中新網(wǎng)11月28日電 據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道， 隨著商品房市場(chǎng)的成熟，截至今年8月底，北京的住宅維修基金總額已達(dá)69.5億元，沈陽(yáng)市截至去年8月歸集約20.5億元，上海市截至2003年底歸集約200億元。在大額維修基金收納集聚變得愈發(fā)“燙手”的同時(shí)，收取？使用？增值？社會(huì)上對(duì)“不繳不給房，交后不知去向”的住宅維修基金陷入了疑問(wèn)的漩渦。
塵封多年的住宅維修基金改革勢(shì)在必行。北京將首先出招，即將出臺(tái)的《住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)辦法)邁出了這漫漫改革路的一小步。
維修基金難入尋常百姓家
數(shù)月前，凌云居還只是一個(gè)位于北京的普通小區(qū)，“房齡”5年，但最近這個(gè)小區(qū)卻備受關(guān)注——它有幸成為了首批被政府批準(zhǔn)支用住房維修基金的三個(gè)小區(qū)之一。雖然這筆用于修護(hù)小區(qū)老化電梯的資金只有區(qū)區(qū)15萬(wàn)元，但在此之前，北京近70億的住房維修基金塵封多年，從未動(dòng)用過(guò)。
值得關(guān)注的是，維修金塵封多年的原因并不是因?yàn)闆](méi)有動(dòng)用的必要，而是在申請(qǐng)其使用的程序上可謂困難重重。北京凌云居小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人李寧表示：如果不是電梯維修已經(jīng)無(wú)法再等，我們真沒(méi)有勇氣去“嗑”這筆基金。我前后走訪(fǎng)了300多戶(hù)，僅申請(qǐng)程序就耗時(shí)1年多。李寧表示，按照目前國(guó)家的物業(yè)管理?xiàng)l例，以及北京市住房維修基金相關(guān)規(guī)定，小區(qū)要申請(qǐng)使用住房維修基金，必須要經(jīng)2/3以上業(yè)主同意，像凌云居一共400多戶(hù)業(yè)主，光是挨家挨戶(hù)走訪(fǎng)簽字就已經(jīng)很難了。
據(jù)了解，另外兩個(gè)申請(qǐng)到維修金的小區(qū)懷柔富樂(lè)里和豐臺(tái)慧時(shí)欣園，也為申請(qǐng)這筆資金經(jīng)歷了同樣的“千回百轉(zhuǎn)”。目前北京2300多個(gè)居住小區(qū)中，真正成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)只有200多個(gè)，不及總數(shù)的10%。業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的不完善，是目前支取使用公共維修基金數(shù)量為零的一個(gè)重要因素。
北京所反映出的住宅維修基金管理使用難的問(wèn)題，實(shí)際上是影射了全國(guó)普遍存在的問(wèn)題，很多小區(qū)都到了大修的年份，急等維修基金解凍。再?gòu)牧硪环矫婵矗_(kāi)發(fā)商代收業(yè)主的維修基金和契稅，甚至將入住交房與之強(qiáng)行捆綁，也是維修基金動(dòng)用難的因素之一。它既給維修基金的使用造成一定困難，也給部分開(kāi)發(fā)商挪用、滯交這筆維修基金以可乘之機(jī)。“基金被大量挪用，最根本的原因還是代收造成的。”北京一位開(kāi)發(fā)商透露了這樣的內(nèi)幕。
根據(jù)《樓王》雜志的抽樣調(diào)查，北京近年來(lái)每年關(guān)于辦理房產(chǎn)證的糾紛都不下數(shù)百起，而其中的一半以上都是由于開(kāi)發(fā)商挪用了代收的公共維修基金或契稅款而無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證引起的。根據(jù)網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)估算，北京的住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金的缺口超過(guò)百億。另有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，截至去年12月廣州的住宅維修資金歸集僅為1.95億元，在號(hào)稱(chēng)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟的廣州，這一數(shù)字僅相當(dāng)于北京維修金總額的1/70，其中的資金缺口可想而之！
