中新網12月13日電 據《中國青年報》報道，日前因為北京市朝陽法院對拖欠物業費的業主進行強制執行，引發輿論高度關注，再次將業主與物業公司尖銳的矛盾凸顯出來。北京市律師協會消費者權益法律事務專業委員會主任邱寶昌律師稱，就北京地區來說，業主與物業公司的沖突已越來越頻發、越來越激烈。

　　據悉，在有的小區，與物業公司有矛盾的業主的汽車輪胎被扎，有的發生保安毆打業主的惡劣事件；有的小區業主拉起橫幅、打出標語，游行示威。一些極端事件甚至釀成了治安案件和刑事案件。為什么會有如此激烈的沖突？是什么原因把業主們逼上絕境？究竟有沒有解決的良方？本報編輯部試圖從數以萬計的糾紛中梳理出脈絡，以期解決問題。

　　一、朱明瑛：“事實服務”是什么意思

　　著名歌唱家朱明瑛說：“我從來沒想過，我的人生中，還會以一個惡意拖欠物業費的形象再次揚名。”

　　去年11月中旬，許多媒體都報道了朱明瑛因拖欠物業費被訴至北京朝陽法院的消息。北京建國物業公司起訴稱，他們于今年5月進入朱明瑛所在小區，并為小區全部業主提供了優質、高效的物業管理服務。但朱明瑛經多次催要仍無故拖欠物業費。建國物業公司請求法院判令朱明瑛給付物業管理費及滯納金，冷、熱水費，電費等共計7835.61元。

　　朱明瑛則稱，自己自從1997年5月入住小區，從未拖欠過物業費，一直到去年5月。當時，原物業公司突然被更換，在她們這些業主毫不知情的情況下，建國物業就貼了公告，進駐進來了。“他們不是通過招投標方式進來的，我們業主在這個事情上，沒有選擇權，甚至連知情權都沒有享受到。他們進來后，游泳池也停了，夏天最熱的時候，大堂也沒有冷氣，原來的康樂設施也不能用了。這樣的服務，我們不滿意，能付物業費嗎？！”

　　朱明瑛與物業公司的這場官司以物業公司勝訴告終。法院的理由是物業公司“事實服務”成立。朱明瑛至今對這個“事實服務”不認同。“難道說，誰強迫要為我服務，我就必須付費？”她認為，建國物業在不具備法定資格的情況下，擅自對小區進行“管理”，并能得到法律的認可、支持，是小區民主的倒退、法律的悲哀。

　　律師點評：北京市憶通律師事務所主任律師李勁松說，朝陽法院的判決依據的是北京市高級人民法院此前出臺的關于物業糾紛的司法解釋。其中的“事實服務”通俗地說，就是只要物業在小區服務了，就是“事實服務”，業主就必須向物業公司交物業管理費。“這是典型的強買強賣。”他說。

　　　 二、業委會當得了被告當不成原告

　　能夠集注冊會計師、律師和稅務師三“師”身份于一身的人很少，胡密珍是其中的一位。她在工作中是成功的，而她作為業委會主任卻是失敗的。她領銜的業委會在和開發商較量的過程中敗北了。

　　2001年6月15日，胡密珍所在的中海雅園小區物業管理委員會成立(2003年《物業管理條例》實施之前，業主委員會被稱為物業管理委員會——編者注)。就在管委會成立的第10天，管委會發現一直對小區實施物業管理的“北京中海物業管理公司”不知去向，小區物業被另一家以前從未聽說過的“北京中海世紀物業管理公司”接管。后來大家才得知，這個新的物業公司是和開發商簽了合同進來的。

　　管委會認為，新舊兩家物業公司的進駐和離開，業主及管委會不知情，這是一種嚴重的違法行為。另外，世紀物業在進駐小區時并無物業管理資質。為此，小區物業管委會于2001年6月29日召開了業主大會，經業主表決，一致通過，對世紀物業不予承認，要求該公司立即撤出小區，但該公司對管委會的要求置之不理。之后，小區管委會征求業主意見，決定采取公開招聘的方式選出新的物業公司。2001年8月20日，中海雅園用公開招標的方式選聘了金羅馬物業公司。

　　但由于世紀物業一直拒絕撤出小區，導致金羅馬公司無法進駐。金羅馬遂于2002年5月27日，以違約為由將中海雅園管委會推上了被告席。最終管委會敗訴。敗訴后，管委會又向法院提起訴訟，請求法院判令世紀物業退出小區。但遺憾的是，這次法院以管委會無訴訟主體資格為由，駁回了其起訴。至今，中海雅園業主還只能接受世紀物業的服務。

