中新網(wǎng)12月23日電 據(jù)《新京報(bào)》報(bào)道，由于今年成交量增幅萎縮，經(jīng)紀(jì)公司普遍降低了對北京明年二手房交易量的預(yù)期，預(yù)測明年交易規(guī)模在今年的基礎(chǔ)上可能會(huì)增加1.5萬至3.5萬套，浮動(dòng)區(qū)間達(dá)2萬套左右，這也反映了業(yè)界對明年市場不夠堅(jiān)定的心態(tài)。但在調(diào)低二手交易預(yù)期的同時(shí)，業(yè)界也認(rèn)為，巨大的需求量將使2006年租賃市場保持大幅增長勢頭。

　　交易量二手房成交量將占1/3

　　在今年二手房市場交易量統(tǒng)計(jì)出爐后，各大經(jīng)紀(jì)公司紛紛發(fā)布了對北京明年交易量的預(yù)測。與去年口徑基本一致的情況有所不同的是，各大公司的預(yù)期差別較大，其中我愛我家預(yù)測量上下浮動(dòng)達(dá)2萬套。

　　北京中原從對2006年市場需求及宏觀調(diào)控影響兩方面分析認(rèn)為，明年二手房成交量將在今年增長的勢頭下，繼續(xù)保持穩(wěn)步發(fā)展，但不會(huì)像往年增幅那么高，如2004年二手房成交量比2003年增長近65.8%.預(yù)計(jì)明年增幅在50%左右，即95000套左右。

　　我愛我家市場研究中心數(shù)據(jù)顯示，2005年二手房房源供給量比2004年增加了37.6%.預(yù)計(jì)2006年二手房供應(yīng)量仍會(huì)持續(xù)增長，全年二手房總交易量預(yù)計(jì)可達(dá)8萬至10萬套。

　　千萬家市場研究中心認(rèn)為，隨著二級市場符合免稅條件的房源增多，以及滿5年后可上市交易的經(jīng)濟(jì)適用房的逐步放量，2006年以上兩種房源將集中放量，有望突破10萬套大關(guān)，這也使二級市場成交量占整個(gè)北京房地產(chǎn)市場份額的1/3左右。

　　供給量存量公房將大批放量

　　我愛我家認(rèn)為，公房和經(jīng)濟(jì)適用房將成為明年增量的主要部分。海淀、朝陽及豐臺(tái)區(qū)具有房源多、地理位置優(yōu)越、交通便利等諸多優(yōu)點(diǎn)，這幾個(gè)區(qū)域已購公房房源充足，這些房源在2006年將繼續(xù)放量。石景山、紫竹橋、勁松區(qū)域已購公房和昌平區(qū)自住滿5年的二手經(jīng)濟(jì)適用房也將持續(xù)放量。隨著人們生活水平的不斷提高，購房者對物業(yè)類型的選擇日趨多樣化，大戶型、小戶型、二手別墅及四合院等類型的二手房交易勢必也更加活躍。

　　北京中原指出，目前北京房地產(chǎn)市場存量房折合310萬套，成熟的房地產(chǎn)市場每年會(huì)有約7%-8%的存量房進(jìn)入二級市場，約合22萬至25萬套。此外，宏觀調(diào)控也將帶來部分投資房源的釋放。“置業(yè)升級”、“居住地點(diǎn)的轉(zhuǎn)換”等因素也將促使房源進(jìn)一步釋放。

　　但業(yè)界同時(shí)還表示，受市場房價(jià)不斷上漲的影響，部分業(yè)主對二手房價(jià)預(yù)期前景比較看好，所以不急于賣掉手中的房子。同時(shí)，也有部分業(yè)主心態(tài)不夠成熟，認(rèn)為自己的房產(chǎn)與一手房處于同一區(qū)域，進(jìn)而與一手房盲目攀比，持房待沽。

　　需求量供求比例不低于1：5

　　北京中原預(yù)測，2006年北京二手房市場需求量總計(jì)約12萬套。由于平均每年北京市新增戶籍人口達(dá)16.8萬，所以明年新增城市人口將有4萬套左右的二手房需求；外來人口的住房需求近41萬套；2006年由于拆遷而導(dǎo)致的需求量約3萬套；高校畢業(yè)生增多，潛在購房需求增加，這部分需求量達(dá)3萬套。

　　我愛我家市場研究中心數(shù)據(jù)顯示：2004年二手房市場供求比例為1：5，2005年二手房市場供求比例持續(xù)了去年的態(tài)勢，預(yù)計(jì)2006年二手房市場供求矛盾也將延續(xù)今年的局面。

　　此外，有關(guān)明年的政策變化，業(yè)界認(rèn)為2006年必將以消化為主，微調(diào)為輔，即消化落實(shí)已有政策將成為2006年房地產(chǎn)市場管理的主旋律，大的調(diào)控動(dòng)作應(yīng)該會(huì)告一段落，但不排除出臺(tái)一系列規(guī)范二手房市場的監(jiān)管政策。

　　房價(jià)預(yù)測：二手房價(jià)繼續(xù)上揚(yáng)但漲速放緩

　　千萬家公司預(yù)測，2006年北京二手房價(jià)漲幅速度將放慢，總勢平穩(wěn)，市場趨于健康合理。理由一是政策導(dǎo)向明確，“穩(wěn)定”重于一切，理由二是北京房地產(chǎn)市場目前仍需求大于供給，剛性需求強(qiáng)勁，按照市場價(jià)值規(guī)律，供求關(guān)系將直接決定價(jià)格走勢，房價(jià)很難下跌。

　　不過，價(jià)格同時(shí)又受消費(fèi)者購買力的制約，房價(jià)上漲不可能脫離實(shí)際無限膨脹，終將以市民購買力為上限。

　　我愛我家市場研究中心預(yù)測，二手房成交價(jià)將繼續(xù)大幅上漲。2006年北京二手房交易均價(jià)將呈整體持續(xù)上升態(tài)勢，預(yù)計(jì)升幅可達(dá)20%，不低于2005年市場漲幅。其中2005年相關(guān)稅收政策的延伸將加劇供求之間的矛盾，對二手房交易均價(jià)的上升起到推動(dòng)作用。

　　另一個(gè)重要原因是，北京城區(qū)土地供應(yīng)量的減少導(dǎo)致新開盤住宅項(xiàng)目的減少，促使一級房產(chǎn)市場的開發(fā)轉(zhuǎn)向以四環(huán)、五環(huán)、甚至是六環(huán)外的新興組團(tuán)和衛(wèi)星城建設(shè)為主，而對于城區(qū)拆遷戶和想居住在城區(qū)的人群來說，他們寧可選擇城區(qū)二手房，也不愿住郊區(qū)新房。此類人群的增加將導(dǎo)致二手房市場供求矛盾的加劇，進(jìn)而推動(dòng)二手房交易均價(jià)的攀升。(張家齊）