中新網(wǎng)8月10日電 據(jù)中華工商時報報道，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前，僅北京CBD及其周邊就云集了數(shù)百家跨國型大企業(yè)，近一年來，摩根斯坦利、揚子基金、泰國銀行、凱德置地、普華永道等大牌企業(yè)紛紛入主CBD。跨國公司在選擇辦公地點與辦公空間的時候，有自己獨特的標準。令人遺憾的是，當前許多自稱瞄準跨國企業(yè)的寫字樓開發(fā)商，卻對跨國企業(yè)的需求研究得不夠。
寫字樓設(shè)計標準明顯滯后
專家指出，中國現(xiàn)行的關(guān)于寫字樓的建設(shè)標準是上世紀90年代出臺的，水平較低。多年來，這套標準體系一直沒有改變。
仲量聯(lián)行物業(yè)管理部顧問關(guān)宏介紹，仲量聯(lián)行在過去所管理的項目只有盛福大廈，那是德國人投資開發(fā)的物業(yè)。那時候中國的物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)都不健全，直到中國的物業(yè)管理條例正式出臺之后，仲量聯(lián)行才開始接手國內(nèi)開發(fā)商做的項目。關(guān)宏深刻體會到，國內(nèi)的寫字樓開發(fā)商必須盡快與國際標準接軌。比如說寫字樓樓面的載荷，中國現(xiàn)有的甲級寫字樓一般是2.0牽牛，而國際上寫字樓的載荷大多在3.0到3.5。北京國貿(mào)中心之所以能夠成為少數(shù)具有國際化標準的寫字樓并贏得跨國公司的青睞，就是因為國貿(mào)中心的載荷是3.5牽牛。
若干年前出臺的“寫字樓國標規(guī)定，最高級別的寫字樓為甲級寫字樓，供電量標準為每平方米60伏安，這一標準已遠遠落后于市場。據(jù)悉，今年上市的CBD寫字樓新項目萬通中心，每平方米供電量已經(jīng)達到120伏安，比過去的標準翻了一倍。
前不久，萬通地產(chǎn)以相當高調(diào)的姿態(tài)向地產(chǎn)界拋出了該企業(yè)自行制定的包括《寫字樓設(shè)計與開發(fā)標準》在內(nèi)的全套地產(chǎn)技術(shù)規(guī)范文件。據(jù)悉，這是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中，第一個詳細制定系統(tǒng)的產(chǎn)品設(shè)計標準的開發(fā)商。萬通地產(chǎn)的《寫字樓設(shè)計與開發(fā)標準》明顯高于現(xiàn)行的國家標準。對此，萬通中心總經(jīng)理王煒陽認為，開發(fā)商要真正體現(xiàn)出“以用戶為本的原則，如何讓寫字樓的技術(shù)層面與國際接軌，使之最接近于跨國公司需求，才能成為他們喜歡的寫字樓類型。業(yè)內(nèi)人士呼吁，國家主管部門應(yīng)該盡快完善寫字樓設(shè)計標準，出臺更新的行業(yè)規(guī)范。
跨國企業(yè)最看重“空間安全性”
據(jù)關(guān)宏介紹，國際化客戶最需要的首先是辦公空間的安全性。他說，一個大型的跨國公司在進駐一棟寫字樓之前，一定會聘請很多專業(yè)顧問考察這棟樓，他考察的重點就是安全性，尤其是美國“9·11”事件、中國SARS事件之后，跨國公司對于寫字樓安全系統(tǒng)的要求非常嚴格。
關(guān)宏舉了一個例子：在一些寫字樓的折梯型疏散通道里，疏散門向外完全打開后，與樓梯扶手的距離，按當前消防規(guī)范要求，這個距離應(yīng)該與消防通道的寬度是一樣的，但是很多寫字樓由于建筑結(jié)構(gòu)所限，疏散門開啟后和樓梯扶手之間的距離往往小于安全疏散通道的寬度。關(guān)宏告訴記者，CBD某寫字樓就在這一點上犯了錯誤，因此為了爭取一家國際銀行的進駐，不得不進行重新整改。
“環(huán)境的優(yōu)越性”不可或缺
關(guān)宏強調(diào)，過去我們國家關(guān)于寫字樓新風量的標準也不是很高，但現(xiàn)在一些寫字樓做到了每人每小時36到40立方米的新風量，這個新風量的標準基本上跟國際接軌了。比如說加時空調(diào)，有的公司要跟他的大洋彼岸的國際客戶聯(lián)系，肯定需要夜里加班。這就需要有一個很好的空調(diào)系統(tǒng)。很多寫字樓開發(fā)商在配備空調(diào)主機時往往忽略了這一點。
王煒陽透露，萬通中心一開始就定位為純寫字樓。“我們商業(yè)面積很小，在目前市場環(huán)境下，商業(yè)可以賣得更貴，而且銷售速度比寫字樓更快。但是如果商業(yè)面積規(guī)劃得太大，寫字樓的辦公環(huán)境太嘈雜，就不是一個好的寫字樓。也會給后期的物業(yè)管理帶來許多麻煩。”
寫字樓應(yīng)預(yù)留可改造空間
關(guān)宏說，讓建筑在未來的50年、70年乃至100年里不過時，這才是我們的目標。為將來預(yù)留出足夠的“可改造空間，這樣的寫字樓才稱得上是“成長型建筑。
縱然是國貿(mào)中心，也并不是沒有毛病。據(jù)說，國貿(mào)一期的空調(diào)排風口是在窗子下面。有的企業(yè)入駐后需要打隔斷，然而，打好隔斷之后，就把空調(diào)排風口隔在里面了。后來國貿(mào)中心為此進行了大規(guī)模改造，將空調(diào)排風口統(tǒng)一轉(zhuǎn)移到天花板上。今年新入市的寫字樓萬通中心，配備的是“四管制空調(diào)，而過去“四管制空調(diào)是五星級酒店才用的。這些硬件的提升給跨國公司的入駐創(chuàng)造了條件。(陳雪根)
