中新網(wǎng)7月26日電 據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，24日，建設(shè)部、外匯管理局等六部門正式發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》，對(duì)外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入、外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理和境外機(jī)構(gòu)及個(gè)人購(gòu)房管理三個(gè)層面予以規(guī)定。
有關(guān)專家認(rèn)為，新政策的施行意味著中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域從對(duì)外資幾乎“不設(shè)防”到實(shí)行“外資管制”，體現(xiàn)了三項(xiàng)原則(商業(yè)存在原則、自用原則和國(guó)民待遇原則)，執(zhí)行了兩項(xiàng)制度(房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)“核準(zhǔn)制”、購(gòu)房“實(shí)名制”)，將對(duì)三類不同的主體(游資、機(jī)構(gòu)投資者、“假外資”)產(chǎn)生三種不同的影響。
設(shè)限方向：三個(gè)領(lǐng)域
眼下出臺(tái)的新政策對(duì)外資購(gòu)樓的設(shè)限管制集中于三大領(lǐng)域：外商投資房地產(chǎn)的市場(chǎng)準(zhǔn)入、開發(fā)經(jīng)營(yíng)，以及境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人的購(gòu)房資格。具體“門檻”包括：
一是對(duì)外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行“核準(zhǔn)制”。境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購(gòu)買非自用房地產(chǎn)，須按規(guī)定申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并辦理登記后，方可按照核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。
二是對(duì)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)行“國(guó)民待遇”。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本金未全部繳付、未取得《國(guó)有土地使用證》的，或開發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯。
三是對(duì)非中國(guó)居民在中國(guó)境內(nèi)購(gòu)買房產(chǎn)執(zhí)行嚴(yán)格的審批登記和實(shí)名制。只有境外機(jī)構(gòu)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)超過一年的個(gè)人，才具備購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房的資格；購(gòu)房必須持有效證明辦理相應(yīng)的登記手續(xù)，并且必須采取實(shí)名制。
分析人士認(rèn)為，出臺(tái)這些新政策表明了中國(guó)對(duì)境外資金大量進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度重視，顯示了中央政府切實(shí)治理房產(chǎn)過熱的決心，并已將其當(dāng)作運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的一個(gè)具體步驟。
市場(chǎng)評(píng)價(jià)：三項(xiàng)原則 “兩全其美”
對(duì)于外資購(gòu)樓管制政策，市場(chǎng)已有評(píng)價(jià)。基強(qiáng)聯(lián)行投資管理(中國(guó))有限公司的一位分析師說，新政策是可以接受的“良方”，因?yàn)樗裱娜?xiàng)原則、兩項(xiàng)制度符合市場(chǎng)精神。
這三項(xiàng)原則是：商業(yè)存在原則、自用原則和國(guó)民待遇原則，兩項(xiàng)制度就是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)“核準(zhǔn)制”、購(gòu)房“實(shí)名制”。
“商業(yè)存在原則”，即要求“公司落地”。近兩年來，海外基金進(jìn)入中國(guó)的步伐不斷加快，其中大部分在中國(guó)境內(nèi)并沒有注冊(cè)實(shí)體公司，而是通過內(nèi)地管理公司實(shí)現(xiàn)對(duì)大量物業(yè)的收購(gòu)。新政策將要求外資在境內(nèi)購(gòu)買非自用房產(chǎn)，須設(shè)立外商投資企業(yè)，投資總額超過(含)1000萬美元的，注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50%。
“自用原則”在新政策中體現(xiàn)在：境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買境內(nèi)商品房的前置性條件是必須在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)滿一年；購(gòu)房須出示相關(guān)有效證明，實(shí)行實(shí)名制。在境內(nèi)未設(shè)立分支機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間一年以下的境外個(gè)人，將不得購(gòu)房。
新政策中的“國(guó)民待遇原則”實(shí)質(zhì)上是對(duì)外資房企長(zhǎng)期享受的“超國(guó)民待遇”的修正。目前，國(guó)內(nèi)各地對(duì)外資房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠政策涉及了土地、貸款、稅收等多方面。中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員張平認(rèn)為，新政策加強(qiáng)了對(duì)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，符合“國(guó)民待遇原則”。
上海房地產(chǎn)獨(dú)立評(píng)論人顧海波說，對(duì)外資購(gòu)樓設(shè)限并不表明中國(guó)收緊了外資利用政策，而是在原本應(yīng)該有門、但卻長(zhǎng)期洞開的地方插上幾道籬笆而已，并無“歧視”。譬如“商業(yè)存在原則”，既會(huì)對(duì)外資投機(jī)行為起到抑制作用，同時(shí)又能夠滿足境外投資者基本需求；“自用原則”排斥的是投機(jī)而非連“自住”一起打擊，港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑確因生活需要，可在境內(nèi)限購(gòu)一定面積的自住商品房。這些不失為兩全其美之策。
業(yè)內(nèi)專家指出，對(duì)非居民投資或購(gòu)買本國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)行必要的限制是國(guó)際社會(huì)的通行做法。根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織《2003年各國(guó)匯兌安排與匯兌限制》提供的信息，在其187個(gè)成員中有137個(gè)成員在交易或匯兌環(huán)節(jié)對(duì)非居民投資房地產(chǎn)加以管制。此前，中國(guó)卻是全球?yàn)閿?shù)不多的、對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)沒有實(shí)質(zhì)性限制的國(guó)家。
“全世界絕大部分國(guó)家都對(duì)外資在本國(guó)購(gòu)房提高門檻。”復(fù)旦大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心主任、經(jīng)濟(jì)學(xué)教授張軍說。
政策影響：“遠(yuǎn)近高低各不同”
新政策的實(shí)施將產(chǎn)生怎樣的影響？市場(chǎng)人士認(rèn)為，對(duì)不同的主體影響不一。
投機(jī)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的境外游資將受到打擊。高力國(guó)際物業(yè)顧問有限公司研究與咨詢部助理董事鄭宗杰說，在境內(nèi)購(gòu)買房產(chǎn)的歐美人士占比較小，港澳臺(tái)以及海歸人士占比較大，“實(shí)名制對(duì)于港澳臺(tái)以及海歸的影響還是較大的。”
中原地產(chǎn)豪宅部主管岳小龍表示，經(jīng)過一年多的政策調(diào)控，目前境外購(gòu)房者中短線操作者的比例可能只有3%到5%。如果新政策實(shí)施，短線操作者將更難有立足之地。
但對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者情況可能不同。中國(guó)指數(shù)研究院華東分院副院長(zhǎng)陳晟說，新政策針對(duì)的大多屬于短期個(gè)體行為的消費(fèi)端，“理性的機(jī)構(gòu)投資者應(yīng)該不太會(huì)受影響”。
英國(guó)投資基金“高富諾泛海”上海首席代表于陽(yáng)表示，“從我們目前的投資來看，融資比例一般被控制在50%至60%左右”，在投資額不變的情況下，如果有很好的海外融資渠道，注冊(cè)資金不低于投資總額50%的限制基本上不會(huì)影響基金的利潤(rùn)。
“倒是那些‘假外資’將面臨被市場(chǎng)剔除的危險(xiǎn)。”第一太平戴維斯研究部翁先生說。“假外資”是指在英屬維爾京群島、百慕大、開曼等避稅天堂離岸注冊(cè)的中國(guó)境內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以超國(guó)民待遇回到中國(guó)投資樓市。注冊(cè)資本金的比例提高，將迫使銀行收緊對(duì)其信貸政策，最終加速其資金鏈緊張。(徐壽松 蔡國(guó)兆）