　　律師點評：“請物業公司像請保姆。可保姆進家門不由主人說了算。當主人對服務不滿意時，主人還不能決定更換。”胡密珍如是評價她所在業委會當前的尷尬地位。

　　三、無人支持，欲成立業委會路漫漫

　　“業主心不齊，想成立業委會太難了。”國內第一個專門為業主、業主委員會提供咨詢服務的上海業偉業主咨詢服務公司總經理劉生敏說。

　　北京白領家園小區的業主們在前期的自發維權過程中已經體驗到了團結的力量，他們希望能夠盡快成立業主委員會，早日實現自己安居樂業的夢想。但是，實施過程中，籌備者們面對很多困難。“有的業主不配合，我們去敲門發放意見調查表的時候，他們根本就不開門。”“物業指使保安一次次地撕毀我們張貼的會議情況通告。”……諸多問題一一呈現，要成立業主委員會，籌備者們首先要克服的困難就是如何發動足夠多的業主參與。

　　靜馨嘉苑小區的業主們現在面對的就是另外一種僵局：經過艱難的前期組織工作，發起人小組終于發動了足夠多的業主，業主大會籌備組也于今年5月在媒體的參與關注下順利宣告成立。然而，籌備組的后續工作遇到了很多困難：開發商拒不提供產權清冊，因此無法計算投票權數和比例；小區所屬的社區居委會則對籌備組的選舉結果態度曖昧，沒有進一步提供指導，也不打算承認籌備組會議的選舉結果；居委會對業主大會籌備組的人數和人選不滿，提出業主大會籌備組5人足夠，其中3人還必須是居委會指定的人……“我們就這樣陷入僵局，時間在一天一天過去，業主們的心也一天一天冷下來。但是我們又有什么辦法突破瓶頸呢？”業主們無奈地說。

　　律師點評：北京市匯佳律師事務所邱寶昌律師說，業主大會召開難，業主委員會成立難，使業主面對物業公司和開發商時是一盤散沙，強弱對比過于懸殊，權益受損后，維權手段相當無力。而一些政府部門對這個問題的漠視，導致了業主在維權過程中更為艱難。

　　四、服務到不到位誰說了算

　　日前，北京非常宿舍的一名業主向法院起訴該小區的物業公司服務不到位。認為物業公司應對小區衛生差、秩序混亂、色情服務小廣告滿天飛等問題負責。業主出具了照片、VCD、物證、證人證言等證據，卻還是敗訴了。法官的理由仍然是業主們的證據不充分。

　　服務怎么叫到位？由物業公司單方起草的合同通常都沒有詳細的約定。比如保安的24小時巡邏，是20分鐘巡邏一次叫到位還是3個小時巡邏一次叫到位？服務標準的模糊，常常導致業主在和物業公司對簿公堂時各說各的理。而由于業主要承擔舉證責任，敗訴幾乎就是不可避免的。

　　律師點評：邱寶昌說，他注意到這類案件的審判結果多以業主舉證不能而敗訴。他認為在這類案件中根據我國現行法律規定，業主很難收集到更為充分的證據。如果訴訟制度設計上能夠適用舉證責任倒置，這個問題就會更容易解決。當然，如果法官在審理時能夠更加注重對業主提交證據的合理性的認定，例如實地到小區進行調查，也可以在一定程度上幫助法官查明案件事實。

　　五、業主怎么就沒權選聘物業公司

　　“我實在想不明白，為什么連法律也拿霸道的開發商沒有辦法？”盡管在堅持了一年多的“戰斗”之后最終選擇了妥協，但陸女士仍心有不甘。

　　陸女士也是一名業主。2002年11月30日是陸女士喜遷新居的日子，然而讓她想不到的是，開發商竟然以未通過驗收的假備案表作為竣工依據，欺騙業主收房。知道真相后，陸女士和大部分業主提出，等備案完成后再辦理入住。但與開發商同屬一家的物業公司拒絕了業主們的要求。物業公司拒絕透露備案表的辦理情況，并要求業主必須按合同約定的入住時間交付物業費、暖氣費等費用，在已經擬定好的物業協議上簽名。業主們發現，這個樓盤還存在一系列和原來約定不符的問題：開發商在合同里承諾小區實行封閉式管理，但是小區至今沒有圍墻，管理十分混亂；合同規定IC卡雙路供電是交房條件，可是開發商至今還在使用臨時施工用電，沒有電表；……

　　這樣一拖幾個月，業主們無奈拿起法律武器，但依然無濟于事。雙方僵持了一年時間。就在這一年中，很多參與訴訟的業主由于各種原因，被迫按開發商的要求交付了各種費用并退出訴訟，最后只剩下40余位業主“繼續戰斗”。2003年12月2日，40余位業主得到法院通知前去領取鑰匙。就在業主們高興地拿著鑰匙奔向自己新家的時候，物業公司竟然組織了幾十名保安阻擋大家，聲稱不交錢別想進去。

　　律師點評：胡密珍說，開發商享有指定物業公司、確定物業管理收費數額的權利，卻不承擔任何義務；前期物業服務合同由開發商和與物業公司擬定，沒有體現業主的意志，業主只能被動接受，以致物業公司提供服務不符合要求、侵害業主權益時，卻很難受到制約和懲罰；業主承擔交納物業管理費的義務，卻不享有基本的選擇服務者(物業公司)和協商物業費用的權利。

