中新網(wǎng)6月30日電 據(jù)《人民日報(bào)》報(bào)道，對于業(yè)主想更換物業(yè)的問題，北京一位業(yè)內(nèi)專家表示，“‘前期物業(yè)管理’的相關(guān)規(guī)定使‘強(qiáng)買強(qiáng)賣’合法化，‘事實(shí)服務(wù)’的規(guī)定又重點(diǎn)保障‘強(qiáng)買強(qiáng)賣’。業(yè)主‘退貨’難，就難在這里。”
北京天鑫家園業(yè)主余春來說：“不接受前期物業(yè)，我們就拿不到鑰匙。所以物業(yè)公司從一開始就是強(qiáng)加給我們的，但如果要更換，卻又門檻太高。我們一直在為此斗爭，但似乎許多的法律法規(guī)都對物業(yè)公司更有利。”為了維權(quán)，余春來熟悉了很多法律條文。
業(yè)委會成立受阻撓，“前期物業(yè)”更換難
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定：在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)管理合同。這個(gè)條款是“前期物業(yè)管理”的法律依據(jù)。
“前期物業(yè)合同規(guī)定，合同終止時(shí)間為業(yè)委會與物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同生效之日。但目前各種勢力都來阻撓業(yè)委會成立。因?yàn)橹灰獦I(yè)委會不成立，這個(gè)強(qiáng)加的公司就不可能被換。”業(yè)主余春來對一些規(guī)定很不解。
據(jù)律師李勁松介紹，在香港，法律規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)期限就是一年。而在內(nèi)地，目前小區(qū)成立業(yè)委會的難度大、比例小，這就在實(shí)際上造成強(qiáng)加于人的前期物業(yè)管理沒有期限。而“事實(shí)服務(wù)”這一概念的出臺，更使業(yè)主撤換物業(yè)公司難上加難。
“事實(shí)服務(wù)”使物業(yè)公司撤而不走
2003年12月，北京高院頒布《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)》，其第二十四條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會雖未簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”。
這個(gè)條款就是說，只要物業(yè)公司在小區(qū)服務(wù)了，業(yè)主就必須向該物業(yè)公司交納物業(yè)管理費(fèi)。
著名歌唱家朱明瑛去年遭遇的物業(yè)費(fèi)糾紛案備受社會關(guān)注。盡管2／3的業(yè)主并不承認(rèn)現(xiàn)在的物業(yè)公司，物業(yè)公司與業(yè)主也沒有簽訂合同，但正是憑借“事實(shí)服務(wù)”這一概念，朱明瑛被法院宣布敗訴。
“不管物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量如何，不管業(yè)主是否同意，只要物業(yè)公司呆在小區(qū)一天，按照‘事實(shí)服務(wù)’的規(guī)定，就能收一天的錢。所以物業(yè)公司自然千方百計(jì)賴在小區(qū)，撤而不走。”有關(guān)專家認(rèn)為，物業(yè)糾紛頻發(fā)甚至屢屢升級，根源就在有些政策法規(guī)設(shè)置不嚴(yán)密。
暴力事件增多，維權(quán)業(yè)主經(jīng)常遭到威脅
“從2001年開始，我們就打算換物業(yè)，這5年也一直在為此而努力，可業(yè)主們的力量根本無法和開發(fā)商、物業(yè)公司相提并論，維權(quán)太難了！”老陸的言語中透著無奈。采訪中記者了解到，為了維權(quán)，大西洋新城業(yè)主代表王燕濱甚至丟掉了生意，張亞暉屢屢遭受人身威脅，郭聯(lián)在小區(qū)門口散步時(shí)遭到一伙暴徒手持鐵棍追打致傷，至今仍是一樁懸案。
近年來，小區(qū)業(yè)主們像郭聯(lián)這樣遭遇暴力事件層出不窮。就在剛剛過去的一年，物業(yè)公司與業(yè)主間的矛盾不斷升級，甚至發(fā)生了多起流血沖突。北京太平家園的多名業(yè)主被砍傷；美然動力小區(qū)業(yè)委會主任家中，被不明身份的人用重物襲擊。去年，北京市消協(xié)開展了住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況調(diào)查，在回收的4681份有效問卷中，32.8%的業(yè)主對小區(qū)安全保衛(wèi)感到最不滿意；35.1%的業(yè)主表示，因小區(qū)安全保衛(wèi)措施不力，其人身、財(cái)產(chǎn)安全受到過損害。
盡管遭遇不少困難，業(yè)主們并沒有放棄更換物業(yè)公司的嘗試。2003年9月1日，國務(wù)院頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》。根據(jù)《條例》規(guī)定，業(yè)主可以召開業(yè)主大會或成立業(yè)主委員會，投票決定選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。大西洋新城的業(yè)主代表郭聯(lián)告訴記者，當(dāng)時(shí)業(yè)主們都覺得好像看到了換掉物業(yè)的曙光，但是，在實(shí)際運(yùn)作后才發(fā)現(xiàn)事情沒有想象中那么簡單。2003年11月22日，經(jīng)小區(qū)2／3以上的業(yè)主簽字同意，業(yè)主聘請的新物業(yè)管理公司強(qiáng)行接管了小區(qū)；隨即小區(qū)被斷水?dāng)嚯姡谛挛飿I(yè)進(jìn)駐小區(qū)6小時(shí)后，不得不撤出；當(dāng)晚老物業(yè)帶著數(shù)百人的隊(duì)伍又接管了小區(qū)。
李勁松說：“目前，開發(fā)商和物業(yè)公司這種事實(shí)上的‘父子關(guān)系’，使其結(jié)成了巨大的利益共同體，而業(yè)主們作為松散的個(gè)體，處于劣勢地位，顯然無法與其平等博弈。”
新聞鏈接：維權(quán)成本簡單估算
律師秦兵長期關(guān)注大西洋新城糾紛的進(jìn)展，他通過對投票的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行計(jì)算表明，一個(gè)有1000戶業(yè)主的社區(qū)，通過成立業(yè)主委員會，以訴訟方式換掉物業(yè)公司，在一切順利的情況下，需耗時(shí)35個(gè)月，耗資70萬元。在過高的維權(quán)成本下，業(yè)主大多會選擇欠費(fèi)這種成本最小的方式來進(jìn)行維權(quán)，而這又是導(dǎo)致物業(yè)糾紛升級的因素之一。
因此，要降低業(yè)主的維權(quán)成本，有必要在條件成熟時(shí)對相關(guān)條例中有關(guān)成立業(yè)主委員會的條款進(jìn)行修改。(張向永 王海 沈寅)
