中新網(wǎng)9月30日電 據(jù)北京晨報報道，香港證監(jiān)會今年發(fā)布了修訂后的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，撤銷香港REITs投資海外房地產(chǎn)的限制，內(nèi)地發(fā)展商可按《守則》要求成立REITs，注入其內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)項目后赴港上市。

　　目前，金融政策緊縮導致發(fā)展商承受巨大融資壓力，REITs無疑開辟了一個新的融資渠道，因此獲得業(yè)內(nèi)的高度關注。在日前舉行的“2005REITs(北京)國際合作論壇”上，專家、官員和眾多業(yè)內(nèi)精英都表示對REITs極大看好。但他們指出，打造本土化的REITs產(chǎn)品面臨稅收、監(jiān)管和專業(yè)人才三方面的挑戰(zhàn)，其上市之路仍舊漫長。

　　新型融資REITs產(chǎn)品廣受看好

　　REITs是房地產(chǎn)投資信托基金，是由專門投資機構進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金形式。投資者可以通過證券市場購買，享受投資回報。REITs在歐美的發(fā)展已經(jīng)十分成熟，但在中國內(nèi)地，雖然近年來發(fā)展了一些本土化信托，但到目前還沒有一支真正的REITs上市。

　　參加REITs國際合作論壇的官員、專家和業(yè)內(nèi)精英們一致認為，當前內(nèi)地要大力發(fā)展REITs，因為它不僅是低風險、高收益的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，還能夠有效地拓寬開發(fā)商的融資渠道。

　　戴德梁行高級助理董事葉子華認為，REITs的主要吸引力在于流動性大、股息高、收益穩(wěn)定、投資風險小。“管理基金的是懂得房地產(chǎn)運作的專業(yè)機構，收益回報有很大保證。另外，REITs主要投資于回報率穩(wěn)定的成熟物業(yè)如寫字樓、商業(yè)等，不參與房地產(chǎn)投資開發(fā)項目。爛尾樓等不具備穩(wěn)定資金收益的項目不能注入REITs，這將有利于減少市場投機。”

　　國務院發(fā)展研究中信金融研究所副所長巴署松指出，房地產(chǎn)是高融資行業(yè)，但目前只有銀行貸款，沒有真正意義上的融資。“銀行的貸款文化其實是‘當鋪’文化、‘磚頭’文化。做信貸本應取決于現(xiàn)金流，看租金等收入能否償還。但實際銀行評估是看你有沒有‘磚頭’，有一棟樓或一塊地，現(xiàn)值100萬，就打七折做70萬的貸款；現(xiàn)值漲到200萬，可以貸140萬，房價越漲銀行貸款越多。如果現(xiàn)值200萬，跌到100萬，原來貸140萬，現(xiàn)在只能貸70萬，另外70萬就催收，越催收越緊。所以無論是對房地產(chǎn)企業(yè)，還是對銀行本身來說，都必須發(fā)展銀行貸款之外的多元化融資渠道。”

　　REITs內(nèi)地上市存在三大障礙

　　巴署松說，當前香港發(fā)展REITs，的確給內(nèi)地企業(yè)到海外融資提供了一個渠道。“但這是次優(yōu)的選擇。對于中國當下的市場最急切、最有價值、意義最大的是發(fā)展本土REITs。”

　　巴署松同時也指出，目前建立本土化REITs仍存在一些挑戰(zhàn)和問題，在稅收、監(jiān)管和人才三個方面存在瓶頸。

　　首先，REITs在國外大力發(fā)展的根本原因在于能享受稅收優(yōu)惠，但中國稅收優(yōu)惠還有待進一步明確。

　　其次是管理人和被投資企業(yè)的道德風險問題。巴署松指出，由于信息不對稱，管理公司有可能利用各種機會犧牲投資者的利益牟取私利；一些運作不規(guī)范的小企業(yè)也往往在獲得投資后，侵占原有股東的利益。“因此投資后的監(jiān)督必須嚴格充分。”

　　第三，中國REITs現(xiàn)在正處于發(fā)起期，實際管理人員以房地產(chǎn)專業(yè)人士居多，他們的金融操作能力普遍較弱。復合型人才欠缺。

　　不過，巴署松表示，《信托法》出臺后稅收環(huán)節(jié)的政策將會明確一些，建立REITs條件應基本成熟。

　　中國企業(yè)海外發(fā)展中心主任、經(jīng)濟學家孫飛則認為，目前監(jiān)管日趨嚴格，道德風險已能有效控制，關鍵在于培養(yǎng)專業(yè)人才，避免操作風險。

　　據(jù)悉，目前國內(nèi)已有一些專業(yè)機構，例如國際注冊商業(yè)房地產(chǎn)投資師協(xié)會中國管理中心等，就已經(jīng)開展了多期專業(yè)管理人才培訓。

　　盡管REITs上市仍有不小的障礙，但從長遠看，隨著各種條件的成熟，消除瓶頸的過程將逐漸縮短，本土化REITs的問世值得期待。(楊舒萌)