　　六、業委會成員雷鋒能當多久

　　銀楓家園業主委員會主任北野說：“自從我被選任為業主委員會的成員后，每個月的電話費比以前平均多出了100多元，3年下來，我為業主服務的電話費就高達好幾千元，其他的精力等損耗都還沒算。”他說，有時就算你為大家服務了，小區仍有業主說你沒好好干事，這實在讓人傷心。“業主委員會很多時候很尷尬，義務服務精力有限，如果要求報酬，這筆錢由誰來出、出多少，都沒有先例，也難以平衡。”

　　專家點評：業界知名維權人士、朝陽園業主委員會主任舒可心感嘆，很多小區業主委員會沒有辦公經費，委員們都是義務擔任，沒有報酬，而身邊的誘惑又太多，所以很容易出問題。舒可心舉例說，有家物業公司曾表示給他6位數的報酬，讓他換掉小區的物業公司。他表示，為了能夠抵制類似誘惑，朝陽園業主委員會規定其公章不準放在委員或主任手里，而全部由秘書保管，要經過絕大多數的委員開會同意后方可使用。“如果沒有更多人愿意義務服務，如果一些人是出于某種利益而競選業主委員會成員，那么業主所說的腐敗現象就可能是存在的。”

　　七、政府不作為，業委會處境尷尬

　　胡密珍等中海雅園的業主們雖然沒有趕走強行進駐的物業，但是卻告倒了北京市海淀區國土資源和房屋管理局，因為后者對業委會提出的換屆選舉登記備案申請不履行備案職責。在這個官司中，北京海淀法院罕見地認可了中海雅園業委會原告的資格。

　　中海雅園小區業委會自2001年成立后，一直為更換物業管理公司而四處奔走。但物業公司提出，該業委會沒有在海淀區房管局備案，因此無權代表小區所有業主。胡密珍則強調。該業委會已在房管局備案。且房管局也沒在規定時間內提出異議。至今，每次他們以業委會身份到房管局匯報工作時，也未得到任何她不能代表小區業主的通知。但法院對房管局進行的調查取證證實，該部門確實沒有給中海雅園業主委員會備案。 中海雅園業委會隨即狀告海淀國土房管局不予備案是違法行為。

　　對于此案，海淀法院在審理后認為，海淀區房管局在收到中海雅園業委會寄送的備案材料后，如果認為對方提交的備案材料不符合規定，應當要求補正；如不給備案，就應書面通知并說明理由。但是房管局在長達一年的時間里，對該備案申請沒有作出任何書面答復，也沒盡指導、監督職責，因此判房管局敗訴。

　　律師點評：北京市漢卓律師事務所秦兵律師說，很多業主反映想成立業主委員會難，實現業主委員會備案更難。我們不能不承認出現目前這種狀況，與掌握著某些權力的政府工作人員濫用權力、違法行政有著直接的關系，而這些政府工作人員之所以敢濫用權力、能違法行政又與政府主管部門的現行政策有著直接關系。

　　八、開發商畫的藍圖誰來兌現

　　在北京市首例業主委員會訴開發商案中，以業主委員會敗訴告終。靜源居小區是2003年投入使用的高檔樓盤，廣告中承諾社區綠化率達32%，擁有完備的內部設施與成熟的社區配套。2003年業主入住靜源居小區后發現，開發商沒有兌現其在售房時承諾的綠地面積和地下停車庫、垃圾間等社區配套設施，房屋普遍存在墻體薄、隔音差等問題，嚴重侵害了廣大業主的合法權益。廣大業主遂委托依法選舉產生的靜源居小區業主委員會向開發商提起訴訟，要求開發商履行小區綠化率達到32%的承諾，交付地下停車位，向轄區學校交納教育基金解決業主子女就近上學問題等11項訴訟請求。雖然兩審下來，業委會都輸了，但是該案提出的業主共有財產的確權問題爭論并沒有就此結束。

　　律師點評：邱寶昌認為，目前房地產廣告中有大量承諾性的內容，開發商作為廣告的發布者，有義務在商品房的買賣合同中約定其承諾內容(綠地率、社區會所、房屋凈高、車位等)。他提醒，市民購房時，事先一定要弄清楚售樓人員的承諾是否代表開發商，并在簽約時將廣告宣傳、樓書寫入合同。他說，侵害業主共同權益的問題較難解決主要表現在，對于侵害業主共同權益的應當由誰作為訴訟主體起訴目前尚不明確。對這一問題《物權法》在草案中作出肯定性規定———對侵害業主共同權益的行為，對物業管理機構等違反合同發生的爭議，業主會議經三分之二以上業主同意，可以以業主會議的名義提起訴訟、申請仲裁；業主也可以以自己的名義提起訴訟、申請仲裁。我們期待《物權法》的出臺。(萬興亞 趙謙)