中新網(wǎng)9月4日電 據(jù)《中國經(jīng)營報》報道，中央實施以穩(wěn)定房價為目的的宏觀調(diào)控政策以來，北京房價漲幅仍然沒能控制在兩位數(shù)以下。有了去年觀望的教訓，大部分消費者看來不愿停下或放緩置業(yè)的腳步。那么，未來一段時期內(nèi)，北京房價究竟會呈現(xiàn)什么樣的走勢呢？

　　拆遷難 土地實際供應不樂觀

　　“地荒論”在北京樓市曾經(jīng)盛行一時，后來遭到土地管理部門的嚴厲回擊。如今，一些項目預售兩年卻不能交房甚至連地基都還沒打，更有大量獲批土地連拆遷都沒有完成。事實證明，所謂的“土地供應充足”只是停留在理論層面，難怪地產(chǎn)開發(fā)一線人士近日又舊話重提。

　　8月29日，在搜狐焦點地產(chǎn)網(wǎng)主辦的“8·31大限兩年祭——撲朔迷離的土地市場”論壇上，SOHO中國董事長潘石屹不客氣地指出，2004年8月31日協(xié)議出讓土地大限之前，不少國內(nèi)城市已經(jīng)實行土地招拍掛出讓，而北京還在搞協(xié)議出讓，很多人覺得誰在“8·31”前圈出地來誰就能發(fā)一筆大財，于是大家一擁而上，結果圈出了很多問題。

　　“有些企業(yè)根本不搞市場研究，對市政條件配套不配套、房子有沒有人買等一概不考慮，出讓金是交了，但地上的拆遷現(xiàn)在都沒做完，相當一部分項目都是盲目拿下的。”潘說。

　　出席論壇的北京思源置地董事長李國平則列舉了兩個重要數(shù)據(jù)：“8·31”前北京倉促過關的土地可建面積大概是4600多萬平方米，目前看來，至少有2000多萬平方米的土地是拆不動的。”

　　李國平承認，在他自己的公司手里，這類受阻的搶關項目就有4、5個，推進不下去的主要原因是拆遷。“我覺得政府沒有理由把這類土地收回去，因為是拆遷問題解決不了。”他說，“那些地本來就不符合進入市場的條件，因為無法形成有效供應。”

　　不久前，北京城南一項目驚爆出預售兩年卻根本沒有開建，遭到購房客戶抗議的“丑聞”， 據(jù)說背后原因也是有關政府部門曾經(jīng)承諾的拆遷，最后未能完成。京西一經(jīng)濟適用房項目后期遲遲不能推進，同樣是受阻于拆遷。

　　“這兩年每年北京真正通過招拍掛出讓的土地只有1100多萬平方米，與市場每年2000多萬平方米的消化量相比，反差是明顯的。”李國平說。潘石屹也表示，北京近兩年公開出讓的土地量非常少，每年土地供應計劃完成比率很低，在供地不足而市場對房子需求量很大的情況下，房價自然會漲得比較高。

　　報批慢 短期可售房源減量

　　今年5月開始的新一輪宏觀調(diào)控，對近一段時期北京樓市可售商品住宅供應量的影響也很明顯。在一些專業(yè)人士看來，這又是房價漲幅依然很高的一個重要原因。

　　九部委《意見》出臺后，審慎的北京市政府遲遲未出臺地方執(zhí)行細則，按照調(diào)控政策規(guī)定，新的項目(包括已經(jīng)拿到規(guī)劃許可證但在6月1日前未拿到施工許可證的項目)都原地待命。幾次有關細則的內(nèi)部討論會上，政府規(guī)劃部門和開發(fā)商在“90/70政策”上，都因為技術層面問題——如人防、車位、學校等配套設施的配比指標和經(jīng)濟效益等等難以達成共識而不歡而散。

　　據(jù)有關人士估計，在北京，受到這一局面拖累的項目有幾百個。即便現(xiàn)在重新報批新規(guī)劃，到獲得規(guī)劃許可、拿到預售許可證形成實際供應，至少也要兩個月時間。毫無疑問，這些項目都會錯過“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季。

　　融資苦 地產(chǎn)商開發(fā)能力打折扣

　　制約市場供應量的，還有地產(chǎn)商的開發(fā)能力，資金實力尤為關鍵。“所有的房地產(chǎn)企業(yè)都缺錢，現(xiàn)在資金門檻更高了，需要開發(fā)商有更高的財技。”一家著名房企老總直言不諱地說。

　　大牌的上市房企如萬科、首創(chuàng)置業(yè)等可以采取增發(fā)的手段再融資，那些沒有打通股市融資渠道的企業(yè)，則只能尋找合作伙伴、發(fā)行信托產(chǎn)品。在政府監(jiān)管越來越嚴的形勢下，如今無論哪條融資渠道都不那么容易如愿了。所以，近來尋求轉讓手中項目的中小房企，也越來越多。

　　鑒于以上種種因素，北京地產(chǎn)界對未來兩年房價普遍看漲，而今年以來圈內(nèi)專業(yè)人士掀起買房投資小高潮，也從側面印證了這一判斷。（謝紅玲）