中新網(wǎng)11月11日日電 據(jù)華東新聞報(bào)道，樓市歷來有“金九銀十”之說。更何況，去年同期宏觀調(diào)控后，很多地方的房價(jià)報(bào)復(fù)性反彈也是從“金九銀十”拉開的。今年上半年，從中央到地方，樓市組合拳連續(xù)推出，房價(jià)整體出現(xiàn)下跌，但究竟是“回暖”還是“走低”，各方都抱著“樓市走勢到底如何，金九銀十自看分曉”之觀。更有開發(fā)商大膽預(yù)言：“金九銀十”到來之際，便是樓市行情回暖之時(shí)。如今，這個(gè)被各方翹首以盼的時(shí)期剛剛送走，站在樓市風(fēng)口浪尖的幾座城市，情況到底如何？
北京：開發(fā)商死扛“不走軟”
自打春季抑制房價(jià)的政策出臺(tái)后，北京房地產(chǎn)的交易面積從4月的321萬平方米驟減到5月的153萬平方米，到現(xiàn)在，低迷狀態(tài)仍在持續(xù)。
過了新鮮勁的白菜就是垃圾，過了中秋的月餅不如燒餅，做生意的人都知道趕時(shí)效、捉賣點(diǎn)、抓眼球，都知道消費(fèi)者得罪不起，一旦形成消費(fèi)觀望，東西賣不出去，商家就得找地哭去、就得拼命降價(jià)重新吸引消費(fèi)者的芳心。但就是賣房子的開發(fā)商牛，和消費(fèi)者僵持了半年多，打落了牙齒往肚子里吞，硬是價(jià)格上不讓分毫。
面對消費(fèi)者的觀望之勢，開發(fā)商真的不難受嗎？其實(shí)未必，有的開發(fā)商為項(xiàng)目滯銷天天上火，員工的工資大幅下降了，但就是死挺價(jià)格。房子畢竟不是月餅、白菜，過了三五天也不會(huì)變質(zhì)。盡管活的難了點(diǎn)，但開發(fā)商還有希望，等到“金九銀十”絕地反攻。
開發(fā)商使出各種銷售招數(shù)，一些售樓處在九十月間也出現(xiàn)過人頭攢動(dòng)，但總是熱鬧歸熱鬧，老百姓的“錢袋子”依然不愿松動(dòng)。有購房者直接表示：“與其搞這些花哨優(yōu)惠，不如把房價(jià)直接降下來。”
從數(shù)據(jù)看，9月北京商品房預(yù)售房屋(商品住宅＋經(jīng)濟(jì)適用房＋商鋪寫字樓)總成交量16623套，總成交面積200萬平方米。與今年8月相比，上升20.7%，但相對今年成交量較高的4月而言，則下降了38%。10月依然沒有起色。
來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示：國慶期間，全市7天的網(wǎng)上簽約住宅套數(shù)共計(jì)1386套，平均每日成交住宅僅198套，這與9月平均每日成交547套的數(shù)量相比可謂相差懸殊，直到10月11日，才有所恢復(fù)。從10月的樓市表現(xiàn)看，供求情況呈現(xiàn)持平甚至下滑趨勢，這無疑給開發(fā)商們當(dāng)頭一棒。
一方面是購房者持續(xù)觀望，等待價(jià)格走穩(wěn)，“宏觀調(diào)控高高掛，看你投降不投降”；一方面是開發(fā)商死頂硬扛，“拼死撐到2008，這房價(jià)決不走軟”，不少北京開發(fā)商到現(xiàn)在還為錯(cuò)失上一波房價(jià)大漲機(jī)會(huì)心痛不已，于是更堅(jiān)定了持久戰(zhàn)的信心。
但較勁歸較勁，錢可是真緊啊。11月初，北京召開了一個(gè)金融地產(chǎn)方面的會(huì)議，原擬有兩三百位業(yè)界人士出席，結(jié)果一下子來了七八百位，連會(huì)議主辦方預(yù)備的材料都不夠分。怎么這樣多的開發(fā)商主動(dòng)與會(huì)？一句話，錢緊、逼的，大家伙兒都指著到會(huì)議上多找點(diǎn)融資途徑呢。(肖賓)
