中新網(wǎng)1月6日電 據(jù)《北京晨報(bào)》報(bào)道，新年剛剛開始，各種樓市新規(guī)便紛至沓來。其中既有金融稅收調(diào)控方面的政策，也有涉及房屋質(zhì)量、住房消費(fèi)維權(quán)，甚至細(xì)化到物業(yè)管理層面的規(guī)定。新規(guī)分類明細(xì)、覆蓋全面，顯然沿襲了去年的風(fēng)云態(tài)勢。
1.房貸執(zhí)行新利率
新利率出臺的4天來，消費(fèi)者的態(tài)度平和。已持續(xù)還貸5年的劉先生提到,新利率出臺提高了購房成本，的確有部分朋友在這次調(diào)息前全額或部分提前還貸，前提是有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。劉先生認(rèn)為在沒有能力達(dá)到一次性全額還貸的情況下，且按新利率還貸還屬于自己可承受范圍內(nèi)，不打算改變還貸方式。
業(yè)內(nèi)分析，房貸利率執(zhí)行新規(guī)對按揭貸款者影響不會太大，因?yàn)橘J款期限在5年以下的房貸戶不多。而此次新利率的出臺也的確沒有引起“還貸潮”。從去年各大銀行有意實(shí)行"固定利率房貸"可以看出，利率市場化已成為必然。經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容認(rèn)為，固定利率房貸的推出給買房人提供了更多的貸款選擇方式。但同時(shí)也提醒買房人，如有可能辦理固定利率的房貸時(shí)，首先要對未來的利率走勢有個(gè)基本的判斷。屆時(shí)，消費(fèi)者將更加理性看待新利率的出臺。
2.現(xiàn)房銷售啟用新合同
現(xiàn)房執(zhí)行新合同4天來，幾大樓盤的銷售人員表示，現(xiàn)階段正處于銷售淡季，銷售量沒有明顯突破，目前新合同的實(shí)施對樓盤銷售量沒有太大影響。同時(shí)，管理信息網(wǎng)上從2006年1月2日恢復(fù)網(wǎng)上登記中暫無2006年1月現(xiàn)房銷售記錄。
專家提示，現(xiàn)房買賣網(wǎng)上簽約時(shí)，認(rèn)購和簽約的購房人名稱不得隨意變更，合同上購房人署誰的名字事先一定要考慮好，因?yàn)檗D(zhuǎn)移登記前房屋不得轉(zhuǎn)讓他人。依照新的現(xiàn)房合同規(guī)范，購房者在享有衡量購房依據(jù)權(quán)利的同時(shí)，也要注意承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
3.住宅分戶驗(yàn)收
1月2日，北京市海淀區(qū)頤慧佳園小區(qū)一位前來收房的業(yè)主表示，分戶驗(yàn)收的事他早在去年11月份就聽說了，遺憾的是他們合同約定在去年12月31日前交房，沒有趕上“一戶一驗(yàn)”。他表示，他們小區(qū)已經(jīng)收房的業(yè)主反映了不少關(guān)于房屋質(zhì)量的問題，比如承重墻傾斜、戶門和窗戶開關(guān)困難等等。“不知道新政策對這些問題是否都能把關(guān)。如果是，業(yè)主就省心了。”這位業(yè)主認(rèn)為，“一戶一驗(yàn)”對購房人肯定是個(gè)利好消息，對開發(fā)商是一種約束和促進(jìn)，他自己希望這個(gè)政策能落實(shí)到實(shí)處，不要走了形式。
北京市朝陽區(qū)建委表示，“一戶一驗(yàn)”其實(shí)早在2005年3月1日就在朝陽區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，在進(jìn)行分戶驗(yàn)收試點(diǎn)的半年多時(shí)間里，一共有136個(gè)項(xiàng)目參與了分戶驗(yàn)收，只有一起質(zhì)量投訴。北京金時(shí)代置業(yè)有限公司慕林總監(jiān)表示，東一時(shí)區(qū)今年6、7月交房時(shí)，就根據(jù)試點(diǎn)要求做了分戶驗(yàn)收，驗(yàn)收進(jìn)展很順利，開發(fā)商會嚴(yán)格按照驗(yàn)收規(guī)定辦理。
自2006年1月1日起，北京市開始強(qiáng)制執(zhí)行“一戶一驗(yàn)”的住宅工程質(zhì)量驗(yàn)收制，住宅工程竣工驗(yàn)收時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)先組織施工和監(jiān)理單位以及已選定的物業(yè)公司有關(guān)人員對每一戶和單位工程的公共部位進(jìn)行驗(yàn)收，并在驗(yàn)收合格后出具《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》，驗(yàn)收表必須由建設(shè)、施工、監(jiān)理單位的負(fù)責(zé)人簽字并加蓋驗(yàn)收專用章。分戶驗(yàn)收合格后，才能組織單位工程竣工驗(yàn)收。《驗(yàn)收表》作為《住宅質(zhì)量保證書》的附件在交房時(shí)一并交給業(yè)主。
