的優(yōu)勢(shì)在于貸款年限較長(zhǎng)。

　　“循環(huán)貸”也稱個(gè)人住房循環(huán)授信，指將商品住房抵押給銀行而獲得的貸款額度，在規(guī)定時(shí)間和額度內(nèi)可以分次提款、循環(huán)使用。

　　“一房?jī)少J”和置換式個(gè)人住房貸款只能滿足貸款人房貸外的另一種貸款需求，那么循環(huán)貸則將這種功能發(fā)揮至極致，只要在信貸額度和期限范圍內(nèi)，各種貸款需求都會(huì)被滿足。

　　理財(cái)師介紹個(gè)人住房循環(huán)授信的優(yōu)點(diǎn)有：額度有效期長(zhǎng)，額度一次審批便可長(zhǎng)期有效，期限最長(zhǎng)可達(dá)30年，單筆貸款期限長(zhǎng)、利率低特點(diǎn)更為突出，其利率一般可享受房屋按揭相關(guān)優(yōu)惠利率；額度有效期內(nèi)用款便利，額度有效期內(nèi)，隨借隨用，深發(fā)展銀行還承諾可在1小時(shí)內(nèi)快速到賬；這種房貸產(chǎn)品具有周轉(zhuǎn)、理財(cái)特性讓客戶固定房產(chǎn)流動(dòng)起來(lái)，盡顯房產(chǎn)價(jià)值，同時(shí)滿足了客戶各種期限的融資需要。額度最高可達(dá)房產(chǎn)價(jià)值的8成，并能在房產(chǎn)價(jià)格上漲趨勢(shì)中獲得更大的額度空間。據(jù)了解，銀行循環(huán)授信額度金額分兩類，個(gè)人住房按揭貸款對(duì)應(yīng)的金額不超過(guò)1000萬(wàn)元，個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款對(duì)應(yīng)的金額不超過(guò)500萬(wàn)元。優(yōu)質(zhì)客戶基本都可享受同期央行基準(zhǔn)利率上下浮15%。

　　案例：深發(fā)展銀行自主額度循環(huán)信貸：張先生有一套市值100萬(wàn)元的商品住房，2006年8月25日辦理銀行按揭時(shí)可以申請(qǐng)最高80萬(wàn)元的“循環(huán)貸”自主額度，按年利率5.814%計(jì)算，2009年8月25日，仍有76.66萬(wàn)元額度，相當(dāng)于最初額度的96%。在發(fā)季度獎(jiǎng)或年終獎(jiǎng)等有額外收入時(shí)，他可以提前還掉部分按揭貸款，節(jié)省支出。當(dāng)他有任何急需資金的時(shí)候，可以就提前還款部分隨時(shí)提(借)出，手續(xù)簡(jiǎn)便快捷，一般1小時(shí)出賬。貸款額度確定采用按月等額本息還款法計(jì)算的剩余本金確定貸款額度。房產(chǎn)增值是貸款額度不受影響，該產(chǎn)品適用收入較為穩(wěn)定和豐裕，有提前還款能力、重視理財(cái)投資收益、視市場(chǎng)情況善于靈活調(diào)度資金的中青年白領(lǐng)購(gòu)房階層。

　　深發(fā)展綜合額度循環(huán)信貸：李先生有一套市值100萬(wàn)元的商品住房，他初始申請(qǐng)可獲得最高80萬(wàn)元的“循環(huán)貸”綜合額度，該額度每年核定一次。當(dāng)房?jī)r(jià)普遍上漲房屋市值達(dá)到120萬(wàn)時(shí)，李先生最高可獲得96萬(wàn)的額度使用空間。在綜合額度有效期(即核定期內(nèi))，李先生可以隨時(shí)到銀行申請(qǐng)單筆貸款，單筆貸款期限最長(zhǎng)可達(dá)30年，隨用隨提。貸款額度確定根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值，分期核定貸款額度分期調(diào)整額度金額，在房屋價(jià)格上漲趨勢(shì)中能獲得較大的額度空間。

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