中新網(wǎng)1月18日電 據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》報(bào)道，財(cái)稅專(zhuān)家寇鐵軍近日表示，事實(shí)上，物業(yè)稅征收已經(jīng)在沈陽(yáng)啟動(dòng)試點(diǎn)工作。此前亦有消息顯示，包括北京、重慶、沈陽(yáng)、深圳等地，已成為以物業(yè)稅為主的新一輪稅制改革試點(diǎn)城市。

　　寇鐵軍表示，開(kāi)征物業(yè)稅是個(gè)必然，既有利于減輕民眾負(fù)擔(dān)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，同時(shí)也有其特定經(jīng)濟(jì)效益。但他同時(shí)警告稱(chēng)，開(kāi)征物業(yè)稅必然會(huì)改變整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局，因此將出現(xiàn)重重阻礙。

　　寇鐵軍表示，近兩年，不少城市的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快過(guò)猛，成為政府和民眾關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題�？梢哉f(shuō)，房?jī)r(jià)上漲是2005年上半年物價(jià)上漲的基本特征之一。房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱，房?jī)r(jià)過(guò)高，需要國(guó)家出臺(tái)相關(guān)的政策實(shí)行調(diào)控，而稅收政策即是其中之一。

　　目前中國(guó)房地產(chǎn)稅收體系中共有13個(gè)相關(guān)稅種，這些稅種可分為兩類(lèi)：直接針對(duì)房地產(chǎn)而設(shè)置的稅種和與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種。另外，教育費(fèi)附加雖然屬于“費(fèi)”，但一直與城市維護(hù)建設(shè)稅同時(shí)征收和管理。

　　在房地產(chǎn)稅收體系中，目前存在的問(wèn)題主要是房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的負(fù)擔(dān)偏重而保有環(huán)節(jié)的負(fù)擔(dān)偏輕，造成民眾買(mǎi)不起房，買(mǎi)得起房的人養(yǎng)房成本又過(guò)低，不利于實(shí)現(xiàn)“人人有房住”(不是人人有住房)的社會(huì)目標(biāo)。同時(shí)，現(xiàn)行稅制中還有許多長(zhǎng)期存在的不合理現(xiàn)象，如房產(chǎn)稅與城市房地產(chǎn)稅針對(duì)不同納稅人而重復(fù)設(shè)置，房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅針對(duì)房和地而重復(fù)設(shè)置。

　　在稅制設(shè)計(jì)上，現(xiàn)行稅收制度按照房產(chǎn)和土地人為地分設(shè)稅種，對(duì)房產(chǎn)從價(jià)或從租計(jì)稅，對(duì)土地從量計(jì)稅，對(duì)房產(chǎn)價(jià)值中所含地價(jià)既按價(jià)值征收了房產(chǎn)稅，又按房屋所占土地面積征收了土地使用稅。在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，若要人為地剝離土地的價(jià)值，在實(shí)際征管中很難操作；若不剝離土地的價(jià)值，又明顯不合理，造成重復(fù)征稅和稅負(fù)不公。

　　寇鐵軍表示，物業(yè)稅已在沈陽(yáng)開(kāi)始試點(diǎn)，但只是空轉(zhuǎn)。物業(yè)稅條例的制定不是難點(diǎn)，難點(diǎn)在于物業(yè)稅能否解決目前房?jī)r(jià)持續(xù)走高且交易環(huán)節(jié)稅負(fù)重、保有環(huán)節(jié)稅負(fù)輕的問(wèn)題。

　　物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅及土地出讓金等合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。把現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商一次性繳納土地出讓金的政策改為土地出讓金主要由消費(fèi)者在購(gòu)房后分次繳清。可見(jiàn)，這一制度設(shè)計(jì)將完全改變現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局和消費(fèi)者的購(gòu)房預(yù)期。但是我們能否在實(shí)際執(zhí)行中將這一預(yù)期變成現(xiàn)實(shí)，是改革的難點(diǎn)。

　　物業(yè)稅的開(kāi)征從根本上動(dòng)搖了現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)，進(jìn)而必然改變整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響之大是毫無(wú)疑問(wèn)的，因此，面對(duì)許多阻礙也是難免的。

　　一是現(xiàn)有的房地產(chǎn)管理體制。如果按現(xiàn)在的思路實(shí)施物業(yè)稅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門(mén)檻一下子降低很多，必然會(huì)有許多企業(yè)涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)管理部門(mén)如何監(jiān)管這些企業(yè)，如何維持目前已經(jīng)建立的較為成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)？再者，房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本大大降低，土地市場(chǎng)如何出讓土地，是繼續(xù)采用拍賣(mài)制還是制定新的土地出讓方式？

