中新網(wǎng)11月1日電 據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，繼萬科藍(lán)山小城、中邦風(fēng)雅頌等樓盤之后，位于浦東上南地區(qū)的“翡翠上南”最近也惹上了麻煩事。開發(fā)商在二期開盤時采取的價格促銷引起前期業(yè)主不滿，31日在翡翠上南售樓處，業(yè)主為討說法與銷售代理商互相對峙，場面一度劍拔弩張。
在房價預(yù)期下探的情況下，如何定價對開發(fā)商是一個尷尬：定低了，先期購房的業(yè)主“有意見”；定高了，市場不能啟動。于是，有業(yè)界人士指出：擺在開發(fā)商面前的問題，已不是該不該降的問題，而是敢不敢降的問題。
二期降價刺痛老業(yè)主
10月15日，翡翠上南二期開盤，為刺激銷售，承銷商——上海同策房地產(chǎn)咨詢有限公司推出每平方米優(yōu)惠200元的措施。
這一舉措立即引起一期業(yè)主的不滿。“如果開發(fā)商及承銷商不正視這個問題的嚴(yán)重性并立即采取措施加以補(bǔ)償，最后受傷害的恐怕不僅僅是業(yè)主！”在上海某地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)論壇上，一個主題為“業(yè)主很生氣，后果很嚴(yán)重！”的貼子拉開了一期業(yè)主向開發(fā)商索賠的序幕。
10月16日，翡翠上南一期業(yè)主向開發(fā)商上海源眾房地產(chǎn)有限公司遞交了交涉信。針對開發(fā)商的促銷行為，一期業(yè)主在信中要求：1.開發(fā)商退還200元-500元/平方米的購房價；2.開發(fā)商承諾如果在交房前有降價行為，補(bǔ)差價損失；3.如果第2款不能承諾，可以協(xié)商一次性補(bǔ)償，購房業(yè)主可以不再要求再次補(bǔ)償。
“開發(fā)商及承銷商必須給我們一個滿意的補(bǔ)償。”31日，翡翠上南一期業(yè)主代表湯國平向記者強(qiáng)調(diào)。
湯國平提供的資料顯示，翡翠上南二期多層52號502室的單價為8700元/平方米，而一期業(yè)主購買的58號502室成交價為9075元/平方米。湯國平由此認(rèn)為，翡翠上南降價已是不爭的事實(shí)。但翡翠上南銷售副經(jīng)理陸冬明表示，“公司決定不補(bǔ)償一期業(yè)主差價。”
此前，上海曾出現(xiàn)了一些開發(fā)商為老業(yè)主補(bǔ)差價的先例。但在法律上，開發(fā)商也是沒有這種責(zé)任的。上海市中遠(yuǎn)藍(lán)天律師事務(wù)所副主任張傳琦表示，如果開發(fā)商與購房者在合同上沒有保價的約定，則開發(fā)商沒有為購房者補(bǔ)差價的義務(wù)。所以，業(yè)主與開發(fā)商之間的對峙，純屬市場上買賣雙方的博弈。
業(yè)主、開發(fā)商都憂心后市
對于上海樓市的后期走勢，翡翠上南一期業(yè)主憂心忡忡，“我們明年10月份才交房，誰能保證開發(fā)商在這段時間里不降價？”而信心不足的還不只是業(yè)主。
盡管陸冬明一再強(qiáng)調(diào)，可以保證翡翠上南將來不會降價，但也表示，開發(fā)商及銷售商肯定不會給業(yè)主不降價的書面承諾。
另一個細(xì)節(jié)同樣引起了記者的注意，在一期購房合同附則上的退房條款中，事先設(shè)定的無理由退房所需的違約金是：總房款的15%。
“目前上海各個樓盤的違約金基本范圍是1%-5%，15%非常少見。”對此，一熟悉樓盤銷售流程的業(yè)內(nèi)人士坦言，設(shè)立違約金主要是為了避免高退房率，在樓市形勢好的時候，違約金往往只是一種象征性的條款，一般都很低。現(xiàn)在將違約金提高到總房款的15%，說明開發(fā)商或銷售商對后市同樣缺乏信心，怕在形勢不好的時候出現(xiàn)退房潮。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也證明了這一點(diǎn)。上海市統(tǒng)計(jì)局《三季度本市企業(yè)景氣調(diào)查分析》顯示，上海市房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)跌至不到90點(diǎn)，與1999年的水平相當(dāng)。
開發(fā)商難題演變
由于對后市信心缺失，如今越來越多業(yè)主開始將“被動維權(quán)”演變?yōu)椤爸鲃颖O(jiān)控”。
據(jù)了解，在上海一些專業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)的業(yè)主論壇里，不少業(yè)主在監(jiān)控并貼出自己所購樓盤的近期成交信息，包括成交價格、房型、成交日期甚至具體樓層等。“一旦出現(xiàn)降價行為，我們便會組織業(yè)主向開發(fā)商尋求索賠或直接退房。”一業(yè)主指出。
“事實(shí)上，現(xiàn)在擺在開發(fā)商面前的問題不再是該不該降的問題，而是敢不敢降的問題。”上海一知名咨詢機(jī)構(gòu)的市場分析師感慨道，開發(fā)商現(xiàn)在處境尷尬：積累半年之后，新房上市洪峰已到來；年關(guān)“還錢”的財(cái)務(wù)壓力也與日俱增；而每年第一季度的銷售淡季又轉(zhuǎn)眼將至。在多方擠壓下，開發(fā)商降價促銷的壓力已空前加大。但是，一旦降價，給前期業(yè)主的補(bǔ)償也是一筆不小的費(fèi)用。“如果降價能起到效果還好說，如果無法有效刺激銷售，還可能得不償失。”(李靈)
