中新網(wǎng)8月17日電 據(jù)北京現(xiàn)代商報(bào)報(bào)道，中國(guó)人民銀行15日表示，將考慮取消房屋預(yù)售制度。這一消息剛一傳出，一些房地產(chǎn)商開(kāi)始高呼“8·31”又來(lái)了。
央行提出取消房屋預(yù)售制度，主要是基于《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》，該報(bào)告認(rèn)為：很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷(xiāo)售為現(xiàn)房銷(xiāo)售。
同時(shí)該報(bào)告還指出：中國(guó)房地產(chǎn)商獲得的銀行資金占其資產(chǎn)比例70%以上，其高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度不斷加大，開(kāi)發(fā)貸款門(mén)檻提高，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條將日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。
開(kāi)發(fā)商：政策要“流產(chǎn)”
央行公布消息后，一些房地產(chǎn)商高呼“8·31”又來(lái)了。去年“8·31”之后地價(jià)上漲已在全國(guó)范圍蔓延，高額地價(jià)正在不斷推高房?jī)r(jià)。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得不用有限的資金孤注一擲，希望通過(guò)一些不錯(cuò)的土地帶來(lái)日后的盈利，其結(jié)果就是地產(chǎn)業(yè)真的成為大資本者的游戲。如果說(shuō)“8·31”是在土地上對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)力的一個(gè)考驗(yàn)的話，那么取消期房銷(xiāo)售將是在資金上對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)力的又一輪篩選。
“又要洗牌了，但是這個(gè)政策實(shí)施的可能性不大。”國(guó)美置業(yè)北京有限公司副總經(jīng)理吳坤嶺在接受采訪時(shí)對(duì)記者說(shuō)，并列出了三個(gè)原因。首先，取消期房銷(xiāo)售，就意味著央行鼓勵(lì)商品房漲價(jià)。房屋預(yù)售制對(duì)平易房?jī)r(jià)起到了很大的作用，地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)到一定的程度，取得商品房預(yù)售許可證后就開(kāi)始向社會(huì)公開(kāi)出售這個(gè)稱(chēng)為期房，這個(gè)時(shí)候的房子銷(xiāo)售價(jià)格要比現(xiàn)房便宜。
其次，取消期房銷(xiāo)售，將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不公平性。取消期房銷(xiāo)售將導(dǎo)致許多中小開(kāi)發(fā)商資金無(wú)法回籠，即使是大的開(kāi)發(fā)商在資金運(yùn)轉(zhuǎn)上也要出現(xiàn)困難。但是一些有背景的國(guó)有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)其他渠道貸款。
最后，現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求基本處于平衡的狀態(tài)，取消期房的銷(xiāo)售可能導(dǎo)致大批地產(chǎn)商資金周轉(zhuǎn)困難、新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)乏力，造成供不應(yīng)求的現(xiàn)象，導(dǎo)致房?jī)r(jià)“虛高”。
購(gòu)房者：更喜歡期房
北京金色空間房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長(zhǎng)程巨斌向記者介紹：目前，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上期房銷(xiāo)售占到了50%-70%，這主要是由于期房相對(duì)于現(xiàn)房來(lái)說(shuō)要便宜很多，同一個(gè)項(xiàng)目的房子期房要比現(xiàn)房便宜15%-20%左右。
期房即預(yù)售商品房，是指從開(kāi)發(fā)商取得《商品房預(yù)售許可證》可以公開(kāi)發(fā)售開(kāi)始，直至取得之前的商品房。期房一般沒(méi)有整體竣工，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)簽訂的是《商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買(mǎi)后一般需要等待一段時(shí)間后才能入住。
對(duì)于購(gòu)房者而言，期房提供的選擇空間要比現(xiàn)房大得多。特別是全新開(kāi)盤(pán)的房源，由于訂的是未竣工的房子，房型、面積、朝向、樓層等都可以有較多比較和選擇。其次，從付完定金的那一刻起，購(gòu)房者就可隨時(shí)去看工程進(jìn)度，監(jiān)督施工質(zhì)量。
當(dāng)然期房相對(duì)于現(xiàn)房來(lái)說(shuō)還有一定風(fēng)險(xiǎn)性，購(gòu)房者是根據(jù)圖紙買(mǎi)房，看不到實(shí)物，看到的僅僅是欲購(gòu)房屋的戶型圖、整個(gè)園區(qū)的效果圖、樣板房而已，與用戶最終的房屋會(huì)有所差距�！暗怯捎趦r(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，70%的購(gòu)房者愿意選擇期房。”程巨斌說(shuō)。
地產(chǎn)專(zhuān)家：銀行單方面規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
央行15日公布的報(bào)告指出，2004年中國(guó)出現(xiàn)了“地區(qū)性的房地產(chǎn)熱”，如上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)區(qū)域新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)達(dá)27.5%，房?jī)r(jià)的快速上漲容易造成房地產(chǎn)泡沫，而一旦泡沫破滅，必然帶來(lái)房?jī)r(jià)下跌、房屋貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來(lái)不小的損失，而造成這些風(fēng)險(xiǎn)的罪魁禍?zhǔn)拙褪欠课蓊A(yù)售制度。
記者就這個(gè)問(wèn)題采訪了戴得粱行助理董事岳峰鋼。岳峰鋼指出：銀行把風(fēng)險(xiǎn)全歸罪到房屋預(yù)售制度，顯然是在單方面規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，把責(zé)任全推給了開(kāi)發(fā)商。銀行可以通過(guò)更好的方式來(lái)規(guī)避這種風(fēng)險(xiǎn)，比如：降低貸款額度、加大對(duì)開(kāi)發(fā)商還貸能力的評(píng)定。(賴大臣)
