在房?jī)r(jià)大幅上漲的壓力下，北京市的調(diào)控細(xì)則終于出臺(tái)。這將促使很多項(xiàng)目延緩上市，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力短期內(nèi)很難抑制。但從長(zhǎng)期看，將改善北京市房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，減緩北京房?jī)r(jià)上漲幅度，有利于龍頭房地產(chǎn)公司的擴(kuò)張。
出臺(tái)背景：調(diào)控壓力大
此次北京市的細(xì)則出臺(tái)面臨的背景是：北京近幾個(gè)月房?jī)r(jià)上漲幅度較大，居全國(guó)70個(gè)大中城市前列。據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2006年7月，北京新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲11.1%,環(huán)比上漲1.4%，漲幅僅次于深圳，漲幅連續(xù)兩月在10%以上，居全國(guó)70個(gè)大中城市漲幅之二。
中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)顯示，到2006年7月，從北京住宅上市戶型面積分布看，60(含)-90平方米比例僅為22%，這與九部委要求“90平方米以下住房要達(dá)到70%以上”的要求相差甚遠(yuǎn)。由于北京面臨上述兩個(gè)實(shí)際情況，因此調(diào)控壓力很大。
新項(xiàng)目可能采取嚴(yán)厲措施
該文件以2006年6月1日作為分水嶺，明確規(guī)定對(duì)2006年6月1日后新審批、新開工的住房項(xiàng)目，要嚴(yán)格按照國(guó)辦37號(hào)文件、建設(shè)部165號(hào)文件的規(guī)定執(zhí)行。即套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到70%以上。但是建設(shè)部的規(guī)定并沒有規(guī)定該比例是針對(duì)單個(gè)項(xiàng)目，還是城市總量。北京市規(guī)劃委的文件也沒有作進(jìn)一步說(shuō)明。
對(duì)于2006年6月1日前的遺留項(xiàng)目，由于這些項(xiàng)目情況很復(fù)雜，一些項(xiàng)目的區(qū)域情況決定了其不可能建成90平方米以下的住宅。在下一步的清理中，北京市政府這些項(xiàng)目可能采取較為寬松的政策。而對(duì)2006年6月1日以后的新項(xiàng)目有可能會(huì)采取要求每個(gè)項(xiàng)目滿足：“90平米，70%”嚴(yán)厲的措施。
短期房?jī)r(jià)面臨上漲壓力
在九部委于2006年5月29日出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》后，未取得施工證的項(xiàng)目都暫停審批，目前已經(jīng)有3個(gè)月的真空斷檔期。此外，還有600多個(gè)項(xiàng)目屬于被“清理”范疇，這些項(xiàng)目可能面臨調(diào)整規(guī)劃的命運(yùn)，修改規(guī)劃和重新報(bào)批，又需要一段時(shí)間。
因此從短期來(lái)看，細(xì)則的明確會(huì)促使短期內(nèi)房源緊縮，很多項(xiàng)目延緩上市，供應(yīng)量下降。由于供應(yīng)量下降，而購(gòu)房者的需求是剛性的，這將使房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾進(jìn)一步激化，房?jī)r(jià)上漲短期內(nèi)很難抑制。
北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示北京商品房竣工面積自今年4月以來(lái)出現(xiàn)持續(xù)下降，且下降幅度有所加大。受市場(chǎng)需求較旺及供給量減少的影響，空置面積依舊下降。7月末，全市商品房空置面積955.5萬(wàn)平方米，比上年末減少418.5萬(wàn)平方米；其中住宅空置面積511.9萬(wàn)平方米，比上年末減少287.8萬(wàn)平方米。
由于短期北京房地產(chǎn)供應(yīng)難以大幅增加，北京房?jī)r(jià)將繼續(xù)保持上漲趨勢(shì)。這對(duì)目前在北京有在售項(xiàng)目的公司非常有利，如萬(wàn)科、G陽(yáng)光、G泛海、G億城和G冠城將會(huì)受益。
長(zhǎng)期效應(yīng)將顯現(xiàn)
從長(zhǎng)期看，細(xì)則有利于改善北京市房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，減緩北京房?jī)r(jià)上漲幅度，有利于龍頭房地產(chǎn)公司的擴(kuò)張。
此次的細(xì)則出臺(tái)表明了北京市增加中小戶型供應(yīng)量的決心，由于90平米以下面積占70%，這將有效增加北京商品房的供應(yīng)量，因此從明年下半年起中小戶型的供應(yīng)量會(huì)大增，結(jié)合北京市將增加限價(jià)房的推出，將對(duì)穩(wěn)定北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，減緩房?jī)r(jià)上漲幅度起到很大的作用。
由于對(duì)2006年6月1日以后的新項(xiàng)目嚴(yán)格實(shí)施“90平米，70%”的比例規(guī)定，結(jié)合政府對(duì)限價(jià)房的供應(yīng)，將在明年下半年起有效增加北京市的商品房供應(yīng)數(shù)量。
而且，前期出臺(tái)的其他如征收營(yíng)業(yè)稅，二手房所得稅，加息，及提高住房貸款按揭比例、限制外資購(gòu)房等措施已經(jīng)有效地抑制和打擊了投機(jī)和投資需求，因此長(zhǎng)期看房?jī)r(jià)漲幅將會(huì)得到有效控制。同時(shí)戶型結(jié)構(gòu)的小型化也將增加開發(fā)企業(yè)的開發(fā)建造成本，結(jié)合土地出讓可能更多采取“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”政策，將會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)毛利率水平趨于下降。
此外，住房結(jié)構(gòu)小型化，產(chǎn)品同質(zhì)化提高，信貸的緊縮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)加劇，競(jìng)爭(zhēng)將更集中在產(chǎn)品質(zhì)量、成本控制和融資能力上，品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化、資金和管理優(yōu)勢(shì)，因此可以通過有效控制成本和加快周轉(zhuǎn)速度彌補(bǔ)行業(yè)利潤(rùn)率下降，在競(jìng)爭(zhēng)中擴(kuò)大市場(chǎng)份額。
（來(lái)源：中國(guó)證券報(bào) 作者：丁文 銀河證券）
