中新網(wǎng)1月16日電 據(jù)《房地產(chǎn)時(shí)報(bào)》報(bào)道，近年來，在上海市商品房交易中，買賣雙方投訴和糾紛現(xiàn)象有增無減，為了充分發(fā)揮預(yù)售合同示范文本在規(guī)范商品房預(yù)售行為、維護(hù)合同雙方當(dāng)事人權(quán)益方面的積極作用，上海市出臺(tái)了新版預(yù)售合同。合同的十大亮點(diǎn)為——
1、在“合同主體”部分，增加了開發(fā)商對購房者個(gè)人信息負(fù)有保密義務(wù)的條款。經(jīng)常有購房者抱怨，剛買了房子或者搬進(jìn)新房子不久，自己手機(jī)就不斷接到房產(chǎn)中介、裝修公司等打來的電話，詢問是否出售、出租房屋或裝修等。而購房者個(gè)人信息一般只在開發(fā)商和小區(qū)物業(yè)管理處才登記過，所以，不能排除開發(fā)商等泄露購房者個(gè)人信息的可能。為此，新版預(yù)售合同規(guī)定，未經(jīng)乙方(即購房者)同意，甲方承諾不向第三方提供或者泄露乙方信息及甲方了解的其他乙方信息。這就在合同條款中強(qiáng)調(diào)了開發(fā)商的保密義務(wù)，為遏制個(gè)人信息泄密起到一定的作用。
2、在“合同標(biāo)的物”部分，進(jìn)一步增加了房屋及相關(guān)信息的透明度。新版合同保留了原合同中預(yù)售許可、房屋坐落、建筑結(jié)構(gòu)、層高、暫測面積等信息，還增加了土地使用權(quán)取得方式、土地使用起始年限、經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的布局圖等內(nèi)容，使得購房者對于商品房本身及相關(guān)信息有了更直接全面的了解。以往購房者要取得這些詳盡情況，需通過有關(guān)部門查詢，但專門去查詢的購房者并不多。因此，新版合同直接添加這些內(nèi)容，實(shí)際上是要求開發(fā)商履行如實(shí)告知的義務(wù)。
3、在“房價(jià)款和付款方式”部分，提出了分期付款和按揭貸款辦不出如何處理的條款，降低了購房者的付款風(fēng)險(xiǎn)。合同附件五提出了按時(shí)間進(jìn)度和工程進(jìn)度分七期付款的概念，體現(xiàn)了“一手交錢、一手交貨”的公平交易原則，不僅減少了購房者的利息損失，而且也降低了購房者因開發(fā)商延遲交房甚至樓盤爛尾出現(xiàn)“錢房兩空”的風(fēng)險(xiǎn)。在新版合同中不僅規(guī)定購房者可自行選擇貸款銀行，開發(fā)商必須提供貸款所需資料的責(zé)任條款外，還專門規(guī)定了貸款辦不出的三種情形(購房者原因、開發(fā)商的過錯(cuò)、非雙方的原因)下的處理方式，從而降低了購房者貸款辦不出的逾期付款或付款不能帶來的違約風(fēng)險(xiǎn)。
4、在“面積誤差的處理方式”部分，提出了兩種不同的處理原則和兩種計(jì)算方式供雙方選擇。對于因開發(fā)商未征得購房者同意擅自變更建筑設(shè)計(jì)、不按施工圖施工或因向房屋土地調(diào)查機(jī)構(gòu)提供不實(shí)資料等原因造成建筑面積增加或減少的，新版合同規(guī)定購房者有權(quán)退房、不承擔(dān)或要求開發(fā)商返還由此變化的建筑面積房價(jià)款。此外，因其他原因造成實(shí)測建筑面積和預(yù)測建筑面積有誤差的，購房者可要求按該房屋單價(jià)計(jì)算多退少補(bǔ)，也可選擇一定誤差比范圍內(nèi)的處理方式。
5、在“房屋質(zhì)量和房屋保修”部分，增加了購房者的權(quán)利和開發(fā)商不履行保修義務(wù)的違約責(zé)任條款。原預(yù)售合同僅提示買賣雙方參照有關(guān)條例和辦法在附件中約定，但現(xiàn)實(shí)交易中這樣的約定并不多見，造成購房者遇到房屋質(zhì)量問題不知如何處理。事實(shí)上，保修期的房屋維修責(zé)任應(yīng)該由開發(fā)商負(fù)責(zé)。新版合同中用了六個(gè)條款進(jìn)行提示，先把法律規(guī)定的很多內(nèi)容用合同條款形式明確，再把處理程序、購房者的權(quán)利、開發(fā)商的違約責(zé)任、爭議處理依據(jù)等作了細(xì)化，改變了購房者以往在房屋保修上的被動(dòng)局面。
6、在“廣告”部分，直接把銷售廣告及宣傳資料作為合同附件粘貼在合同文本中，要求開發(fā)商予以履行。一般情況下，廣告僅僅作為要約邀請，對開發(fā)商沒有約束力。盡管最高人民法院明確把開發(fā)商的說明和允諾視為合同內(nèi)容，但畢竟要滿足一定構(gòu)成條件并完成一定認(rèn)定程序。因此，新版合同將銷售廣告及宣傳資料作為合同附件粘貼在合同文本中，并要求開發(fā)商予以履行的規(guī)定，這就直接約束開發(fā)商，有效防止開發(fā)商夸大或虛假宣傳。
7、在“合同網(wǎng)上備案和登記”部分，在提出預(yù)告登記概念的同時(shí)，加強(qiáng)了合同解除后注銷登記手續(xù)的可操作性。新版合同結(jié)合市房地產(chǎn)登記條例和網(wǎng)上備案制度，既強(qiáng)化了預(yù)售合同生效后由一方或雙方去房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)告登記手續(xù)的時(shí)間、責(zé)任，又把舊版合同中注銷登記的條款內(nèi)容進(jìn)行了修訂。新版合同規(guī)定單方解除合同而另一方又不予配合辦理合同注銷登記時(shí)，解除合同方應(yīng)先通過訴訟或者仲裁途徑確認(rèn)合同解除，然后憑有關(guān)法律文書才能向房地產(chǎn)交易中心辦理注銷登記手續(xù)。
