中新網8月15日電  “變投資公司為合資公司”、“轉沿海熱點城市為內地‘二線城市’”、“變單純投資為園區開發”……這是限制外資炒房政策出臺前后國際游資采取的應對措施。據《經濟參考報》報道，業內人士認為，國際游資不會在短時間內迅速撤退，會采取更多的“變臉大法”來規避監管，力求在中國房地產市場上繼續牟取暴利。

　　跨境資本“豪賭”中國房地產市場

　　國際游資流動的三大風向標是股市期貨、貨幣匯率和房地產。2003年以來，全球游資開始向房地產市場聚集。由于房地產市場具有資本高度專注、運作相對便捷、投資方式不受太大限制等優勢，成為全球資本逐利、跨境投資的主要場所。

　　仲量聯行國際資本集團國際董事郝思建說，中國正成為一個跨地區資本流動熱點，并且日益受到歡迎。全球跨境資本在中國商鋪和寫字樓市場顯得尤為活躍，購買的資產價值高達16億美元，投資力量的主體為來自美國、澳大利亞和新加坡的資金。

　　如果沒有出臺限制外資炒樓政策，業內人士預計，未來一段時間，國際資本進入中國的趨勢仍將繼續，并且會日益關注中國快速發展的二級城市。這道限資“大壩”的澆筑，為熊熊燃燒的跨境資本及時潑了一盆冷水。

　　多年關注中國內外資收支情況的新加坡金融專家麥吉亞認為，2003年至2004年間曾經在人民幣市場上遭受挫折的國際游資，從2004年上半年就開始向房地產市場靠攏，主要目標是在房地產市場調控手段尚未完全成熟之前，用五至十年左右的時間拉高中國房地產價格，從中牟取暴利。他估算，在限制外資炒房出臺之前，已經有上百億美元資金聚集在北京、上海、深圳、廣州等房地產價格居高不下的一線城市。

　　“變臉大法”蘊藏深層危機

　　《經濟參考報》記者對熱點城市和中西部省區房地產價格進行追蹤調查時發現，“變投資公司為合資公司”、“轉沿海熱點城市為內地‘二線城市’”、“變單純投資為園區開發”是現階段“騎虎難下”的國際游資普遍采取的“變臉大法”。

　　——變投資公司為合資公司。由于銀行對投資公司、金融公司、策劃公司一類概念模糊的公司賬目往來監管嚴格，在“國六條”和“外資限炒”條例出臺后，這些投資公司就不得不面臨更大的壓力，為化解壓力，投資公司往往采取成立合資公司或者注資國內企業的方式，實現大筆資金繼續炒作樓盤的目標。

　　——轉沿海熱點城市為內地“二線城市”。炒“熱線”不炒“冷盤”、追“高價”不捧“低價”，這是國際“熱錢”的“行規”。但從前期房地產市場飆升的情況來看，國際炒家日益注意到，隨著中國強勁的經濟增長勢頭，中西部省區和內陸地區二線城市房價增長空間非常廣闊，國際游資迅速流向這部分地區，期待著新一輪的增長。

　　——變單純投資炒樓為“園區開發”。這是國際游資的新手段。國際游資意識到中國政府“緊縮銀根”、“緊縮地根”的決心，同時也看到中央和地方政府發展地方產業、走工業化道路的強烈愿望，于是開始打著“開發工業園區”、“建設新興市場”的旗號，堂而皇之地“協助”地方政府發展新興產業，用少量資金進行園區建設，卻用大筆資金儲備炒熱當地樓盤。

　　金融專家曾再旺認為，這三種“變臉”方式實際上相互捆綁在一起。他說：“南寧九曲灣、昆明世博園一帶悄然建設的大面積別墅式住房，其實就是國際游資投入其中的明顯證據。國際游資往往與前期早就進入西部省區市場的房地產公司糾集在一起，在國家宏觀調控政策下已經步履艱難的‘炒樓公司’，在國際游資的幫助下重整旗鼓，繼續維持甚至炒高房價�！�

　　麥吉亞曾經歷了上世紀90年代末的東南亞金融風暴。他深入分析說：“國際游資曾經通過金融對沖的方式沖擊東南亞國家脆弱的金融體系；而通過聚集大量資金炒房的方式，早在上世紀70年代就在日本屢屢奏效。這三種做法的深層危機在于：一旦中西部省區尤其是二線城市的樓盤也被炒高，就必然面臨著沿海居高不下、內地后來居上的房產飆升局面，更加不利于調控房地產價格。”

　　監管亟待加強

　　大量數據同時表明，中國房地產市場調控“任重道遠”：全國70個大中城市6月份的房價同比上漲達到5%至8%，漲幅與上月持平。深圳漲幅居全國第一，平均為14.6%，而商品房的漲幅在20%以上，豪宅則達到50%；北京的漲幅僅次于深圳達11.2%，考慮到過去兩年北京的大幅上漲基數較高，因此，北京的漲價絕對值并不低于深圳。

　　與此對應，中國不少一線城市、中西部省會城市的房價還在繼續上漲。二手房方面，二季度廣州、深圳二手房交易額分別為77.7億元、126.56億元；環比分別增長14%、29%。

　　今年上半年中西部省區的房地產價格態勢恰恰證明國際游資“變臉”的趨勢。據銀川市統計局統計，今年上半年銀川市商品房平均每平方米銷售價格為2387元，同比增加136元，房屋價格呈現穩中有升態勢。

　　而作為中國-東盟博覽會舉辦城市的廣西首府南寧，上半年土地交易價格指數同比上升3.9%，比一季度漲幅高2.1%，房屋銷售價格同比上揚5%。昆明、貴陽、成都等地的房地產價格仍呈明顯上升趨勢。

　　不少專家學者認為，“外資限炒”條例本身存在著具體的操作問題，一是“自用房產”沒有明確的規定，二是一些具有雙重國籍身份的居民很可能利用這種身份優勢自炒自賣，炒高房價；三是通過成立境內外表面上毫無聯系的“母子公司”方式，騙取銀行的“平行貸款”，實現利用國際游資炒高樓盤價格的目標。

　　專家指出，中國現行外匯管理政策禁止銀行從事平行貸款業務，但實際操作過程中，只要在海外成立兩家以上的母公司，在國內成立兩家以上的子公司，就可以相互向對方子公司提供貸款，同時還可以要求銀行業務部門也向子公司提供貸款，這種貸款方式很難從賬面上直接發現。

　　專家認為，必須盡快完成相關細則的制定，如強調合資公司進入房地產市場必須經過相關部門審定，進入房地產市場需要的資質細則；要求外資進入工業園區必須引進相關項目，在相關項目進入之后才能獲得工業園區的土地使用證明；必須強化對基層銀行的監管力度，嚴厲查處“平行貸款”的做法。（何豐倫 黃玫）