上海：“絕地反擊”落了空
“當(dāng)下上海樓市的表現(xiàn)像溫吞水。”這是上海荒島房產(chǎn)工作室專家馮偉眼中的上海樓市行情。
從1999年開始，步入了上升的金光大道，直到今年3月，這一高歌猛進(jìn)的勢頭才戛然而止。每年的9月中旬到10月底，素有“金九銀十”之稱，是一年之中最讓開發(fā)商期待的季節(jié)。而2005年的上海樓市，在數(shù)輪宏觀調(diào)控之后，遭遇了5年之中從未有過的“熊市”。那么，這個(gè)秋季，“金九銀十”能否重現(xiàn)上海灘？
“九十月的新樓成交量確實(shí)明顯放大，日均成交維持在五六百套左右，‘十一’房展會(huì)期間甚至達(dá)到日均700套的水平。而之前個(gè)別清淡的月份，每天只有一兩百套售出。”全球著名物業(yè)顧問服務(wù)公司世邦魏理仕住宅項(xiàng)目營銷部高級董事陳煒指出。他轉(zhuǎn)而表示：即便如此，與去年同期動(dòng)輒日成交上千套的銷售業(yè)績相比，差距還相當(dāng)大，這從滬上各大銀行房貸量大幅縮水也可見端倪。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，截至10月底，滬上中資銀行個(gè)人房貸余額已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長，共計(jì)少增長66億元。
事實(shí)上，今年第二季度的低迷情形與去年甚為相似。所不同的是，去年開發(fā)商贏來了真正的“金九銀十”，成功上演了一場“絕地反擊戰(zhàn)”。而今年開發(fā)商普遍寄予厚望的“金九銀十”并未如期而至。
“毫無疑問，目前購房者已經(jīng)處于主動(dòng)地位。”馮偉說。樓市重新回歸到買方市場的一個(gè)典型現(xiàn)象就是此起彼伏的退房潮，從個(gè)人退房鬧到了集體退房。“從7月開始，就有很多購房者要求我們代理退房，以前這項(xiàng)業(yè)務(wù)幾乎是零。”上海申浩律師事務(wù)所合伙人田庭峰律師表示。他坦言，絕大多數(shù)退房的理由都不大充分，有的稱銀行貸款辦不出，有的貸款貸出來了買家也拒不簽字，還有的借口開發(fā)商延期交付、配套設(shè)施沒跟上等等。倘在以前，買家會(huì)向開發(fā)商提出賠償；而現(xiàn)在，基本上都是要求退房。
錯(cuò)過了金九銀十，接下去就是很多開發(fā)商的年終財(cái)務(wù)結(jié)算大限了，特別是春節(jié)前往往要結(jié)清工程款，這就要求開發(fā)商盡快回籠資金。那么，當(dāng)前購房者的心態(tài)又是如何？中國指數(shù)研究院華東分院近期對上海市民的購房意向進(jìn)行了調(diào)查，結(jié)果顯示，有71%的被調(diào)查者認(rèn)為房價(jià)將繼續(xù)下跌，近一半的人認(rèn)為下跌將持續(xù)到明年年中，近3成的人認(rèn)為今年年底就會(huì)止跌。
“現(xiàn)在的房價(jià)，我覺得還沒觸底。年底前買肯定不合算，可能明年年初還要跳一次水。”28歲的準(zhǔn)購房人余先生的看法，在市民中間具有相當(dāng)大的代表性。對此，陳煒表示，第三季度上海市場開始出現(xiàn)由外環(huán)線向內(nèi)環(huán)線擴(kuò)展的房價(jià)回落現(xiàn)象，就連一向被認(rèn)為最堅(jiān)挺的高級公寓和高級別墅，價(jià)格也分別下降了2.9%和3.1%。而這一趨勢，將延續(xù)到第四季度到明年上半年，除了極個(gè)別的樓盤，總體還是會(huì)有一個(gè)下調(diào)的空間。“價(jià)格在下跌中走穩(wěn)與成交量逐漸放大將是上海樓市短期的主基調(diào)。”中國民生上海分行風(fēng)險(xiǎn)管理部鄭捷預(yù)測。
