中新網7月28日電 國家統(tǒng)計局數據顯示，今年上半年全國70個大中城市房屋價格同比上漲5.6%.近期頻頻出臺的新政策令下半年的北京樓市更加撲朔迷離。

　　據《新京報》報道，600余個已審批但未取得施工證項目無法開工，代理公司預測，北京下半年開發(fā)樓盤僅為上半年1/2。

　　開發(fā)量：預計新盤比去年同期有所增加

　　7月中旬，位于朝陽區(qū)東三環(huán)北路外的霄云路US聯(lián)邦公寓入市。該項目是燕莎住宅市場沉寂多年后出現(xiàn)的一個高檔精裝修樓盤。據該項目負責人介紹，由于項目所處區(qū)域位置相對不錯，同時只有不到300套房，所以盡管正處在宏觀調控期間，但他們對銷售仍持樂觀態(tài)度。

　　萬科也高調宣布旗下將有3個新項目下半年入市。據萬科北京公司總經理周衛(wèi)軍介紹，第一個項目是地處朝陽公園板塊的萬科東第項目，總套數300套，預計8月份入市；第二個項目是地處長安街永定路的南萬科紫臺，該項目有500多套，預計10月亮相；第三個項目是順義的萬科四季花園。

　　與此同時，金地集團也表示去年獲得的馬駒橋C2地塊正在進行產品定位、營銷策劃、規(guī)劃設計、報批報建等前期工作，目前已做好了開工準備，項目案名定為金地·格林小鎮(zhèn)6，預計今年秋天開盤。

　　“從我們了解的情況來看，今年下半年新盤可能比去年同期有所增加。”中原地產華北區(qū)域總經理李文杰表示，隨著宏觀調控政策的逐漸深入，尤其是對土地市場執(zhí)行力度的加強，已出讓的土地必須加快開發(fā)速度。根據官方統(tǒng)計數據，截至今年6月，北京已完成審批和尚未開發(fā)的住宅土地面積約5000公頃，建筑面積約7000萬平方米，這些土地將在今后1—2年內完成開發(fā)。

　　由于目前北京細則尚未出臺，尤其是對“90平方米占70%比例”暫無明確定論，在這種情況下，已審批但未取得施工許可證的項目無法開工。據官方人士透露，這樣的項目有603個，其中包括原定今年即將入市的新項目。

　　“即使8月份對這類項目有明確的處理意見，但一個項目從取得相關證件到開工銷售至少需要4個月，按此推斷，今年下半年整體開發(fā)數量將減少。”思源顧問董事長兼總經理李國平也持相同觀點，他表示，根據該公司調查，今年下半年供應量將低于上半年，開發(fā)樓盤僅為上半年的1/ 2左右。

　　交易量：觀望情緒將持續(xù)影響項目銷售

　　從6月份開始，京城房地產項目交易量開始減少。《新京報》記者調查東部幾個高檔住宅后發(fā)現(xiàn)，近兩個月這兩個項目成交量均出現(xiàn)下降。“我們前5個月每個月銷售量都在30套左右，現(xiàn)在卻只有18套左右。”朝陽北路某項目負責人表示。

　　“下半年，北京房地產交易量可能會出現(xiàn)下滑趨勢。”李國平分析認為，主要是宏觀調控政策使購房者產生的觀望情緒令交易量受到抑制。即使是自住需求，在一定時期內也會出現(xiàn)小幅萎縮。因為政策出臺后這一觀望期至少要持續(xù)3—5個月，所以導致這兩個月交易量明顯下滑。此情況和去年下半年比較相似。估計經過一定觀望期后，年末被暫時壓制的購房需求還會釋放出來。

　　“對于投資性需求而言，近期出臺的對外資及港澳臺購買限制政策，在一定程度上也減少了部分購買需求，東部高檔項目受影響尤為明顯。”中大恒基不動產營銷公司總經理王述這樣分析。

　　有數據顯示，包括外省市、境外及港澳臺在內的非北京購買需求已占北京購房需求的35%.2005年，外資在京買房金額占全年商品房銷售額的5.21%，港澳臺在京購房交易金額占全年商品房銷售額的5.14%.今年上半年，港澳臺在京購房交易金額占商品房銷售額2.98%，同期，外資在京買房購買金額占商品房銷售額5.73%，兩項合計達8.71%.“頻頻出臺的新政策無論對自住還是投資需求影響都不小。估計今年下半年交易量不僅比上半年，也要比去年同期低。”某項目開發(fā)商有些悲觀地認為。

　　價格：開發(fā)商可能會堅挺房價

　　東部幾個項目后期產品將在9月左右開盤。據了解，這些項目后期將都不同程度地上調銷售價。合生橄欖季將推出其全新頂級產品萊瓦薩宮，該產品戶型集中在175平米至186平米之間，銷售價格12000元/平米，而之前的價格只有9500元/平方米。同樣，天鵝灣二期也從10000元/平米上調到12000元/平米。

　　“雖然從下半年來看，購買者的購買力在減弱，但開發(fā)商依舊會繼續(xù)堅挺產品價格。”一位開發(fā)商表示，雖然需求在減少，但從開發(fā)商自身角度來看，是不可能降低產品價格的。“房價上漲是必然的。”大地顧問董事長段枚焱預測。

　　他認為，供需失衡往往是導致房價上漲的最重要原因。如果今年下半年北京房地產市場供應量減少，需求量即使有所萎縮，房價還會上漲。另一個原因則是隨著周邊配套設施的完備，城市價值也會提高。

　　比如說交通、環(huán)境等，這些都會有效拉升土地自身價值，房價也會隨之上漲。王述的觀點則比較樂觀。

　　他認為，根據當前市場環(huán)境和交易狀況，下半年，北京市房地產價格將會保持相對穩(wěn)定或適度下跌。“供應量會加大，特別是中小戶型住宅項目供應量將大幅提升。”王述還認為，市場需求出現(xiàn)萎縮只是暫時現(xiàn)象，如果政策執(zhí)行得力，取決供需關系的市場價格在剔除非市場因素影響外，勢必出現(xiàn)下跌趨勢。同時，由于“90平米和70%”產品結構的約束，在未來一段時間內，住宅市場，特別是小戶型產品競爭將加劇。在此影響下，北京城市中心區(qū)房價將相對平穩(wěn)，近郊區(qū)房價可能會適度走低。

　　限價房：暫對住宅市場無影響

　　業(yè)內普遍認為，北京推出的限價房今年很難進入市場。因此限價房對今年下半年北京房地產市場應該沒什么影響。

　　“還是因政策的不確定性造成的。首先是限價房土地還沒有全部進入市場，其次是限價房購買制度尚未制定出來，因此限價房對今年下半年房地產市場不會有影響。”李國平認為。

　　據了解，目前限價房尚處在拿地階段，從拿地到銷售起碼要近一年時間，所以最快也要到明年才能推出。

　　而且限價房供應量小，價格也要比經濟適用房高，在購買人資格上的限制也會使很多人失去機會，再加上限價房在地理位置上也比較偏，所以市場需求未必很大。（張學冬 邢曉利）