4.維修資金網(wǎng)上管理
專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)正式使用，對于業(yè)主來說最大的獲益，是可以隨時(shí)查閱自家小區(qū)專項(xiàng)維修資金的流向和使用情況。
北京市居住小區(qū)管理辦公室表示，新系統(tǒng)從去年7月開始試運(yùn)行至今，全北京市有630多家開發(fā)企業(yè)完成了注冊。北京市建委管理人員、區(qū)縣管理部門、開發(fā)企業(yè)中，擁有權(quán)限的操作員已達(dá)到990多個(gè)。系統(tǒng)運(yùn)行過程中經(jīng)過了一次調(diào)整后運(yùn)行情況良好。目前，眾多業(yè)主正在通過市建委網(wǎng)站的在線咨詢欄目，了解和熟悉系統(tǒng)的使用方法。
北京市居住小區(qū)管理辦公室主任助理付平說，新的管理方法能夠保證專項(xiàng)維修資金管理的公開透明，今后將不會出現(xiàn)開發(fā)企業(yè)代收資金后長期不上繳的情況出現(xiàn)。業(yè)主只需向開發(fā)商或物業(yè)公司要到所在區(qū)的統(tǒng)一代碼，登錄北京建設(shè)網(wǎng)首頁右下角的專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)，進(jìn)行網(wǎng)上注冊，就能隨時(shí)查閱小區(qū)維修資金的使用情況。
北京市建委還規(guī)定，對于未及時(shí)進(jìn)行新系統(tǒng)用戶注冊、項(xiàng)目登記及樓盤造冊，影響業(yè)主交納和使用維修資金的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)，將受到嚴(yán)肅處理。
5.面積超標(biāo)繳土地增值稅
早在1994年，中國就頒布了《土地增值稅暫行條例》，規(guī)定開發(fā)商建造普通住宅出售，增值額超過扣除項(xiàng)目金額(開發(fā)成本及稅費(fèi))20%的，要繳納土地增值稅。
去年底北京市地方稅務(wù)局出臺557號文件，規(guī)定今年起，即使是普通商品住房，對于單套建筑面積超過140平方米標(biāo)準(zhǔn)的，同樣也要繳納土地增值稅。舉例說，今年開發(fā)商出售或預(yù)售一套150平方米的普通商品房，按單價(jià)6000元計(jì)算，即使增值不超過20%，也必須要繳納6000元的土地增值稅。
新規(guī)實(shí)施了幾天，業(yè)內(nèi)反響如何？有開發(fā)商表示，因?yàn)檎魇疹~度較低，所以對是否建大戶型影響并不大。“不過，加上先前已有的面積超標(biāo)的普通住宅再上市繳稅規(guī)定的影響，今后140平方米可能會成為一個(gè)面積空當(dāng)兒。也就是說，要么建小于140平方米的房子，要么就大大超出這個(gè)面積。”
雖然這項(xiàng)稅收政策針對的是開發(fā)商，但不少購房人還是有所擔(dān)心。“開發(fā)商的這部分損失，估計(jì)還會通過房價(jià)轉(zhuǎn)嫁到買房人的頭上。土地增值稅由買房人來負(fù)擔(dān)，也就在所難免。”
6.商品住宅節(jié)能公示
1月2日，記者走訪了朝陽、海淀的部分樓盤。在金都杭城和當(dāng)代MOMA等項(xiàng)目的售樓處，醒目位置處懸掛了項(xiàng)目的節(jié)能措施信息，不少人正在細(xì)讀。售樓人員表示，“這對注重節(jié)能的開發(fā)商來說是利好，在向消費(fèi)者宣傳節(jié)能意識的同時(shí)，也能更好地展示項(xiàng)目的品質(zhì)。”
但真正做到“在醒目位置節(jié)能公示”的項(xiàng)目并不多。有的售樓人員表示還不知道這項(xiàng)規(guī)定，有的則稱“公示只是做樣子，關(guān)鍵還要看房子本身”。
大多數(shù)購房人表示，關(guān)注節(jié)能非常必要。“不節(jié)能就談不上好品質(zhì)，更何況節(jié)能房將直接帶來居住成本的降低。”不過，也有人表示擔(dān)憂。“一是怕節(jié)能會成為表面文章，二是擔(dān)心把節(jié)能措施的成本會進(jìn)一步抬高房價(jià)。”(王麗婭 韓全義 楊舒萌)
