中新網(wǎng)8月12日電 據(jù)國際金融報報道，投資銀行托福宏觀調(diào)控“宏觀調(diào)控這么久以來，開發(fā)商的日子和這市場一樣不好過。融資渠道單一已經(jīng)讓部分地產(chǎn)商本就脆弱的資金鏈產(chǎn)生了裂痕。中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于銀行貸款的依賴程度過高的危害已經(jīng)逐漸顯露出來了。”基強聯(lián)行投資部經(jīng)理譚李成在接受記者采訪時如是說。

　　“開辟多元化的融資渠道，已經(jīng)成為當務(wù)之急了。”譚李成指出：“而房地產(chǎn)基金，一直是國際上通行的融資方式。”

　　開發(fā)商開始意識到基金的重要性

　　根據(jù)仲量聯(lián)行8月份新近提供的《全球房地產(chǎn)資本——目光長遠到利潤豐厚》報告顯示，亞太地區(qū)2004年房地產(chǎn)總額是483億美元，比2003年增長74%。其中24%來源于跨境投資，達115億美元，比2003年增長146%。跨境交易中的大部分來源于北美投資商，包括51億美元的資產(chǎn)交易和在亞太地區(qū)7億美元的凈投資。在所有房地產(chǎn)交易中，寫字樓是交易量最高的資產(chǎn)，占亞太地區(qū)總資本市場流動額的45%。

　　“而境內(nèi)的房地產(chǎn)投資銀行只有剛剛起步，基強聯(lián)行是第一家。”據(jù)譚李成介紹，內(nèi)地的房地產(chǎn)市場開放尚處于起步階段，其最明顯的特征之一就是，做房地產(chǎn)的人只做房地產(chǎn)，做金融的人只做金融，兩者沒有什么聯(lián)系。但在境外，房地產(chǎn)和金融關(guān)系十分密切。美國有600多個房地產(chǎn)基金，其中大部分都在股票市場上市。香港十大上市公司里有一半是房地產(chǎn)公司。而在內(nèi)地，房地產(chǎn)公司除了向銀行貸款外，幾乎不跟別的金融機構(gòu)打交道，也沒有一家專門為房地產(chǎn)服務(wù)的投資銀行。

　　“在境外，房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)項目時，自有資金僅占5%，而所需資金的70%-80%都是來自基金。”譚李成告訴記者：“而境內(nèi)，無論什么規(guī)模的地產(chǎn)商，都是以銀行貸款為主進行開發(fā)建設(shè)的。”

　　基強聯(lián)行是境內(nèi)第一家從事房地產(chǎn)投資銀行服務(wù)的公司，簡而言之，就是引進海外投資基金做成的房產(chǎn)交易。2002成立以后，基金做的第一個項目是盧灣區(qū)的致遠大廈，這個建筑面積3萬平方米的大樓原來是一個閑置了6年的“爛尾樓”，基強聯(lián)行引進2000萬美元基金，花了9個月時間對這幢樓進行裝修、包裝，然后銷售，結(jié)果為基金賺了1.2億元人民幣。

　　“目前絕大部分的地產(chǎn)融資的市場情形還是這樣的，開發(fā)商在賺錢，銀行在承擔風險。一旦市場不景氣、或者開發(fā)商的項目出現(xiàn)了差錯，銀行也要跟著受損失。我們可以清楚看到的是，現(xiàn)在上海的房產(chǎn)市場一路下跌的局面下，新樓盤不好賣，開發(fā)商資金回籠困難，而這些風險也同時被轉(zhuǎn)嫁到了銀行頭上。如果要改變這一不公平現(xiàn)象，就要在融資渠道上開辟出新路子，比如成立房地產(chǎn)信托基金，其實就是要在資本市場里找投資者。”譚李成分析。

　　“最近的時機不錯，很多開發(fā)商都意識到了基金的重要性，目前我們有好幾筆項目正在洽談中。”譚李成透露。

　　地產(chǎn)巨頭紛紛牽手海外基金

　　7月25日，美國第一大商用房地產(chǎn)公司西蒙(Simon)房地產(chǎn)集團宣布進軍中國，該公司將與深圳國投商用置業(yè)有限公司和摩根士丹利房地產(chǎn)基金聯(lián)手在中國興建12個購物中心。自此，西蒙將成為美國首家進入中國的商業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司。幾乎就在同時，出席“國際地產(chǎn)高峰論壇”的營銷戰(zhàn)略大師米爾頓·科特勒也敏銳地發(fā)現(xiàn)了這一現(xiàn)象，他說：“最近一段時間，美國的私人資本將目光轉(zhuǎn)移到了中國地產(chǎn)。”

　　在此之前不久，7月1日，首創(chuàng)置業(yè)對外宣布將與新加坡資本大鱷——新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司(GIC)附屬的RecoZiyangPteLtd(簡稱RZP)合作，在上海成立一個合資公司。首創(chuàng)置業(yè)在香港聯(lián)交所發(fā)布的公告中稱，該合資公司的注冊資本為1.65億美元，首創(chuàng)置業(yè)與RZP分別占股份51%和49%，由首創(chuàng)置業(yè)控股。據(jù)了解，該合資公司的經(jīng)營范圍包括發(fā)展、經(jīng)營及管理國內(nèi)的住宅、商用及寫字樓物業(yè)，并從事與房地產(chǎn)相關(guān)的投資、收購。

