中新網(wǎng)8月1日電 據(jù)《北京青年報(bào)》報(bào)道，根據(jù)中原地產(chǎn)和北京信一天房地產(chǎn)中介公司的統(tǒng)計(jì)，目前，北京的房屋租賃備案率不到7%，“二房東”投機(jī)轉(zhuǎn)租普遍，導(dǎo)致房屋租賃市場(chǎng)稅收流失嚴(yán)重。
“二房東”引出租賃房屋偷漏稅漏洞
“北京租房陷入了一個(gè)怪圈，不論我在網(wǎng)上發(fā)的帖子還是報(bào)刊上登的信息，甚至一些中介公司提供的房源，都很難見(jiàn)到真正的房主，越來(lái)越多的二房東取代了房主在和我們這些租房的人簽訂租賃合同。”
據(jù)了解，房屋出租人為房東，承租人為房客。房客將房屋以高于原租金的價(jià)格轉(zhuǎn)嫁他人，稱為“二房東”。而“二房東”的行為歷來(lái)為法律所禁止。
而這個(gè)為法律所禁止、有可能給租房者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的“二房東”為何在京城的房屋租賃市場(chǎng)越來(lái)越盛行？通過(guò)對(duì)多家中介公司、部分房主、租房人和“二房東”采訪的結(jié)果，記者發(fā)現(xiàn)，引發(fā)這一現(xiàn)象的根源在于北京房屋租賃備案率低。
據(jù)了解，早在1995年5月，建設(shè)部發(fā)布了《城市房屋租賃管理辦法》，但北京并沒(méi)有依據(jù)此辦法制定具體實(shí)施細(xì)則。也正是如此，一直以來(lái)，北京房屋租賃備案都是由房東和房客“自覺(jué)、主動(dòng)”進(jìn)行并繳納稅收。也正因?yàn)槿绱耍鶕?jù)中原地產(chǎn)和北京信一天房地產(chǎn)中介公司的統(tǒng)計(jì)，目前，北京的房屋租賃備案率不到7%。
備案率如此低的后果就是給了“二房東”可以鉆的空子：因?yàn)橹鞴懿块T(mén)不知道誰(shuí)把房子租給了什么人，房屋租賃幾乎都是房主和租客或者房主和中介公司之間的“私下交易”，當(dāng)然就無(wú)從規(guī)范。
而中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍、信一天市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人羅煜等人強(qiáng)調(diào)，北京出租房屋備案率低的另外一個(gè)后果更嚴(yán)重，那就是致房屋租賃市場(chǎng)稅收流失嚴(yán)重，粗略估算，每年流失的稅款不少于5億元。
310萬(wàn)人需要租房租賃市場(chǎng)需求巨大
按照北京相關(guān)規(guī)定，房主出租房屋，必須到房屋所在區(qū)、縣房屋主管機(jī)關(guān)的基層管理機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，并在出租后辦理備案手續(xù)，辦理備案手續(xù)前需要繳納5%的綜合稅。而實(shí)際情況是：“即便是很多通過(guò)中介公司出租的房屋，因?yàn)槭潜局栽傅姆绞剑瑤缀鯖](méi)有房主去繳納租賃綜合稅。也就是說(shuō)，因?yàn)槿狈ψ赓U備案制度，北京到目前為止現(xiàn)有的400萬(wàn)套存量房，沒(méi)有官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)明有多少用來(lái)出租，租給什么人，租金水平如何。”多位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)人士感慨。
既然官方?jīng)]有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示北京有多少房子在用于出租以及租金水平如何，記者在咨詢了有關(guān)部門(mén)和相關(guān)房屋中介公司后，采取了用人口倒算的方法粗略做了一個(gè)估算。
