中新網(wǎng)9月11日電 據(jù)《中國證券報》報道，近日出臺的《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，再次觸動了房價敏感的神經(jīng)。對于地價上升給房價帶來的后市影響，專家和業(yè)內(nèi)分持兩種相反的觀點：一種觀點認為影響房價走勢的根本因素不是地價，如果國家能夠控制房價上升的主導因素，地價與房價的聯(lián)動并不會實現(xiàn)；而另外一種觀點則認為，地價的上升必然會增加房地產(chǎn)開發(fā)的成本，因此緊縮地根必然造成地產(chǎn)的繼續(xù)走高。
解讀《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，這次宏觀調(diào)控的主題就是控制工業(yè)用地的土地使用率，提高工業(yè)用地的開發(fā)成本。根據(jù)目前的土地法律，地方政府是土地的壟斷性供應(yīng)者，政府能夠從農(nóng)民手中征用土地，然后轉(zhuǎn)手供應(yīng)給企業(yè)。根據(jù)土地開發(fā)的現(xiàn)狀，地方政府不但把控了土地的價格，還獲得了土地的開發(fā)價值。
有學者指出，因為地方政府不斷追求招商引資帶來的GDP增長，因此在工業(yè)土地轉(zhuǎn)讓上，地方政府往往推行超低地價政策，甚至是“零地價”。但另一方面，為了獲得土地開發(fā)的實際獲得價值，政府就對商品房用地實行市場化。因此，實際上政府在土地開發(fā)利用上是實行兩種不同標準的價格體系，那就是用商品房土地的市場化高價來彌補低于開發(fā)成本的工業(yè)用地價格。
為此，國土資源部有關(guān)負責人解釋《通知》時，透露出的信息是：今后統(tǒng)一制定并公布各地工業(yè)用地出讓最低價標準，使其不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費用之和。從中可以看到，提升工業(yè)用地價格的實際意義是，平衡政府在土地開發(fā)中利益的分配，規(guī)范土地開發(fā)價格體系，控制工業(yè)用地的土地使用率，抑制建設(shè)用地擴張和固定投資過熱。
根據(jù)這次土地調(diào)控政策，可以預計將來工業(yè)用地的價格增長將會達到40%-60%之間，而由于商品房用地主要采用招標拍賣掛牌方式出讓，土地價格由市場供求決定，因此并不直接受調(diào)控影響。但是有觀點認為，國家土地政策的進一步緊縮可能會由工業(yè)用地聯(lián)動到商品房用地，影響房地產(chǎn)開發(fā)市場的風向，造成地產(chǎn)界“聞風即漲”。
“如果按地產(chǎn)界所說，房價由市場供求關(guān)系決定，那么地價決定房價絕對是一種謬論�！鄙鐣茖W金融發(fā)展中心易憲容表示。易憲容說，如果按市場供求理論來說，只有房價決定地價，而不是地價決定房價。
“市場經(jīng)濟下決定商品價格的不是單純的產(chǎn)品成本，很大程度上還要看產(chǎn)品的供求關(guān)系，所以談‘地價上漲決定房價上漲’，更多是開發(fā)商對消費者的心理戰(zhàn)術(shù)�！比嗣翊髮W土地資源管理系副教授鄭華表示。
易憲容表示：“目前的中國房市基本上還是一個政策市，《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》的實質(zhì)還是控制土地的低使用率，調(diào)控固定資產(chǎn)投資過熱，土地政策并不是房價問題的癥結(jié)，房價真正的癥結(jié)是在于銀行利率”。
但是有一些市場研究者和基金經(jīng)理卻繼續(xù)看好房地產(chǎn)業(yè)的市場前景。
從市場表現(xiàn)上來看，一些具有土地儲備增值能力的地產(chǎn)股，近期正在帶動大盤提升。華泰證券孟立亞表示，國家實施新的房地產(chǎn)“新政”導致地價上漲50%，直接刺激了市場資金高度敏感的神經(jīng)，以G嘉寶、G東華、G特力的市場表現(xiàn)來看，其核心動能就是都擁有豐富的土地儲備。上海證券彭蘊亮則認為，從這次出臺的土地調(diào)控政策看，房地產(chǎn)建設(shè)各主要成本都將有所提高，房地產(chǎn)價格將出現(xiàn)成本推動型上漲，帶動整體房價走高。而眾多的基金機構(gòu)在預測股市后市時，也表示地產(chǎn)股將會成為后市的巨大動力。（謝雋）
