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        “地荒論”徹底破產 房價就一定能夠被平抑嗎?

        2006年08月09日 11:36

            建筑工人三月二十六日正在北京某工地翻修一座老房,他們的身后是剛建起不久的居民住宅區。國土資源部有關部門近日強烈駁斥了所謂“北京房價猛漲是因為房地產用地供應不足”的謠言。北京有媒體稱,“地荒”謠言是某些房產商有意為之,以炒高房價。 中新社發 納夢月 攝


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          新一輪的全國土地利用總體規劃綱要正在修訂的過程中,綱要能給房地產留多少份額?會不會導致地荒”,進而抬高房價?國土資源部規劃司司長胡存智日前表示:房地產用地不存在控制問題,“地荒說”其實是在誤導百姓。

          國土資源部公開駁斥“地荒說”已有多次。去年夏天,該部副部長鹿心社在接受央視訪問時說,一些利益集團利用國家土地從緊政策別有用心”地宣揚“地荒論”,在一定程度上推動了房價上漲。

          官方出面駁斥“地荒論”,無非想平抑房價,或者將房價上漲的責任趕出管轄范圍。可惜的是,購房者對管理部門的說辭已產生排拒心理;在土地問題或者房價等問題上,他們似乎更愿意相信坊間傳言。原因很簡單:你連“別有用心”者是誰都不披露,連政府土地規劃的內容都不愿向民眾公開,誰會相信你所表的決心所說的數字?民眾的不知情擴大了坊間流言的生存空間。

          即便信息披露無懈可擊,“地荒論”徹底破產,房價就一定能夠被平抑嗎?恐怕很難。

          中國的房價問題,歸根結底是出在土地使用管理體制上。新一輪土地規劃的突出特點就是要統籌好農用地、建設用地等各類用地的規模。但我的疑問是:農用地如何統籌?誰來決定農用地的命運?如果農用地在流轉過程中的成本降不下來,那么,由征用農用地而來的房產成本又怎么可能下降?

          相信大多數人都堅定地認為,在中國,土地是國家的;開發商手中的建設用地,是從政府手中拍賣而來,并且買來的只是70年使用權。這話后半句沒錯,但是前半句就有商榷之必要了。如果摳字眼的話,按照中國的法律法規,城市土地是國家的,而農村土地卻是集體的;農村土地只有在國家合法征用后才能被收歸國有。

          現在的農民集體所有的土地,必須經過政府征用這一關,才能轉化為房屋開發用地。其背后的含義,是否決了農民合作集體有權處置自己的最重要的財產土地的權利。由政府征地,表面上是便于規范,但也因此衍生出延長土地交易鏈條、增加交易成本和土地尋租空間的頑疾。

          如果農地都由農民集體直接處置,上面那些無謂的成本支出就可以避免。土地成本下降,房價自然“水落船低”;城市周邊房價降低,必然會帶動城區房價的回落。

          這并不是異想天開,現實中已經存在。筆者曾參與過一次對成都市郊城鄉一體化建設情況的采訪。在一個遠郊村落,我們獲悉,農民們成立了一家土地經營有限責任公司(以村社為股東,以參與農民為“股民”),直接與開發商和租用土地的企業打交道,獲得了很可觀的收益;而開發商和企業也認為,直接從農民手中獲得土地,比從政府手中拍賣所得,要便宜不少。這一例子起碼提醒我們,降低交易尋租空間與增加農民收入、降低房價之間具有不可忽視的正相關性,市場各方可以共贏。在法律上同樣不存在障礙,農民組織公司出售集體用地,依然能夠受到相關法律的制約。而政府在其中所要做的,就是負起公共保障與稅務、財務監督之職,使農民的身份轉變過程盡量安全、平穩。

          單從控制房價這個角度說,也極有必要考慮變革目前效率不高而成本奇高的土地出讓管理辦法,盡量地減少中間環節,降低建設用地成本,進而從根本上使目前畸高的房價趨于合理。如此,“地荒論”才能不攻自破。

          (來源:每日經濟新聞 作者:朱達志)


         
        編輯:王菲】
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