用“集體迷茫”形容現(xiàn)在的開發(fā)商應(yīng)當(dāng)不為過。(林琳)
杭州：降價(jià)聲中有轉(zhuǎn)機(jī)
對于杭州樓市九十月份的行情而言，“金九”的成色顯然不足，“銀十”的判斷也有些抬舉。倒是在開發(fā)商花樣百出的降價(jià)吆喝聲里，成交量的放大似乎預(yù)示著杭城樓市的轉(zhuǎn)機(jī)。
杭州市官方網(wǎng)站透明售房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，10月的最后一周，杭州納入網(wǎng)上售房的8大區(qū)域一手商品房銷售量達(dá)728套，創(chuàng)下迄今為止本年度周成交最高記錄。隨后的11月第一周，一手房銷量賣出629套，總成交面積7.8萬多平方米，總成交金額6.2億元。與八九月份相比，銷量仍算維持高位，在全年也是屈指可數(shù)。杭州市房產(chǎn)管理部門總結(jié)說：“最近一個(gè)來月，杭州一手樓市銷量連續(xù)創(chuàng)出較好的業(yè)績。”
這是否表明杭州樓市已走出“寒冬”？單從10月的成交量看，行情確在節(jié)節(jié)攀升，令人信心滿懷。但如果再看看價(jià)格和預(yù)期，對于市場趨勢的判斷恐怕要打折扣了。
首先，當(dāng)基于價(jià)格與成交量的“二維”空間來考量行情時(shí)，人們會(huì)發(fā)現(xiàn)，目前的銷量是在開發(fā)商的全面降價(jià)、促銷中取得的。是價(jià)格——確切地說，是處于下降通道的價(jià)格拉動(dòng)了銷量。杭城樓市的全面促銷從“十一”黃金周期間的浙江省第12屆房地產(chǎn)博覽會(huì)上開始，手段不斷翻新。有記者評說，整個(gè)房博會(huì)“簡直就是個(gè)開發(fā)商比拼‘打折藝術(shù)’的競技場。”幾乎所有樓盤的開盤都伴隨著折扣。降價(jià)促銷之下，市場供求雙方的利益均衡點(diǎn)似乎在不斷逼近，自住型購房需求開始釋放，也再次印證了那句經(jīng)典的經(jīng)濟(jì)學(xué)術(shù)語：沒有賣不動(dòng)的商品，只有賣不動(dòng)的價(jià)格。
其次，如果在判斷未來樓市走勢時(shí)，再將消費(fèi)者預(yù)期作為綜合考量的“第三維”，那么，變數(shù)明顯增多。在10月的“房博會(huì)”上，杭州華坤市場研究有限公司，以深度訪談(對47家開發(fā)商)加隨機(jī)抽樣(對153位購房者)的方式，就樓市熱點(diǎn)問題進(jìn)行調(diào)查，結(jié)果大相徑庭。對“樓市回暖”的看法是：開發(fā)商樂觀，消費(fèi)者保守。36.2%的開發(fā)商認(rèn)為“房博會(huì)”后樓市就會(huì)回暖，32.2%的購房者則表示“說不清”；23.15的購房者認(rèn)為最遲今年年底明年初房地產(chǎn)市場會(huì)回暖，而2成多的人則持相反看法。在購房時(shí)序方面，盡管85.3%的開發(fā)商認(rèn)為購房者不會(huì)延遲購房，但實(shí)際上，有46.5%的購房者表示要延遲。6成多的開發(fā)商認(rèn)為，購房者的決策主要傾向于買品牌好、配套好的房子，但事實(shí)上，“購房者的態(tài)度沒有那么鮮明，對于品牌而言，購房者認(rèn)為如此之高的房價(jià)，怎一個(gè)品牌了得？”近7成的購房者表示，樓市并不明朗，需要觀望一段時(shí)間再?zèng)Q定。顯然，他們在購房決策上還是根據(jù)樓市的宏觀走勢來決定的。
