中新網(wǎng)7月29日電 據(jù)京華時(shí)報(bào)報(bào)道，年中以來，美林、高盛以及數(shù)個(gè)新進(jìn)入中國(guó)的海外基金與開發(fā)商的私下接觸大大增加，其中固然有基金公司主動(dòng)尋找項(xiàng)目的，但更多的卻是開發(fā)商在尋找基金以解資金困境。有業(yè)內(nèi)人士分析，下半年部分開發(fā)商資金愈加吃緊，而這將為海外基金大舉進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供很好的機(jī)會(huì)。
大基金主動(dòng)出擊
7月份，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹頻頻接到海外基金的造訪。他曾在公開場(chǎng)合表示，“最近一個(gè)星期我接待了許多從美國(guó)來的基金，像美林、高盛、鐵獅門、GE等，他們都是來中國(guó)尋找機(jī)會(huì)的。”
一位不愿透露姓名的開發(fā)商也告訴記者，近一個(gè)月內(nèi)，有基金公司來找尋求合作，但也有開發(fā)商希望能通過他和基金公司進(jìn)行接洽，而目前正在與基金公司接觸的開發(fā)商中大部分是開發(fā)商主動(dòng)找的。
其實(shí)，上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了多宗影響較大的海外基金收購(gòu)項(xiàng)目的案例，投資額從2.5億元到20億元不等。投資方類型為投資銀行管轄基金、風(fēng)險(xiǎn)基金和開發(fā)商，所涉及的項(xiàng)目既有傳統(tǒng)的住宅，也有寫字樓，甚至有待開發(fā)的土地，如凱德置地年初以約5.5億元人民幣購(gòu)得位于北京東直門占地14686平方米的綜合性開發(fā)用地。
此外，還有如摩根士丹利購(gòu)買了富力雙子座B座、美林集團(tuán)以3000萬(wàn)美元注資銀泰中心等。
目前活躍在北京市場(chǎng)的海外基金有十多個(gè)，而處于探索了解階段的海外基金則有數(shù)十個(gè)之多。僅仲量聯(lián)行每周都要接受至少3個(gè)海外基金的咨詢，其投資部負(fù)責(zé)人高世斌博士認(rèn)為，今年下半年類似的收購(gòu)案成交總量可能不會(huì)低于上半年。
開發(fā)商急缺資金
潘石屹認(rèn)為，目前大部分開發(fā)商的資金狀況都非常緊張，預(yù)計(jì)9月份之后，海外基金的收購(gòu)將集中出現(xiàn)。原因是從去年8月31日后，尤其是12月31日后，絕大多數(shù)開發(fā)商都向政府支付了一大筆土地出讓金，從而元?dú)獯髠＝衲暌詠恚y行緊縮貸款、宏觀調(diào)控越來越緊，新舊國(guó)八條更是讓市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)空前的觀望期，不少開發(fā)商從銀行和銷售中獲取現(xiàn)金的希望破滅，目前資金鏈已異常緊張。“很顯然，這為海外基金的進(jìn)入提供了一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。”
但是，國(guó)內(nèi)開發(fā)商指望海外基金能雪中送炭是不可能的，他們能做的只是錦上添花。據(jù)記者了解，目前成功的海外基金收購(gòu)案中，有的案例僅談判就達(dá)9個(gè)月之久。因?yàn)橛兄鴩?yán)格的決策機(jī)制，海外基金投資任何一個(gè)項(xiàng)目都要經(jīng)過周密的研究。在目前已經(jīng)成功的收購(gòu)案中，與其說開發(fā)商主動(dòng)找上門，不如說是基金主動(dòng)看上了項(xiàng)目本身。“沒有基金公司會(huì)因?yàn)殚_發(fā)商缺少資金瀕臨資金斷裂而購(gòu)買項(xiàng)目的，購(gòu)買一定是基于對(duì)項(xiàng)目本身的肯定。”據(jù)一位曾供職于一家海外基金的業(yè)內(nèi)人士透露，在海外基金接觸的開發(fā)商中，有相當(dāng)一部分人是主動(dòng)找上門來的，但是由于海外基金決策控制非常嚴(yán)格，因此成功率極低。
新面孔初試身手
如果說以前活躍在市場(chǎng)的都是以摩根士丹利、高盛等投資銀行下屬的基金為代表的機(jī)會(huì)基金和美國(guó)漢斯、新加坡凱德置地等為代表的開發(fā)商基金的話，那么進(jìn)入今年以來，市場(chǎng)開始出現(xiàn)另外一些嶄新的面孔。
據(jù)仲量聯(lián)行投資部高世斌介紹，除了以往登陸中國(guó)的機(jī)會(huì)基金和開發(fā)商基金外，目前已經(jīng)有四類海外基金登陸中國(guó)，如私有股權(quán)基金、退休和保險(xiǎn)基金、歐洲一些傳統(tǒng)的房地產(chǎn)基金以及亞太地區(qū)房地產(chǎn)基金等。這四類基金其實(shí)對(duì)中國(guó)市場(chǎng)已經(jīng)做過一段時(shí)間的了解，而今年，這些基金已經(jīng)開始和開發(fā)商進(jìn)行實(shí)質(zhì)性接觸和談判。與以往投資銀行下屬的基金比較看重短期收益所不同的是，這些首次登陸中國(guó)的基金更看重的是長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資回報(bào)。(魯歡)