　　而就在同一天，萬科集團發(fā)表公告稱，公司已與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司附屬的RZP簽訂協(xié)議，決定共同投資1億美金創(chuàng)立一家投資性公司，將通過設(shè)立項目公司或投資項目公司股權(quán)的方式在中國境內(nèi)進行房地產(chǎn)項目投資。這家暫名為萬科星地產(chǎn)投資有限公司的企業(yè)注冊資本為1億美元，萬科與RZP各占50%的股份。

　　業(yè)內(nèi)專業(yè)分析師認為，在宏調(diào)背景下的地產(chǎn)巨頭與海外基金聯(lián)手，不僅僅是為了抵御暫時的風險，更多是從長遠角度進行投資規(guī)劃。“像萬科、首創(chuàng)這樣的知名開發(fā)商，資金實力足夠支撐目前的市場狀況。對于他們而言，更多的是借此機會尋求新的投資模式。”這位分析師坦言。

　　首創(chuàng)總裁劉曉光在公開場合提出，雙軌捆綁并行，是首創(chuàng)集團業(yè)務(wù)模型的理想狀態(tài)。一條軌道是投行業(yè)務(wù)，融資能力；第二條軌道是產(chǎn)業(yè)集群。為了做大金融，首創(chuàng)現(xiàn)在需要拼命做強產(chǎn)業(yè)，從比例上講，實業(yè)與投融資業(yè)務(wù)配比結(jié)構(gòu)應(yīng)是9∶1，產(chǎn)業(yè)應(yīng)該是業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中的重頭。顯然劉曉光已將做實產(chǎn)業(yè)提到首要位置。此次首創(chuàng)聯(lián)手海外地產(chǎn)資金在一個外人看來并不十分適合的時機進入上海市場，應(yīng)該也是劉曉光做大做實產(chǎn)業(yè)以及進軍商務(wù)地產(chǎn)戰(zhàn)略的步驟之一。

　　仲量聯(lián)行中國區(qū)董事總經(jīng)理郝思健在談到境外投資者對上海房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出的強烈興趣時表示：“高盛、麥格里、摩根士丹利、GIC、嘉德置地、和黃、德意志銀行和荷蘭國際集團等主要投資機構(gòu)在上海市場表現(xiàn)活躍。上海具有高增長潛力，政策的寬松和大量的機遇也激發(fā)了投資者的興趣。隨著市場周期提供的有利機會，市場在近中期會表現(xiàn)出色。”

　　房地產(chǎn)基金能走多遠？

　　房地產(chǎn)基金能走多遠上述分析師指出，房地產(chǎn)基金在境內(nèi)剛剛起步，現(xiàn)在的發(fā)展方向有二：一是境外中間商，或者有港資背景的房地產(chǎn)投資銀行；二是大開發(fā)商自主開拓新的融資渠道。

　　在第一種形式中，投資銀行以中介的形式出現(xiàn)在整個房地產(chǎn)投資活動中。“我們成為境外基金投資境內(nèi)地產(chǎn)、尤其是商業(yè)地產(chǎn)的重要途徑。境外資金往往零散，或者不了解境內(nèi)的具體市場環(huán)境以及地方特色，而作為本地的房地產(chǎn)投資銀行，我們幫助他們尋找項目、進行商業(yè)分析以及談判。隨著越來越多的海外基金看好境內(nèi)的地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)投資銀行這項新興業(yè)務(wù)也將成為發(fā)展趨勢。”譚李成分析。

　　譚李成認為：“宏觀調(diào)控幾個月來，打擊了上海房地產(chǎn)自住市場，而這從另一個側(cè)面則顯示了商業(yè)地產(chǎn)的強大生命力以及發(fā)展前景。無論是人民幣升值前后，海外基金以及游資都一直看好商業(yè)地產(chǎn)市場。”

　　而開發(fā)商垂青新的融資渠道，多少是受宏觀調(diào)控的影響。上述分析師告訴記者：“境內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)商的主營業(yè)務(wù)都是自主住宅的開發(fā)，受到宏觀調(diào)控的沖擊在所難免。但是作為自身實力相對強大的地產(chǎn)商，他們有能力在發(fā)現(xiàn)自身融資渠道單一以及某項業(yè)務(wù)出現(xiàn)危機的第一時間，積極尋找并且嘗試新的融資渠道。而對于境外的大基金公司而言，樓市的資金缺口為外資與當?shù)亻_發(fā)商搭起了一座合作的通道。外資也利用了這個機會進入了目前中國回報率最高的行業(yè)。實際上，宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場最大的影響是減少了資金供應(yīng)，而非人們普遍認為的打壓房價。現(xiàn)在，銀行普遍收緊了對開發(fā)商的貸款，開發(fā)商原來最主要的資金來源突然被截流了。而對于擁有雄厚資金實力的海外基金來說，資金恰恰是他們進入中國市場最大的優(yōu)勢。同時，能夠和萬科這樣的開發(fā)商合作，無疑是進軍境內(nèi)市場進行長期投資的終南捷徑。因此這樣的合作是意料之內(nèi)的，也很容易促成。

　　“不過對于向來習慣了依靠銀行的中國地產(chǎn)開發(fā)商而言，這只是一個開始。”業(yè)內(nèi)分析師坦言。(鄧旭)