中新網(wǎng)11月1日電 據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報報道，“年內(nèi)看來是沒什么希望了！”上海一家房地產(chǎn)公司的銷售主管在談及今年“最后的行情”時，顯得有些頹然。 “金九銀十”對于房地產(chǎn)市場來說，是個傳統(tǒng)的“秋收”季節(jié)。然而2005年，上海樓市卻“失去”了這個季節(jié)。開發(fā)商年關(guān)還錢的財務(wù)壓力與日俱增，如果不能抓住2005年“最后的機(jī)會”，明年第一季度的銷售淡季又轉(zhuǎn)眼將至。危機(jī)正在一步步逼近。
“九月迷信、十月危機(jī)”
“在這時候，連降價都不管用。”中星集團(tuán)的一位銷售負(fù)責(zé)人這樣評說眼下上海的樓市行情。
“如果有人能在年底前幫我完成新推樓盤6成的銷售率，我聘他(她)做銷售經(jīng)理；要是能百分之百售出，我讓他做副總！”另一家房地產(chǎn)公司的老板充滿焦慮地許諾。其實，他知道，這樣的許諾是無法兌現(xiàn)的支票，因為假設(shè)的前提在現(xiàn)在的行情下，幾乎沒有成就的可能。
五年來，“金九銀十” 見證了上海房地產(chǎn)市場激情燃燒的歷史，成為旺銷的代名詞。早在今年七、八月份，不少開發(fā)商就放出風(fēng)聲：“金九銀十”之際會是上海樓市的反彈之時。
然而，今夕何夕？“九月迷信”并未能迎來行情“解放”。當(dāng)下的真實情況是：新房上市量井噴、成交量小漲、待售房越積越多、價格普跌。
據(jù)官方網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”統(tǒng)計，截至10月27日，全上海可售新房超過1770萬平方米。按照日均600套的目前最高成交速度，僅消化存量就得持續(xù)11個月。如果考慮新增量，可能還要延長6個月。易居中國房地產(chǎn)研究中心分析師指出，其中南匯、徐匯、黃浦等區(qū)的銷售壓力最大，市場積壓的可售量按現(xiàn)在的銷售速度，約要3年時間才能消化完。
值得注意的是，在上述成交的一手住宅中，尚有大量政策性房源消費(fèi)“托底”。上半年，上海推出1000萬平方米為重大工程動遷配套的商品房和1000萬平方米定向供應(yīng)的中低價房。眼下，這兩大房源開始大規(guī)模投放市場，并被定向消費(fèi)。而這類政策性房源和純粹市場房之間，好比是 “二板市場”與“主板市場”的關(guān)系。在9月份成交的商品房中，動遷房及配套商品房占到23%；截至10月27日，在今年累計成交的1233萬平方米的普通住宅中，配套住宅達(dá)到448萬平方米，占1／3強(qiáng)。
10月20日，國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局發(fā)布了70個城市房屋銷售價格指數(shù)，9月份，上海房價下降了1.2%，降幅最大。這是繼8月份之后，上海再次成為全國房價環(huán)比降幅最大的城市，繼續(xù)“領(lǐng)跌全國樓市”。 而此前一日，上海市統(tǒng)計局公開的“三季度本市企業(yè)景氣調(diào)查分析”顯示，上海市房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)已跌破90點，跌到1999年的“低谷”。
四個“囚徒”，三種博弈
房地產(chǎn)困局已然形成：買方、賣方、銀行甚至政府，都處于“囚徒困境”之中。
買方繼續(xù)看跌觀望，根本不買賣方“擠牙膏似的降價試探”的賬；而賣方擔(dān)心“底步究竟在哪里？”，仍不愿看到價格雪崩，還在作殊死較量。在這個房地產(chǎn)困局中，買方、賣方、銀行甚至政府，都處于“囚徒困境”之中，在作不同的博弈。
中國指數(shù)研究院在10月初上海秋季房展會上的一項調(diào)查顯示，59%的人認(rèn)為上海房地產(chǎn)市場將保持房價繼續(xù)小幅下跌的走勢，12%認(rèn)為上海房價將出現(xiàn)大跌，6%的人認(rèn)為上海房地產(chǎn)市場仍將保持僵持狀態(tài)，另有13%的人對上海房地產(chǎn)市場的未來走勢說不清楚，只有10%的看漲。由此可見，當(dāng)前購房者對上海樓市的看空比例之高。分析師張志杰說，這表明購房者的觀望態(tài)度仍將不減，房價回調(diào)的壓力在繼續(xù)放大。
在開發(fā)商一面，眼下資金鏈普遍繃緊，融資壓力空前。近期，針對房地產(chǎn)企業(yè)的大額授信已基本停止；即使在授信額度內(nèi)的放貸，抵押、擔(dān)保等方面的限制從嚴(yán)。一方面是融資受阻，另一方面支出卻提前到來。下半年以來，建筑公司普遍要求開發(fā)商在項目進(jìn)展到一半的時候，須支付30%以上的工程款，水泥等大部分原材料企業(yè)則要求帶現(xiàn)金提貨。而在去年房地產(chǎn)行業(yè)火爆時，建材費(fèi)用全由建筑公司事先墊付，等到項目預(yù)售，開發(fā)商拿到購房人的錢時，才支付給建筑商。
