中新社北京一月十四日電 題：內(nèi)地房地產(chǎn)投資信托基金何時(shí)破殼而出？
中新社記者 阮煜琳
政府宏觀調(diào)控和一系列緊縮銀根的舉動(dòng)，使內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資門(mén)檻一再加高，為解決自身的資金困難，尋求新的融資渠道已被眾多開(kāi)發(fā)商擺在首位。房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)也由此受到格外關(guān)注，雖然年底前內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)終于有了REITs赴港上市成功的先例，但業(yè)界人士紛紛表示，更期待國(guó)內(nèi)本土化REITs的早日破土而出。
銀行貸款一直是中國(guó)房地產(chǎn)公司的主要融資渠道，大約百分之七十的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)自銀行貸款的支持。為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的隱患最終轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行，從二00三年央行發(fā)布的一二一文件到二00五年銀監(jiān)會(huì)二一二文件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款門(mén)檻一再抬高，也讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)真正感覺(jué)到過(guò)去單純依靠銀行貸款、自有資金、銷(xiāo)售回款支撐的傳統(tǒng)融資體系已不能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要，借助資本市場(chǎng)這個(gè)助推器、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)資本和金融資本的融合將是必然趨勢(shì)。
在目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)上市渠道并不通暢的情況下，REITs引起了業(yè)界的濃厚興趣。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系完善的經(jīng)濟(jì)體中，房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源通常百分之四十是房地產(chǎn)基金，百分之四十是私募基金，包括私人投資或者企業(yè)之間的投資，剩下百分之二十才是銀行貸款。
分析人士指出，REITs通過(guò)集合社會(huì)散資金，不僅可以解決房地產(chǎn)公司外部融資渠道單一和融資難的問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)資金結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，并為中小投資者參與房地產(chǎn)投資和收益分配提供了現(xiàn)實(shí)途徑，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一條較好的融資渠道。
但專(zhuān)家指出，REITS在中國(guó)目前的法律情況下很難做到，雖然目前公司法已做了修改，但在稅收方面還存有問(wèn)題，畢竟不能用空殼公司的形式做房地產(chǎn)投資基金。一些房地產(chǎn)企業(yè)由此紛紛看好海外REITs的融資。據(jù)悉，北京北辰、麥格理及會(huì)德豐等至少有九只國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金正積極籌備赴港上市。而經(jīng)過(guò)三年多的準(zhǔn)備，越秀投資終于在二00五年年底成為首家內(nèi)地赴港REITs上市的房地產(chǎn)企業(yè)。
戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，包括越秀在內(nèi)，截至二00五年十二月亞洲房地產(chǎn)投資信托基金的數(shù)量已經(jīng)增加到四十五家，總市值超過(guò)三百五十五億美元。從二00一年十一月到二00五年十二月的四年時(shí)間里，亞洲房地產(chǎn)投資信托基金的數(shù)量增長(zhǎng)了二十一倍，市值增長(zhǎng)了十七倍。亞洲已成為全球增長(zhǎng)最快的REITS市場(chǎng)。
戴德梁行研究顧問(wèn)部助理董事王晨表示，在亞洲市場(chǎng)估計(jì)可投資商務(wù)房地產(chǎn)總值大約為兩萬(wàn)一千億美元，如此巨大的房地產(chǎn)值也給REITs帶來(lái)充裕的供給來(lái)源。亞洲商務(wù)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要在日本，已投資有一萬(wàn)一千四百億美元，占可投資總量的百分之九十二。中國(guó)擁有亞洲第二大可投資商務(wù)房地產(chǎn)持有量，但是已投資的只占可投資的百分之四十六。
王晨表示，這顯示中國(guó)主要的房地產(chǎn)都持在個(gè)人或非上市企業(yè)手里，投資者的參與性很低，形成在個(gè)人或企業(yè)手里的房產(chǎn)未被有效的經(jīng)營(yíng)管理及進(jìn)行稅務(wù)安排。隨著市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，在不久的將來(lái)，房地產(chǎn)的所有權(quán)(如透過(guò)REITs)將從個(gè)人融入到資本市場(chǎng)。
“我們研究REITs已經(jīng)好幾年了。”中國(guó)證監(jiān)會(huì)李清源說(shuō)。央行副行長(zhǎng)吳曉玲日前明確表示，用公開(kāi)發(fā)行收益憑證的方式設(shè)立REITS才是房地產(chǎn)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式。業(yè)界普遍認(rèn)為，這是政策監(jiān)管部門(mén)發(fā)出的鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)大膽嘗試房地產(chǎn)信托基金的最為明確的信號(hào)。隨著各種條件的成熟，消除瓶頸的過(guò)程將逐漸縮短，國(guó)內(nèi)本土化REITs的問(wèn)世值得期待。
