中新網(wǎng)9月29日電 據(jù)新京報報道，與境外基金接洽，即使暫無動作，對大開發(fā)商來說也不失為一條未雨綢繆之策。據(jù)悉，由基強(qiáng)聯(lián)行投資管理(中國)有限公司主辦的“投資中國，投資未來—2005房地產(chǎn)金融峰會”將于10月5日、6日在紐約舉行。屆時，來自北京、上海等大城市的27家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人將與全球知名大型基金公司進(jìn)行對接。
有分析人士認(rèn)為，此舉將加快海外基金進(jìn)入中國的步伐，同時也將加快國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的速度。
但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次紐約之行形式大于內(nèi)容，只不過為海外資金進(jìn)入中國拓展通道。而參與此次金融峰會的開發(fā)商則大多否認(rèn)與基金對接的主要目的是融資，他們表示更多是出于企業(yè)品牌國際化的考慮。
據(jù)基強(qiáng)聯(lián)行北京辦事處投資經(jīng)理呂行介紹，這27家房企主要來自北京、上海兩地，包括天鴻、首創(chuàng)、當(dāng)代、萬通、中坤、中國技術(shù)創(chuàng)新、正大置地及泰禾等，目前共確定了61人參與紐約峰會。而美國方面參與此次對接的基金公司分量也很重，包括雷曼兄弟、摩根士丹利、花旗、第一波士頓、羅斯福基金等。
代理行：過去對境外基金接洽對象選擇有偏差
“參與此次會議的多是基金公司直接負(fù)責(zé)房地產(chǎn)方面的高官，這對于國內(nèi)開發(fā)商來說機(jī)會很難得。”呂行表示，之前盡管國內(nèi)大開發(fā)商也經(jīng)常與海外大基金公司打交道，但很多人并不得要領(lǐng)。他表示，香港是內(nèi)地開發(fā)商的主要突破口，一般國內(nèi)開發(fā)商會和各基金在港副總裁級別的高官聯(lián)系，但事實(shí)上，在香港從事基金工作的一般都是風(fēng)險投資、證券及金融領(lǐng)域的專業(yè)人士，他們對房地產(chǎn)市場并不是十分了解。
“這與香港地產(chǎn)業(yè)的大環(huán)境有關(guān)。香港地產(chǎn)商本地化特色明顯，即使資金出現(xiàn)問題也只會與匯豐等銀行聯(lián)系，香港沒有與基金合作的土壤，所以各基金從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的亞太區(qū)高官都不在香港，而在日本。”呂行表示，除地域選擇有偏差外，內(nèi)地開發(fā)商對基金公司接洽高官也選得不合適。
“副總裁這樣的頭銜主要是方便基金與其他公司高官直接對接。其實(shí)很多在香港的副總裁并不熟知房地產(chǎn)業(yè)。而此次金融峰會基金方面參與方包括摩根士丹利亞太區(qū)總裁、麥戈里銀行大中國區(qū)總裁、花旗集團(tuán)董事、第一波士頓四大董事之一，他們都直接主管其基金在中國房地產(chǎn)方面的投放，而北京、上海的開發(fā)商也都是董事長或總裁級別。相信此次對接能取得實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。”
開發(fā)商：多數(shù)否認(rèn)資金鏈有問題
與基強(qiáng)聯(lián)行的高調(diào)相比，開發(fā)商的表現(xiàn)則多為保守。首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光表示，首創(chuàng)之前與ING等基金都有過合作，此次首創(chuàng)去美國參加地產(chǎn)金融峰會主要是出于企業(yè)國際化品牌等方面的考慮。“首創(chuàng)并不存在資金鏈緊張的問題，目前突出的問題是政策審批慢導(dǎo)致的開工規(guī)模不足。”
北京中坤投資集團(tuán)董事長黃怒波也表示，他下個月在美國會參加不少會議，此次和基強(qiáng)聯(lián)行去美國主要是希望美國大基金公司能了解中坤投資集團(tuán)在美國分公司的情況。黃怒波稱，“一直以來，中坤在資金方面都是量力而行，目前并沒有出現(xiàn)資金鏈方面的問題。”他明確表示，中坤在資金方面不會與其他機(jī)構(gòu)合作。
業(yè)內(nèi)人士：此行可能形式大于內(nèi)容
“此次國內(nèi)開發(fā)商與海外基金的對接，更多程度上是為國際資本進(jìn)入中國建立通道，是一種戰(zhàn)略合作的前奏。”中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰表示，“因?yàn)槟壳按箝_發(fā)商都在加緊土地儲備，這需要大量資金，而銀行融資又越來越困難，因此目前不少開發(fā)商在為以后融資拓展渠道。”“但我并不認(rèn)為此次紐約高峰會會有實(shí)質(zhì)性合作項(xiàng)目，其形式應(yīng)該大于內(nèi)容。”李文杰認(rèn)為，這些大基金公司從2002年以后陸續(xù)進(jìn)入北京市場，尤其是去年8·31及今年匯率改革以后更是加快了進(jìn)入步伐。“但事實(shí)上，相對于這些大基金公司的高舉高打，一些中小基金決策速度快，開出的條件更優(yōu)惠，國內(nèi)開發(fā)商與這些中小基金合作也是不錯的選擇。”李文杰表示。
預(yù)測：明年海外基金將在國內(nèi)集中開展合作
呂行預(yù)測，從今年圣誕節(jié)到明年5月份將是海外基金在中國充分選擇項(xiàng)目的時間，到明年6、7月份則將集中開展合作。呂行分析認(rèn)為，今年年底將是很多北京開發(fā)商的一道門檻。“北京部分項(xiàng)目價格存在虛高現(xiàn)象，這些項(xiàng)目一般僅通過外部包裝來支撐高價格，但實(shí)際上并沒有在品質(zhì)及內(nèi)部環(huán)境等方面下真工夫，因此價格高于周邊項(xiàng)目不少，很難維持下去。而這些項(xiàng)目往往通過銀行資金運(yùn)作，到了年底，要還銀行貸款，所以很有可能降價銷售，并由此進(jìn)入惡性循環(huán)。”呂行認(rèn)為，到明年初，宏觀調(diào)控后市場回歸理性，房產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰的現(xiàn)象將更加明顯，屆時海外基金將大量進(jìn)入中國市場。
“以摩根士丹利為例，該基金1998年進(jìn)入日本后，目前已投入60多億美元，但其2002年進(jìn)入中國以來，迄今在中國房地產(chǎn)領(lǐng)域僅投入了3億美元左右。這表明其在中國的發(fā)展空間很大，對國內(nèi)開發(fā)商來說也是很難得的機(jī)遇。”(張宏強(qiáng)）