難道就沒(méi)有任何的監(jiān)督部門(mén)或法律法規(guī)，督促開(kāi)發(fā)商及時(shí)轉(zhuǎn)帳至維修金專(zhuān)用賬戶(hù)嗎？中倫金通律師事務(wù)所的王飛律師表示，北京市建委今年9月確實(shí)出臺(tái)并發(fā)布了一個(gè)通知，開(kāi)發(fā)商在代收維修金的三天內(nèi)，必須將資金全部轉(zhuǎn)到小區(qū)辦，否則將視為挪用維修金。
令人遺憾的是，這一條的法律效率等級(jí)僅僅是個(gè)通知。王飛解釋?zhuān)劣谑裁唇凶觥芭灿霉簿S修基金”，并沒(méi)有界定其定義和所引起的法律后果，并且這和我們通常意義上的“挪用公款”并不相同，有權(quán)利決定其使用的不是政府，只有基金的所有權(quán)人業(yè)主才有這種決定權(quán)。但由于資訊不夠暢通透明，業(yè)主對(duì)公共維修基金的繳納心存疑慮，這直接影響到公共維修基金的歸集率。
收取將成為“陽(yáng)光工程”
掛上北京市住房資金管理中心的咨詢(xún)電話(huà)，家住北京東四環(huán)某小區(qū)的業(yè)主胡小姐徹底打消了疑問(wèn)。就在一年前，她所居住的小區(qū)里曾經(jīng)上演了一出維修金交了又退的鬧劇。當(dāng)聽(tīng)說(shuō)開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)代收維修基金，并且擔(dān)心開(kāi)發(fā)商會(huì)將這筆錢(qián)挪作他用時(shí)，由小區(qū)里的少數(shù)幾個(gè)業(yè)主帶頭向開(kāi)發(fā)商討要維修金，最后小區(qū)的大部分業(yè)主討回了這筆錢(qián)。至此后，維修金始終尷尬地空缺著。
現(xiàn)在，北京對(duì)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理實(shí)行“銀行繳費(fèi)，網(wǎng)上查詢(xún)”，無(wú)疑使以胡小姐為代表的眾多業(yè)主們心里懸著的石頭落了地。
北京市建委辦公室主任方剛指出，目前專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)已從試運(yùn)行階段投入正式實(shí)施。他介紹說(shuō)，升級(jí)后的專(zhuān)項(xiàng)維修金繳納系統(tǒng)主要呈現(xiàn)四大變化：首先是繳納時(shí)間從以前的辦理入住時(shí)繳納，變?yōu)槿胱∏袄U納。其次是增加了繳納地點(diǎn)，今后可以到光大銀行網(wǎng)點(diǎn)繳納。三是今后可以直接在網(wǎng)上打印維修基金交款通知書(shū)。四是將可用網(wǎng)上查詢(xún)系統(tǒng)查詢(xún)。這意味著，業(yè)主可以通過(guò)最便捷的方式實(shí)現(xiàn)個(gè)人的維修資金交納、費(fèi)用分?jǐn)偂⑹褂眉坝囝~等情況。
對(duì)于沒(méi)有在線(xiàn)注冊(cè)的開(kāi)發(fā)商，業(yè)主們?cè)趺蠢U納維修金呢？方剛回答，這個(gè)問(wèn)題還需要長(zhǎng)時(shí)間的解決。現(xiàn)在系統(tǒng)僅限1999年1月1日以后簽訂商品住宅(包括經(jīng)濟(jì)適用住房、與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅等)房屋買(mǎi)賣(mài)合同并交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金的購(gòu)房者。符合上述條件的開(kāi)發(fā)商都要進(jìn)行在線(xiàn)注冊(cè)。倘若屬于這一期間內(nèi)但沒(méi)有在線(xiàn)注冊(cè)的開(kāi)發(fā)商，建委對(duì)其再開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目時(shí)將不予審批。
新系統(tǒng)資金的繳納情況又如何呢？住房資金管理中心東城區(qū)管理部主任王碩在電話(huà)中表示，近期剛剛完成了第一筆商品房維修金的繳納工作。他坦言，由于系統(tǒng)剛開(kāi)始運(yùn)行，過(guò)去收繳的維修金也將全部歸并到新系統(tǒng)內(nèi)，現(xiàn)正在轉(zhuǎn)賬過(guò)程中。
維修金的后續(xù)管理
新《辦法》還明確了住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理、使用原則，管理模式、回答了如何實(shí)現(xiàn)住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金閑置時(shí)的保值增值問(wèn)題，并明確了增值的歸屬。
