中新網(wǎng)7月13日電 《上海證券報》12日證實，建設部《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》已經(jīng)簽發(fā)，“90平米占70%”的謎團終于解開。與一個多月前九部委“十五條”樓市調控細則中的嚴格量化要求不同，這一次的建設部165號解釋性文件對住房結構比例給出了稍顯寬松和具有彈性的政策口徑。
一、90平方米套型建筑面積為單套住房的建筑面積
規(guī)定：根據(jù)165號文件，90平方米套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。
文件指出，各地要嚴格按照上述要求，落實新建商品住房項目的規(guī)劃設計條件，確定套型結構比例要求，且不得擅自突破。對擅自突破的，城市規(guī)劃主管部門不得核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證；對不符合規(guī)劃許可內(nèi)容的，施工圖設計文件審查機構不得出具審查合格書，建設主管部門不得核發(fā)施工許可證，房地產(chǎn)主管部門不得核發(fā)預售許可證。
點評：香港一家外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資深建筑師評價，以建筑面積代替套型建筑面積的做法，其實是簡化了評估標準，同時對90平方米的實際要求更加嚴格。
因為，按照建設部此前的解釋，從測算方式上看，套型建筑面積的參照指標是標準層的建筑面積，不包括車庫、花園、物業(yè)管理用房、會所、裙房等各種配套的建筑面積。如果以套型建筑面積要求90平方米，開發(fā)商進入銷售環(huán)節(jié)的建筑面積指標可能超過90平方米。而此次統(tǒng)一后的建筑面積則包括所有的公攤面積，開發(fā)商可能尋找做大面積的空間變得更小。
二、70%比例適用于年度城市開發(fā)總量
規(guī)定：自2006年6月1日起，各城市(包括縣城，下同)年度(從6月1日起計算)新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到70%以上。
同時，各地應根據(jù)總量與項目相結合的原則，充分考慮城鎮(zhèn)中低收入居民家庭生活對交通等設施條件的需求，合理安排普通商品住房的區(qū)位布局，統(tǒng)籌落實新建住房結構比例要求，并將住房套型結構比例分解到具體區(qū)域。
點評：此前，關于新開工項目70%以上面積建90平方米以下小戶型的說法，曾經(jīng)被開發(fā)商視為影響力最大的政策之一，進而引發(fā)大量房地產(chǎn)開發(fā)項目暫停進度、靜待說法。同時，北京等地市場一度出現(xiàn)市中心大戶型一房難求的局面，也因此直接引發(fā)了地方政府和開發(fā)商向中央集中表態(tài)，申請再議。
調整后的細則明確了最終執(zhí)行辦法，顯然考慮了眾多市場人士反映的現(xiàn)實情況，將一部分政策調整權回歸地方政府，支持地方彈性控制。根據(jù)新規(guī)定，市中心等高檔商品房可能不被硬性要求70%以上面積都開發(fā)小戶型。
三、未取得許可證項目各地自定
規(guī)定：對于6月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項目，165號文件提出要“妥善處理”。
經(jīng)當?shù)卣鞔_需要調整套型結構比例的項目，其規(guī)劃設計方案和施工圖須按要求進行調整，送相關部門重新審查合格并辦理相關調整手續(xù)后，建設主管部門方可發(fā)放施工許可證。
另外，165號文件要求重點調整三類項目：過去違反規(guī)定批建的各類住宅項目特別是別墅類項目；在土地出讓時約定了銷售價位、套型面積等控制性要求，但企業(yè)未執(zhí)行的普通商品住房項目；以及以協(xié)議出讓方式取得土地使用權的項目。
點評：對于這一要求，一些專家表達了不同的觀點。上海房地產(chǎn)專家印堃華表示，已經(jīng)通過了規(guī)劃設計方案的項目，如果要求變更，需要政府出具強有力的變更依據(jù)，否則有涉嫌侵權的可能。
而具體由哪些依據(jù)出發(fā)界定是否需要更改規(guī)劃，新政策其實沒有進一步明確給出標準。另有一些專家稱，文件規(guī)定了重點調整的三類項目，或許可以得出結論，不在這三類中的房地產(chǎn)開發(fā)項目，即使是6月1日前沒有拿到施工許可證，都可能免予一定的變更期限。
四、土地出讓前須提供規(guī)劃
規(guī)定：城市規(guī)劃主管部門要完善控制性詳細規(guī)劃編制工作，首先應對擬新建或改造住房建設項目的居住用地，明確提出住宅建筑套密度(每公頃住宅用地上擁有的住宅套數(shù))、住宅面積凈密度(每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積)兩項強制性指標。
文件還稱，年度土地供應計劃中已明確用于中低價位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用權的居住用地，應當主要用于安排90平方米以下的住房建設。
點評：中低價商品房等用地集中安排小戶型的說法，正應驗了多數(shù)開發(fā)商的預判，即用經(jīng)濟適用房和中低價房中的小戶型抵充70%的城市總量指標�！斑@種做法是正確的，也是可行的。并有可能取得最佳的平衡效果�！鄙虾Ｕ晃桓邊⒈硎�。
但也有開發(fā)商置疑，新的招拍掛項目和政府收回的土地都可能按規(guī)定進行透明操作，但對于大多數(shù)囤積在開發(fā)商手中的閑置土地來說，可能通過更改規(guī)劃日期等方式規(guī)避政策，可操作性就有可能降低。
五、違規(guī)建房將被沒收
規(guī)定：165號文件強調，當前將重點查處套型建筑結構的設計、施工、開發(fā)、監(jiān)理方面的違規(guī)行為。
其中包括：開發(fā)建設單位不按照批準的規(guī)劃設計條件委托設計；明示或暗示設計單位違反設計規(guī)范中住宅層高、套內(nèi)基本空間的規(guī)定，規(guī)避套型結構的要求；在建設過程中擅自變更設計，違反套型結構等行為。
另如設計單位接受開發(fā)建設單位明示或暗示，不嚴格按照國家法律法規(guī)、技術標準進行設計，或采用不正當技術手段規(guī)避有關規(guī)劃控制性要求，或向建設單位提供與審查合格的施工圖設計文件不符的圖紙，擅自改變套型建筑面積的行為。
文件還特別強調，對違規(guī)建設的住房，依法該沒收的，要堅決予以沒收。所沒收的住房主要用于解決低收入家庭居住困難。
點評：對此，由于此前不少開發(fā)商“上有政策、下有對策”，對于樓盤規(guī)避新政想了很多“歪招”，專家表示，新政能夠如此詳細地在各配套環(huán)節(jié)制定監(jiān)控細則，是保證政策得以落實的關鍵。而最終能否在房地產(chǎn)市場上起到預期的調控目的，則要看地方政府下一步的執(zhí)行情況。(于兵兵 于祥明）
