中新網(wǎng)7月26日電 據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)報(bào)道，7月21日晚7點(diǎn)，央行宣布人民幣升值2%，這一舉措必然波及到已有大量海外熱錢涌入的中國房地產(chǎn)市場。而據(jù)仲量聯(lián)行最新統(tǒng)計(jì)，今年1至3月，海外基金在國內(nèi)房地產(chǎn)市場的投資金額已經(jīng)相當(dāng)于去年全年的投資量。4月以來，大手筆的收購項(xiàng)目仍在不斷上演，最高金額的收購紀(jì)錄不斷被刷新。

　　盛陽地產(chǎn)基金戰(zhàn)略中心研究近日報(bào)告顯示，今年上半年，海外地產(chǎn)基金加快了進(jìn)駐中國的速度。其中北京已經(jīng)成為海外基金的投資新熱點(diǎn)。專家認(rèn)為，目前人民幣升值幅度不大，但如果人民幣升值預(yù)期良好，持續(xù)升值的話，盡管中國實(shí)行外匯管制，但是熱錢可以通過各種渠道進(jìn)入中國資本市場。

　　基金劍指寫字樓市場

　　近日，據(jù)盛陽地產(chǎn)基金戰(zhàn)略中心總經(jīng)理王琪博士介紹，除了摩根士丹利房地產(chǎn)基金、雷曼兄弟旗下基金、盛陽房地產(chǎn)基金、新加坡政府投資公司、荷蘭ING、高盛旗下基金等海外基金繼續(xù)在北京尋找合作對象外，一些新的海外房地產(chǎn)基金，如瑞銀證券房地產(chǎn)基金、澳大利亞BT金融集團(tuán)房地產(chǎn)基金也紛紛在北京開始有所行動(dòng)。其中，盛陽房地產(chǎn)基金、美國雷曼兄弟、高盛旗下基金等著名的跨國房產(chǎn)投資基金已與北京開發(fā)商達(dá)成緊密的合作意向，遠(yuǎn)洋新干線項(xiàng)目和美國雷曼兄弟的合作更是進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性操作階段。

　　實(shí)際上在中國樓市度過搶灘登陸時(shí)期的海外基金，在初步熟悉中國的特殊國情之后，就已開始逐步將投資做大。與過去死守上海樓市的行為不同，北京、廣州等城市的商業(yè)物業(yè)也開始被鎖定進(jìn)了海外基金的投資范圍。同時(shí)，對于武漢、沈陽等二線城市的投資也在加大當(dāng)中。海外基金在中國所邁的這第二步棋，尤其在房產(chǎn)新政實(shí)施的今天，又多了另外一層含義——分散投資，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。換句話說，不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里面。而新加坡嘉德置地集團(tuán)在華全資子公司凱德置地的兩筆大單被看作是這種現(xiàn)象的最具代表性的案例。

　　今年上半年，凱德置地將其在上海持有的兩棟物業(yè)新茂大廈與百騰大廈分別賣給澳大利亞的麥格里和美國高盛，隨即又以5.476億元獲得北京東城區(qū)一塊14686平方米的綜合性開發(fā)用地，并以18.37億元收購了北京中環(huán)世貿(mào)。4月底，又在寧波斥資10億買下了一塊做住宅商用綜合開發(fā)的土地。同時(shí)表示，今年在廣州也將推出10萬多平方米的住宅及公寓�；鶑�(qiáng)聯(lián)行發(fā)布的最新專項(xiàng)調(diào)研結(jié)果表明，從2004年9月到2005年4月，海外基金在上海和北京兩地的投資總額已達(dá)100億元人民幣，幾乎全部在非住宅物業(yè)范疇內(nèi)運(yùn)作。

　　安邦咨詢分析師蘇晶表示，只要有人民幣持續(xù)升值的預(yù)期，并且城市建設(shè)長期還在發(fā)展，外資會(huì)繼續(xù)看好中國的商業(yè)物業(yè)。對于這些外商來說，進(jìn)來的資金是外幣，除了獲得稀缺的土地之外，資金本身就因人民幣匯率升值而得到很好的避險(xiǎn)。