急需資金的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛尋找出路。除了少部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)能獲得海外基金、信托等條件苛刻的援手外，大多數(shù)房企只得走非正常渠道：或通過銀行居間“委托貸款”，以15%到18%的高額年利率向一些有余錢的國企借貸，有些利率甚至高達(dá)30%；或是以內(nèi)部信托的形式，以支付高收益率為誘餌，向公司內(nèi)部員工快速融資；或是直接忍痛“割肉”，向外轉(zhuǎn)讓部分股份、房產(chǎn)，來換取一定的資金。但他們就是不愿大幅降價，仍在博弈后市，以圖硬撐之后，能夠“重拾舊山河”。一位評論人士指出：“如此賭徒心態(tài)，讓人們看到房地產(chǎn)商們對曾經(jīng)的暴利是如何地不忍放棄。”
銀行是地產(chǎn)困局中另一“攪局者”。由于房地產(chǎn)市場低迷，被稱作是銀行“最優(yōu)資產(chǎn)”的個人房貸額銳減，眼看著一年的任務(wù)不能完成，一些銀行紛紛松綁個人房貸，貸款成數(shù)被提高，利率打折，此前的“君子協(xié)定”土崩瓦解。
還有政府之手，也依稀見于眼下的樓市博弈圖。上海市政府有關(guān)部門表示，“兩個10000萬”的建設(shè)應(yīng)該隨著房地產(chǎn)市場的變化，在總量上作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，明年將適當(dāng)控制上市節(jié)奏。所謂“兩個10000萬”，是上半年上海推出的10000萬平方米為重大工程動遷配套的商品房和10000萬平方米定向供應(yīng)的中低價房。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，“這是個重要信號”，預(yù)示著在樓市供大于求的形勢下，政府要出手削減“二板市場”對“主板市場”的沖擊，以改變供求。
顯然，在上海樓市困局中，多方博弈的力量增加，變數(shù)也就增大了。
冷周期將長達(dá)兩年，樓市遠(yuǎn)未回暖
專家預(yù)言：上海目前處于房地產(chǎn)市場發(fā)展周期中“蕭條期”的開端，此一周期應(yīng)該長達(dá)2年以上。沒有人希望樓市低迷，然而，上海樓市的底部在哪里？
一位不愿具名的房地產(chǎn)金融學(xué)教授指出，從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場理論上講，上海目前處于房地產(chǎn)市場發(fā)展周期中“蕭條期”的開端，此一周期應(yīng)該長達(dá)2年以上，要恢復(fù)像去年那樣的“高速”發(fā)展，更是需要恢復(fù)數(shù)年的元?dú)狻！安灰p言上海樓市全面回暖！”他告誡。
華東師范大學(xué)教授余南平認(rèn)為，任何一類產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)周期出現(xiàn)底部的特征大致有兩種，一種是成交的大幅放量，另一種則是長時間的市場萎縮。前一種情況視乎降價程度能否達(dá)到市場底線并出現(xiàn)極大的需求量，而后一種則必然要經(jīng)歷兩至三年的冷場。當(dāng)然無論是何種情況，底部的持續(xù)時間都將相當(dāng)漫長，如今，上海樓市僅僅經(jīng)歷6個月的市場遇冷期，這還只是一個短暫的開始。
多數(shù)人認(rèn)為，“成也蕭何，敗也蕭何”—市場能否恢復(fù)的關(guān)鍵還在于價格。當(dāng)有人問中原地產(chǎn)主席施永青為什么上海樓市成交量還沒有恢復(fù)時，這位浸淫地產(chǎn)界幾十年的“老江湖”只是說了一句話，“他們降得還不夠多！”
眼下，盡管降價的邊際效應(yīng)在遞減，價格戰(zhàn)失靈的恐懼向開發(fā)商襲來，但多數(shù)意見認(rèn)為，要結(jié)束樓市疲軟的“不應(yīng)期”，唯有調(diào)價，將價格一步調(diào)到位。價格是樓市膠著行情的始作俑者，也只有價格才將是曖昧、低迷樓市的終結(jié)者。
“不管開發(fā)商是否心存幻想，價格必須回調(diào)。”中國指數(shù)研究院(華東)副院長陳晟說，樓盤能否賣得動，關(guān)鍵看性價比，“只有那些價格、品質(zhì)都尊重客戶的樓盤才有售出的希望。”
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海樓市走出危機(jī)的過程會是一場持久戰(zhàn)。(徐壽松）
