中新網(wǎng)11月23日電 據(jù)《香港經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)》報(bào)道，今年以來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條的房屋貸款業(yè)務(wù)迫使銀行再度出手，這次的目標(biāo)是住宅以外的商用房產(chǎn)貸款市場(chǎng)。
近日，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行公布《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款管理辦法(試行)》，決定在北京、上海、天津等七個(gè)城市穩(wěn)步開展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)。對(duì)于這種降低門檻的做法，開發(fā)商、投資者都?xì)g迎。有業(yè)內(nèi)人士指出，這對(duì)于整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)這是一個(gè)信號(hào)，商業(yè)地產(chǎn)金融配套正在逐步完善，一直在商業(yè)貸款上有些“堵”的商業(yè)地產(chǎn)或許將出現(xiàn)一個(gè)新的拐點(diǎn)，隨之而來的挑戰(zhàn)也將會(huì)越來越大。
放寬貸款“一箭三雕”
據(jù)了解，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款是向經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款所有權(quán)人發(fā)放的貸款，其抵押物為所有權(quán)人擁有或購(gòu)置的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，并以其經(jīng)營(yíng)收入還本付息。簡(jiǎn)單說，就是個(gè)人或企業(yè)都可將名下的寫字樓、商鋪等商用房產(chǎn)抵押給銀行獲得貸款，也可以在購(gòu)置這些物業(yè)時(shí)辦理按揭貸款。
對(duì)于這種經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款，農(nóng)行相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，資金在銀行、開發(fā)商和購(gòu)房者之間有一種循環(huán)的“三角關(guān)系”。銀行發(fā)放項(xiàng)目開發(fā)貸款給開發(fā)商，購(gòu)房者則以房子作為抵押向銀行申請(qǐng)貸款付給開發(fā)商，開發(fā)商再用回款歸還銀行貸款。銀行如果在放開開發(fā)商貸款的同時(shí)不放開購(gòu)房抵押貸款，銀行的房產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)會(huì)非常大。如果銀行貸出去的房產(chǎn)開發(fā)貸款，隨著房產(chǎn)出售“變成”購(gòu)房按揭貸款后，銀行就“安心”了。
這次對(duì)商業(yè)用房貸款的放寬，給銀行、開發(fā)商以及投資者都帶來了實(shí)際的利益，實(shí)現(xiàn)了“一箭三雕”。但在此過后，又不得不深思銀行為何松口，從先前的緊縮商業(yè)貸款轉(zhuǎn)變到現(xiàn)在推出經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款呢？農(nóng)行某負(fù)責(zé)人在沒有過多的說明原因，只表示“客戶有這個(gè)需求，而在其他地方試行后逾期率較低”，所以看好市場(chǎng)前景。
業(yè)內(nèi)權(quán)威人士則指出，“表面上這是一種簡(jiǎn)單的需求推動(dòng)表現(xiàn)，但深層次分析，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀導(dǎo)致金融政策的轉(zhuǎn)向。”
完善金融配套是出路
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格近年來隨著住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)而大幅攀升，部份地區(qū)增幅超過住宅樓價(jià)增幅，商業(yè)地產(chǎn)也因此被業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。正是基于此考慮，此前銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款一直非常謹(jǐn)慎，收緊商業(yè)物業(yè)貸款。
業(yè)內(nèi)權(quán)威人士透露說，“起初以為，收緊商業(yè)物業(yè)貸款一方面能夠控制商業(yè)地產(chǎn)的盲目開發(fā)，一方面又能在相當(dāng)程度上減小金融風(fēng)險(xiǎn)，但是事實(shí)上，卻沒有達(dá)到預(yù)期效果。”一邊是銀行捂緊“錢袋”，另一邊是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)還在如火如荼地進(jìn)行。
同時(shí)，為解決開發(fā)資金問題，不少開發(fā)商是以住宅名義立項(xiàng)而取得的。貸款用于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，這直接導(dǎo)致了市場(chǎng)開發(fā)的扭曲，而幾乎就在銀行收緊商業(yè)地產(chǎn)信貸之后，不少商業(yè)項(xiàng)目胎死腹中。“事實(shí)表明，收緊銀根并不能有效抑制商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，而不配套的金融政策反而扭曲了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，放寬貸款政策是新的嘗試，也是一個(gè)信號(hào)。”
放寬商業(yè)用房貸款在很大程度上將減輕在資金運(yùn)轉(zhuǎn)上的壓力，這是毋庸置疑的。雖然銀行目前放松了貸款條件，但還是會(huì)很謹(jǐn)慎，更加看重開發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力、項(xiàng)目運(yùn)作能力及以往開發(fā)和銷售的業(yè)績(jī)。可以說，銀行與開發(fā)商的關(guān)系是典型的“舟與水”，銀行在選擇放貸對(duì)象時(shí)表現(xiàn)出來的態(tài)度是絕對(duì)的“嫌貧愛富”，對(duì)實(shí)力弱的開發(fā)商則是嚴(yán)格挑選或者干脆放棄，實(shí)力強(qiáng)的開發(fā)商會(huì)占取優(yōu)勢(shì)。
刺激商業(yè)地產(chǎn)找出路
從目前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來看，很多開發(fā)商常常是拍腦袋說了算，在項(xiàng)目開發(fā)前期，缺乏足夠的市場(chǎng)調(diào)研、分析等工作，建成后市場(chǎng)適應(yīng)性極差，導(dǎo)致不少項(xiàng)目是建了賣，賣不動(dòng)再改，而且在項(xiàng)目建成后，為了快速回籠資金，多采取產(chǎn)權(quán)分割銷售的形式，正是這種急功近利的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式最終導(dǎo)致了市場(chǎng)上很多失敗的案例。
第三極總裁歐陽(yáng)旭指出，這也是銀行謹(jǐn)慎對(duì)待商業(yè)房貸的重要因素。他認(rèn)為，從投資者的角度來說，如果項(xiàng)目租金收益不明顯，甚至不到住宅投資普遍標(biāo)準(zhǔn)8%的話，將會(huì)陷入既貼補(bǔ)收益不足帶來的空缺，還得付銀行按揭的雙重夾擊的尷尬境地。如此一來，銀行收到的首付款大幅度縮水，按揭款因?yàn)樯啼佔(zhàn)獠怀鋈ザ鴶噫湕l還不起，所面對(duì)的壓力就可想而知了。
專家分析認(rèn)為，進(jìn)一步完善金融融資體制將會(huì)促進(jìn)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展，但在此過程中，由投資者、銀行、企業(yè)組成的需求鏈會(huì)促使“大魚吃小魚”局面的出現(xiàn)，有創(chuàng)新有實(shí)力的企業(yè)將會(huì)獲得話語權(quán)，如此看來，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也還會(huì)繼續(xù)不平靜。(周華）