　　海外基金對住宅價(jià)格沒實(shí)質(zhì)影響

　　觀察海外基金在今年上半年的動(dòng)向，我們可以發(fā)現(xiàn)這樣一個(gè)明顯的趨勢，那就是海外基金早在樓市政策調(diào)整之前，就已經(jīng)先后將手頭本已不多的住宅項(xiàng)目或者涉及到住宅產(chǎn)品的投資收回，而將投資更為集中地投放到以寫字樓和商用公寓為主的商用類物業(yè)上。其實(shí)，海外基金在做投資決策時(shí)是非常謹(jǐn)慎的，不是僅僅站在中國的角度，而是站在全球的角度來看宏觀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，考慮穩(wěn)定的投資回報(bào)率、資金的安全性、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)和退出機(jī)制。北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司寫字樓策劃部高級(jí)策劃經(jīng)理孟志昕認(rèn)為，在全球的大環(huán)境下，中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、成熟的國際形象和市場環(huán)境從根本上吸引了海外基金。

　　仲量聯(lián)行中國區(qū)董事陳立民認(rèn)為，政府的政策所針對的打擊對象是住宅市場中的部分炒賣現(xiàn)象，這些打壓政策在目前看來已起到作用，但中國的經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行是健康的，在這個(gè)大環(huán)境下才會(huì)有這么多的海外基金搶灘上海和北京。

　　根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，上海主要辦公區(qū)域的甲級(jí)寫字樓租金持續(xù)上漲，2005年一季度平均已經(jīng)達(dá)到0.81美元/平方米/天，12個(gè)特甲級(jí)寫字樓的平均租金達(dá)到1.25美金/平方米/天。同時(shí)，甲級(jí)寫字樓空置率達(dá)到近10年來的新低。相對整體售價(jià)，其收益率一般可以達(dá)到8%以上，而海外房地產(chǎn)投資基金平均年收益在美國為6%，在新加坡與日本僅為4%。同時(shí)戴德梁行認(rèn)為，由于商用物業(yè)投資租金的看漲以及租期一般為3年以上，因此，其租金回報(bào)非常穩(wěn)定。

　　戴德梁行分析后認(rèn)為，通常情況下，規(guī)模較大的海外基金所看重的是長期而穩(wěn)定的收益，而并非短期性的投機(jī)冒險(xiǎn)。由于商業(yè)物業(yè)的獲益周期都比較長，因此，海外基金多數(shù)采取的是整體持有物業(yè)然后出租獲益的經(jīng)營方式。這也反駁了有關(guān)海外基金炒熱中國房價(jià)的觀點(diǎn)，與寫字樓市場不同，住宅市場上海外基金身影并不常見，而且多是采取參股共同開發(fā)的方式進(jìn)入。對于住宅市場的價(jià)格，海外基金產(chǎn)生不了實(shí)質(zhì)性的影響。

　　小幅升值難以刺激海外熱錢套利回流

　　仲量聯(lián)行7月發(fā)布的一項(xiàng)分析報(bào)告指出，北京寫字樓供應(yīng)量預(yù)計(jì)到2008年將成倍增長，租金也會(huì)有所變化。另外該報(bào)告認(rèn)為，2005年開始，海外投資機(jī)構(gòu)到北京買下整棟寫字樓的現(xiàn)象將會(huì)在北京市場上頻繁發(fā)生，大型投資機(jī)構(gòu)都會(huì)做一些初步的嘗試。

　　而對于海外基金在北京寫字樓市場的未來發(fā)展，戴德梁行的董事副總經(jīng)理林義中對年內(nèi)海外基金大量進(jìn)入北京寫字樓市場持保留態(tài)度。林義中認(rèn)為，海外基金的入市能優(yōu)化北京的寫字樓投資市場，進(jìn)一步規(guī)范和提升北京寫字樓的整體品質(zhì)，同時(shí)會(huì)帶來比較多的新的管理理念，在經(jīng)濟(jì)、政治穩(wěn)定的情況下，海外基金的入市是利好的趨勢。未來一兩年內(nèi)北京寫字樓的供應(yīng)量大，將會(huì)面臨短期內(nèi)租金下調(diào)的壓力，同時(shí)物業(yè)的升值潛力也有所下調(diào)。但從長期來看，海外基金賭人民幣升值的預(yù)期，也是目的之一，如果人民幣未來大幅升值或升值預(yù)期不斷形成共識(shí)，那么將獲得雙重利潤。由此可見，資本的趨利性是海外基金投資的唯一目標(biāo)。

　　中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘認(rèn)為，人民幣升值既不會(huì)造成對房價(jià)下降的壓力，也不會(huì)使房價(jià)大幅上揚(yáng)。人民幣升值之后，熱錢流入將有所放緩；而這個(gè)小幅度的升值很難造成大量熱錢流出�？陀^上說，因?yàn)榻灰壮杀竞芨�，這些不足以刺激海外熱錢套利回流。(洛濤 ）