新《辦法》規(guī)定，如一幢樓房的維修資金經(jīng)使用后，不足首次歸集額的30%時(shí)，業(yè)委會(huì)應(yīng)提議續(xù)籌。續(xù)籌標(biāo)準(zhǔn)及辦法由業(yè)主大會(huì)決定，續(xù)籌金額一般應(yīng)由業(yè)主按所擁有的建筑面積分?jǐn)偂＠m(xù)籌資金匯總后應(yīng)及時(shí)交存到業(yè)委會(huì)開(kāi)戶(hù)銀行，計(jì)入業(yè)主明細(xì)戶(hù)。
同時(shí)，保值增值也是擺在每一位業(yè)主面前的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。新《辦法》規(guī)定，在保證住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，代管單位可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將專(zhuān)項(xiàng)維修資金用于購(gòu)買(mǎi)一級(jí)市場(chǎng)國(guó)債。業(yè)主大會(huì)成立后，代管單位用專(zhuān)項(xiàng)維修資金購(gòu)買(mǎi)一級(jí)市場(chǎng)國(guó)債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，嚴(yán)禁挪作他用。
對(duì)此，上投摩根富林明基金管理公司北京分公司余楠表示，如果把這筆資金全部存入銀行，雖然非常安全，但卻過(guò)于保守。每年的通貨膨脹率會(huì)吃掉全部的利息。從保值增值的角度來(lái)講，在確保安全的情況下，應(yīng)選擇一些更為積極的投資方式。由于維修資金是專(zhuān)項(xiàng)用于住宅維修的，因此不能投資風(fēng)險(xiǎn)較高的金融產(chǎn)品，比如股票、期貨等。如果該筆能鎖定在3年內(nèi)不支動(dòng)，可以選擇投資債券或收益更高一些的信托類(lèi)產(chǎn)品。
對(duì)于專(zhuān)項(xiàng)維修金繳納系統(tǒng)的普及及推廣問(wèn)題，北京市建委副主任苗樂(lè)如介紹說(shuō)，今后將會(huì)同市人大、市政協(xié)、市發(fā)改委、市財(cái)政局、市住房資金中心通過(guò)招標(biāo)方式確定幾家業(yè)委會(huì)開(kāi)戶(hù)銀行，并推薦一批中介機(jī)構(gòu)，為業(yè)委會(huì)對(duì)維修資金支用的審核、審計(jì)以及資金管理方面的會(huì)計(jì)記賬工作提供服務(wù)。同時(shí)，還將組建專(zhuān)項(xiàng)維修基金監(jiān)督管理委員會(huì)，加強(qiáng)對(duì)基金管理的監(jiān)督。
王飛認(rèn)為，其實(shí)解決這一矛盾并不難，政府在對(duì)維修金的監(jiān)管和使用上，其角色相當(dāng)于掌管鑰匙的管家。當(dāng)主人需要時(shí)，管家只需把鑰匙交給主人，并不存在審批和申請(qǐng)的復(fù)雜規(guī)程。他建議，可采取不同部位按照不同的使用年限和保修年限來(lái)進(jìn)行維修。到了這個(gè)年限，需要大修的小區(qū)就強(qiáng)制性自動(dòng)動(dòng)用這筆維修基金。以后每隔兩三年就動(dòng)用一次，形成固定的維修金使用模式。如果因日常使用或維護(hù)保養(yǎng)不當(dāng)而導(dǎo)致需要提前維修的，再進(jìn)行評(píng)估申請(qǐng)。如果小區(qū)維護(hù)得很好，到達(dá)年限后不用修理的，則可把這筆資金留作日后使用。
同時(shí)，王飛提議，按照新《辦法》規(guī)定，“每年第四季度對(duì)住宅共用部位共用設(shè)施檢查，并根據(jù)檢查結(jié)果，制定下一年度計(jì)劃。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在每年年底將工程計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算、分?jǐn)偯骷?xì)提交給業(yè)委會(huì)。另外，由于物業(yè)公司是接受小區(qū)業(yè)主委托的，在《委托法》、《合同法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律系基礎(chǔ)上，應(yīng)結(jié)合不同地方的特點(diǎn)，制定、完善相應(yīng)的地方性立法規(guī)范物業(yè)公司行為。(閆蓓）
