中新網(wǎng)11月20日電 除了隱瞞利潤外，部分房地產(chǎn)商利潤還大量外流到合資合作方、中介或關(guān)聯(lián)個人，加上數(shù)額巨大的灰色支出，使得在房價暴漲的背景下，一些房地產(chǎn)商的報表利潤漲幅并不明顯。
據(jù)《中國證券報》報道，日前，財政部發(fā)布的《中華人民共和國財政部會計信息質(zhì)量檢查公告(第十二號)》顯示，部分房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真較為嚴(yán)重。39戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共查出資產(chǎn)不實93億元，收入不實84億元，利潤不實33億元；部分房地產(chǎn)企業(yè)存在較為嚴(yán)重的偷漏稅問題，少數(shù)企業(yè)甚至通過虛構(gòu)業(yè)務(wù)、編造合同等手段騙取銀行信用。
值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真，并不僅限于上述公告所透露的利潤隱瞞問題。現(xiàn)實中，一些房地產(chǎn)企業(yè)通過各式手段進行的利潤外流與利益輸送涉及的數(shù)額可能比利潤隱瞞更大、也更頻繁，而且很多利潤外流屬于“表外”業(yè)務(wù)，常規(guī)的審計查賬很難發(fā)現(xiàn)。概括而言，一些房地產(chǎn)企業(yè)的利潤外流主要有以下三種渠道。
外流到合資合作方
一些公司采取房地產(chǎn)開發(fā)項目合作或合資的方式，將公司應(yīng)得利潤外流到其他法人或自然人。
從公開披露信息的上市公司相關(guān)資料看，目前部分上市公司大股東將自己的項目交由上市公司開發(fā)，或是大股東和上市公司成立項目聯(lián)合開發(fā)公司。一般情況下，對于大股東出地，由股份公司出資金進行項目的合作，一些大股東與上市公司往往根據(jù)需要簽訂合作開發(fā)協(xié)議，由上市公司負(fù)擔(dān)開發(fā)項目的所有風(fēng)險，大股東坐收漁利，這實際上是變相侵占上市公司的利益。更有一些上市公司的母公司采取了只“合作”不出資的方式白拿利潤，或者并不采取項目合作、合資的方式，而是將其開發(fā)的房地產(chǎn)項目的成本(部分甚至全部)直接由上市公司承擔(dān)，自己做無本或低成本的生意。此類關(guān)聯(lián)交易，導(dǎo)致上市公司的利潤大幅減少或成本大幅增加。當(dāng)然，項目合作式的利潤外流，并不限于流向上市公司的大股東，也可能流向其他貌似無關(guān)的單位甚至公司高管私人控制的法人實體。而非上市公司由于沒有強制信息披露義務(wù)，其利潤外流的隱患就更大。
流向中介或關(guān)聯(lián)個人
房價飆升過程中產(chǎn)生的暴利，有一部分流向中介公司或關(guān)聯(lián)個人。
據(jù)媒體報道，房價暴漲的過程中，存在一些開發(fā)商與中介公司聯(lián)手哄抬房價并外流利潤的問題。其慣用方法是：先讓中介在開盤前一周就陸續(xù)雇民工排隊，制造銷售緊張氣氛；在開盤時，讓部分房源被中介或內(nèi)部員工等虛假客戶以高于申報價格10%到20%的價格簽訂合同；在正常排隊搶購不到房的情況下，中介公司就以虛高價格為參考價，開始到排隊的真實購買者中兜售，只要購房者在合同款外，向中介公司多付一定數(shù)額的“咨詢費”(有的高達(dá)10萬元)就可以買到“奇缺”并有升值潛力的房；這時，真正的買房者中開始有人憋不住“上鉤”，以高價或加價從中介手里買進，購房者中隨即產(chǎn)生“羊群效應(yīng)”，引起大批搶購；開發(fā)商開始大量出貨，中介手中的房子也乘機出手。等大部分房源售完時，開發(fā)商再以各種理由，撤銷當(dāng)初“演戲”時所訂的高價合同。
據(jù)上海房地資源網(wǎng)的信息，許多樓盤合同撤銷率之高讓人吃驚：某樓盤499套房子成交了1707次，合同撤銷1238次；86套房子成交了349次，合同撤銷310次。由此，在一些開發(fā)商與中介公司聯(lián)手的過程中，一方面哄抬了房價，但另一方面房地產(chǎn)公司并沒有從畸高的房價中獲得全部的利潤，很大一部分利潤外流給了中介公司——而這些利潤流向的中介公司很可能又跟某些個人存在利益關(guān)系。
灰色開支金額巨大
一些房地產(chǎn)公司的眾多灰色開支也侵蝕其利潤。
從行業(yè)的特殊性及橫向比較而言，房地產(chǎn)與建筑業(yè)是公認(rèn)的商業(yè)賄賂問題比較突出的行業(yè)之一。有業(yè)內(nèi)人士透露，一些公司用來疏通涉及開發(fā)各關(guān)節(jié)的好處費在開發(fā)期內(nèi)的幾年算下來，大概占到樓盤總成本的2%或3%左右，有的甚至更高。而對這些“灰色開支”，很多公司是通過虛增成本開支的方式而沖減稅前利潤的，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的利潤流向權(quán)利尋租者。（黃建中）