綜合考量，與其說杭州樓市已走出“寒冬”，倒不如說，杭州的房地產(chǎn)市場在價(jià)格不斷接近銷售者心理預(yù)期的進(jìn)程中，初現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)的曙光。如果再聯(lián)系最近杭州一樓盤涉嫌雇傭農(nóng)民工連夜排隊(duì)、制造虛假搶購景象的傳聞，杭州樓市走出“寒冬”的判斷，就更讓人心慌——也許，那只是年終的階段性反彈？(徐壽松)
南京：城中房價(jià)逆市上揚(yáng)
有人說，今年的南京樓市，從河西板塊到江北板塊，可謂是“降價(jià)聲聲聲入耳”。就連傳統(tǒng)的購房旺季“金九銀十”，觀望氣氛依然濃郁，部分板塊房價(jià)持續(xù)下跌。
據(jù)南京抉策房地產(chǎn)公司提供的監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年第三季度，南京房地產(chǎn)市場總需求為313萬平方米，總供給為558萬平方米，總供需比達(dá)到1.78∶1，其中新建商品房的供需比更是高達(dá)2.2∶1，供大于求的情況較第二季度有所加劇。接下來的第四季度，南京新建商品房還將有530萬平方米的供給量，整個(gè)2005年南京新建商品房的上市總量將達(dá)到1400萬平方米。這些房源如何消化，是擺在開發(fā)商面前的一道難題。
據(jù)了解，第四季度新建商品房市場中，江寧片區(qū)所占的市場份額最大，達(dá)到21.5%。這是因?yàn)樵撈瑓^(qū)2004年新建商品房的供應(yīng)量就很大，但銷售情況一般，使得剩余房源要相對多于其他片區(qū)，而今年前三季度，該片區(qū)又繼續(xù)新增了一些房源。
不過，也有例外。擁有“絕版”稱謂的南京城中板塊，一直是“穩(wěn)”字當(dāng)頭，不見下降也不見大漲。而一場逆市漲價(jià)風(fēng)潮就在金秋十月發(fā)生。城中樓市憑什么那么紅火？一位業(yè)內(nèi)人士說：供求關(guān)系是硬道理！他認(rèn)為，地段價(jià)值成為樓盤的絕對優(yōu)勢，土地的稀缺性注定主城區(qū)住宅將是不可復(fù)制的珍品。從長遠(yuǎn)的城市規(guī)劃看，最近南京規(guī)劃部門下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃工作的意見》中表明，城中開發(fā)要嚴(yán)格限制，開發(fā)量要逐年減少，這也成為城中房價(jià)走強(qiáng)的重大利好消息。細(xì)數(shù)城中的樓盤，上市量不會(huì)超過100萬平方米，與河西、江寧、江北相比，城中地段更顯地段的彌足珍貴。
從上半年零星樓盤沖萬元，到下半年集中亮相，城中萬元樓盤再次給樓市帶來強(qiáng)烈的沖擊。業(yè)內(nèi)人士預(yù)言，城中樓盤價(jià)格再次超越萬元大關(guān)，將給其他樓盤帶來漲價(jià)的信心和一定的示范效應(yīng)。下半年，城中板塊價(jià)格上升的可能性很大，主要原因還是新上市的房源量小、求大于供的緣故。雖然還要受整個(gè)大市的制約和影響，但可以肯定，降的可能性很小，穩(wěn)中有升才是主旋律。(鄧華寧）