8、在“房屋交付和所有權(quán)轉(zhuǎn)移”部分，既完善了房屋交付程序和開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任，又明確了開發(fā)商在為購房者辦理小產(chǎn)證事宜上的義務(wù)和責(zé)任。新版合同除了規(guī)定交房條件、交房時(shí)間外，對于開發(fā)商逾期交房的責(zé)任方面做了完善。如開發(fā)商逾期交房，買房人要求其按逾期天數(shù)支付違約金，但當(dāng)開發(fā)商繼續(xù)逾期并超過了一定期限，買房人可解除合同。另外，新版合同明確因開發(fā)商原因致使購房者未能在該房屋交付之日起一定期限內(nèi)取得小產(chǎn)證的，開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然，考慮到購房者小產(chǎn)證的辦理需要雙方配合，新版合同規(guī)定由于購房者原因?qū)е虏荒苻k理過戶手續(xù)，進(jìn)而使開發(fā)商遭受損失的，比如階段性擔(dān)保責(zé)任無法及時(shí)免除產(chǎn)生的利益損害，購房者應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，體現(xiàn)了合同的公平性。
9、在“甲方承諾”部分，不僅保留了規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更條款，還補(bǔ)充了會(huì)所、綠化及綠地等原本只屬于促銷廣告中內(nèi)容的條款。以往圍繞會(huì)所產(chǎn)生的糾紛非常多，主要原因就在于合同中雙方就會(huì)所問題缺乏明確約定。新版合同不僅規(guī)定了會(huì)所的竣工時(shí)間，還在附件中提示性地列舉了會(huì)所所有權(quán)、會(huì)所經(jīng)營服務(wù)方式(是否對社會(huì)開放)和具體經(jīng)營服務(wù)功能(健身、餐飲、美容等)。對于綠化問題，新版合同明確了綠地面積和綠地率的概念，這對于購房者而言可能更具實(shí)際意義。
10、對于全裝修房屋，新版合同專門設(shè)定了相應(yīng)條款予以規(guī)范，克服了舊版合同僅針對毛坯房預(yù)售擬定的局限性。新版合同不僅在簽約提示條款中告知了購房者全裝修住宅的兩種裝修模式的含義，而且在附件四中明確了房屋全裝修價(jià)格及付款方式、全裝修住宅裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，比如各房間各部位所用材料名稱、品牌、規(guī)格、型號、質(zhì)量等級、數(shù)量、顏色等，從而細(xì)化了原本只在開發(fā)商樣板房中展示的內(nèi)容。這樣，購房者日后在驗(yàn)收全裝修房時(shí)就有了明確的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。此外，預(yù)售合同還對全裝修房的空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)作了規(guī)定，一定程度上體現(xiàn)了新版合同的新穎性。
縱觀新版商品房預(yù)售合同，也有一些需要繼續(xù)完善和修正的地方，包括購房者需補(bǔ)充約定的內(nèi)容，為此，王律師提出了五點(diǎn)建議：
1、層高“縮水”問題。若存在層高縮水，對開發(fā)商沒什么“說法”，應(yīng)該明確開發(fā)商具體承擔(dān)什么樣的違約責(zé)任。
2、在會(huì)所條款中，應(yīng)當(dāng)明確會(huì)所逾期交付使用的責(zé)任、會(huì)所收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和會(huì)所無法經(jīng)營后的處理辦法。
3、單方面解除合同問題。因?yàn)榉课葙I賣標(biāo)的巨大，在一方因種種原因不愿履行合同的情況下，法律強(qiáng)制繼續(xù)履行也不太現(xiàn)實(shí)或不具有操作性。因此，應(yīng)該在新版合同中考慮賦予合同一方通過承擔(dān)違約責(zé)任的方式替代繼續(xù)履行的權(quán)利。
4、在質(zhì)量爭議解決方式上，應(yīng)該賦予任何一方有委托本市有資質(zhì)的相應(yīng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定或評估并作為爭議處理依據(jù)的權(quán)利。因?yàn)殡p方在簽約時(shí)很容易就選擇雙方共同委托，但在日后出現(xiàn)爭議后往往很難協(xié)商一致去共同委托，那么這樣的條款就變得形同虛設(shè)。
5、缺乏兜底性違約責(zé)任條款。對于任何一方違約的，應(yīng)該約定非違約方有權(quán)要求違約方按合同總房價(jià)的一定比例或自己的損失承擔(dān)賠償責(zé)任，或者非違約方有權(quán)要求違約方返還違約所得。(胡敏方)