　　其次是二元稅制和房地產(chǎn)市場(chǎng)二元價(jià)格體制。由于之前對(duì)于土地一直實(shí)行的是批租制，而由此產(chǎn)生的一系列收費(fèi)都是建立在批租制的基礎(chǔ)上的，對(duì)于這部分不動(dòng)產(chǎn)，直接收取物業(yè)稅是不可能的，此時(shí)的二元稅制就不可避免了。新的稅制下的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式和老的稅制下的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式會(huì)有差別，如何使得兩種稅制下的運(yùn)營(yíng)模式盡可能減少?zèng)_突，將是物業(yè)稅改革過(guò)程中的一個(gè)重要問(wèn)題。

　　物業(yè)稅改革還面臨不同房產(chǎn)如何計(jì)稅問(wèn)題。中國(guó)住房類(lèi)型多樣化，既有商品房，也有少量公產(chǎn)房，既有經(jīng)濟(jì)適用房，還有安居房，可謂花樣繁多。對(duì)于不同房產(chǎn)的稅制，恐怕也是物業(yè)稅改革中一個(gè)不容規(guī)避的問(wèn)題。

　　另外，實(shí)行物業(yè)稅，城市政府立刻失去了很大一部分由賣(mài)地帶來(lái)的財(cái)政收入來(lái)源，財(cái)政收入降低，市政配套建設(shè)問(wèn)題就凸現(xiàn)。如何安排市政工程建設(shè)，將是政府非常頭痛的問(wèn)題。因此，政府工程建設(shè)將會(huì)經(jīng)歷陣痛，新稅制與地方政府的矛盾與沖突也是值得關(guān)注的。

　　寇鐵軍表示，隨著交通、配套等設(shè)施的增設(shè)，沿線(xiàn)的房產(chǎn)價(jià)格就會(huì)提高，相應(yīng)地，物業(yè)稅也會(huì)提高。政府財(cái)政收入與土地、房產(chǎn)價(jià)值直接掛鉤，促使地方政府改變其短期行為，更加關(guān)心投資環(huán)境。從稅費(fèi)改革的角度看，物業(yè)稅的開(kāi)征有利于清理目前稅費(fèi)不分，費(fèi)大于稅的現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)擔(dān)無(wú)疑會(huì)小很多。因此，我個(gè)人非常贊同開(kāi)征物業(yè)稅。

　　物業(yè)稅改革的最大亮點(diǎn)在于房?jī)r(jià)直接降低，不論未來(lái)是否會(huì)出現(xiàn)“低價(jià)買(mǎi)、高價(jià)養(yǎng)”的情形，至少現(xiàn)實(shí)的效應(yīng)是會(huì)讓人產(chǎn)生持幣待購(gòu)的心理，對(duì)一些以購(gòu)房作為投資的人也會(huì)產(chǎn)生很大的信心動(dòng)搖。需要注意的是，在出臺(tái)物業(yè)稅的同時(shí)，必須要同時(shí)出臺(tái)對(duì)已購(gòu)房屋、待開(kāi)發(fā)房屋或項(xiàng)目的保障措施，防止樓市出現(xiàn)混亂。

　　此外，寇鐵軍指出，在“物業(yè)稅”的模式之下，地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)分70年交繳，也就意味著占住宅成本50%的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)在銷(xiāo)售時(shí)只需先繳納一部分，開(kāi)發(fā)成本就可大幅度下降，正常情況下自然可以大大降低交易環(huán)節(jié)的房屋價(jià)格。

　　就物業(yè)稅本身而言，它能夠糾正房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾，解決很多城市的住房市場(chǎng)中高端供應(yīng)飽和、低端供應(yīng)不足的問(wèn)題，足矣；能夠通過(guò)納稅環(huán)節(jié)的設(shè)置來(lái)增加開(kāi)發(fā)商囤積土地和房產(chǎn)炒家的成本和風(fēng)險(xiǎn)，足矣；能夠通過(guò)稅率的設(shè)置來(lái)平均財(cái)富，平均稅賦，增加政府的轉(zhuǎn)移支付能力，增進(jìn)社會(huì)公平，足矣；能夠提醒居民在住房消費(fèi)中量力而行，理性消費(fèi)，增進(jìn)資源有效配置，足矣。(章劍鋒）