根據(jù)勞動(dòng)保障網(wǎng)站發(fā)布2005年北京市人口抽樣調(diào)查資料顯示：2005年底，全市常住人口1538萬(wàn)人，其中，外來(lái)人口總量為357.3萬(wàn)人，按70%租房計(jì)算，約有250萬(wàn)人需租房居住；本地人口在1200萬(wàn)左右，按5%租房計(jì)算，大概有60萬(wàn)人需要租房居住。即北京租房者總計(jì)310萬(wàn)人。保守地計(jì)算，按4個(gè)人一套房子計(jì)算，北京每年約80萬(wàn)套房產(chǎn)被租。
按照2005年第四季度《租賃指導(dǎo)價(jià)格手冊(cè)》，北京市普通住宅租賃平均價(jià)格為2000元/月，房主平均理論年收益24000元，按房屋租賃房產(chǎn)稅規(guī)定，房產(chǎn)出租后所應(yīng)繳納房產(chǎn)稅為租金額的5%，所以房主出租整年應(yīng)上繳費(fèi)用：24000×5%=1200元。
而目前房主繳納人數(shù)比例僅為7%，由此可得出每年逃稅金額：800000×93%×1200=8.928億元
根據(jù)中原地產(chǎn)、信一天等業(yè)內(nèi)人士的看法，此數(shù)字為理論結(jié)果，在實(shí)際出租中，存在大量空置、短租及中途退租現(xiàn)象，因此引入修正系數(shù)0.6,可得北京市房屋出租逃稅總額應(yīng)在每年8.928×0.6=5.3568億元左右。而這個(gè)估算還不包括北京的辦公、商業(yè)租賃用房所應(yīng)該繳納的稅收。
北京將嚴(yán)堵租賃市場(chǎng)偷漏稅
中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍認(rèn)為，出租房屋強(qiáng)制登記備案主要有四方面的作用：一是對(duì)出租房屋和承租人加強(qiáng)管理，如防止“二房東”的出現(xiàn)；二是對(duì)出租房屋所得收入征稅；三是加強(qiáng)對(duì)流動(dòng)人口的管理，加強(qiáng)社會(huì)治安的管理；四是遏制租賃違規(guī)現(xiàn)象出現(xiàn)，促進(jìn)租賃市場(chǎng)健康快速發(fā)展。因此，盡快出臺(tái)北京房屋租賃管理方面的法律法規(guī)亟待提上日程。
《北京青年報(bào)》記者在東三環(huán)勁松、呼家樓地區(qū)的8家中介公司門(mén)面店現(xiàn)場(chǎng)采訪房主和租房客30人，其中有24人答復(fù)不知道租房還用去備案交綜合稅；有6人表示，聽(tīng)說(shuō)過(guò)相關(guān)規(guī)定，但好像不強(qiáng)制要求，工作一忙也就顧不上去交了；沒(méi)有一個(gè)人的回答是去備案并繳納綜合稅的。
對(duì)此，北京市建委負(fù)責(zé)房屋租賃管理的房屋租賃市場(chǎng)管理處處長(zhǎng)羅洪京曾表示，目前北京市建委與市公安局已向市法制辦上報(bào)了“北京市房屋租賃管理辦法”，其中將出租房屋備案管理列為強(qiáng)制事項(xiàng)。他表示，以前北京沒(méi)有地方性的房屋租賃法規(guī)，房屋租賃管理處于無(wú)法可依的狀況，該辦法的出臺(tái)有望解決這一問(wèn)題。
而針對(duì)政府相關(guān)部門(mén)擬推房屋租賃強(qiáng)制備案，業(yè)內(nèi)人士表示：如果備案管理被列為強(qiáng)制執(zhí)行，那么房屋租賃過(guò)程中的偷漏稅問(wèn)題將迎刃而解。
在這一政策出臺(tái)之前，信一天市場(chǎng)分析人士倡議：中介公司作為租賃交易前線，應(yīng)在辦理租賃業(yè)務(wù)的同時(shí)對(duì)繳稅行為予以更多支持和敦促，尤其是京城大型正規(guī)經(jīng)紀(jì)公司，必須要在租賃雙方簽訂租賃合同時(shí)盡房產(chǎn)稅繳納告知義務(wù)，引導(dǎo)房主自覺(jué)交稅，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，能夠保證房主的出租利益。（余美英）
