核心提示 解讀經(jīng)濟(jì)適用房新政
經(jīng)濟(jì)適用房政策就像一根敏感的神經(jīng)，緊緊聯(lián)系著中低收入群體的“購(gòu)房夢(mèng)”。雖然經(jīng)濟(jì)適用房政策在不斷調(diào)整和完善，但經(jīng)濟(jì)適用房變“豪宅”、高收入人群騙購(gòu)的事仍時(shí)常見(jiàn)諸報(bào)端，去年，北京的經(jīng)濟(jì)適用房政策飽受非議。為了讓經(jīng)濟(jì)適用房更合理，相關(guān)部門去年醞釀了全新的經(jīng)濟(jì)適用房政策。今年“兩會(huì)”前及“兩會(huì)”期間，新政策的“面紗”在官員的一次次公開(kāi)表述中逐漸被掀開(kāi)。
權(quán)威解讀 新政策凸現(xiàn)三大變化
“十一五”期間，北京擬推出經(jīng)濟(jì)適用房1000萬(wàn)平方米，其中2008年前推出800萬(wàn)平方米、大概100萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房。按照這個(gè)量，每年大概能推出不少于200萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。誰(shuí)將有資格購(gòu)買這些經(jīng)濟(jì)適用房？經(jīng)濟(jì)適用房選址有什么變化？今年，這些方面的政策均有了重大調(diào)整。
銷售對(duì)象調(diào)整：定向銷售拆遷戶
經(jīng)濟(jì)適用房將優(yōu)先向城八區(qū)重點(diǎn)工程拆遷居民供應(yīng)，其他人將很少有機(jī)會(huì)購(gòu)買，這是自1998年實(shí)施以來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房政策做出的最大調(diào)整。
最先放出政策口風(fēng)的是北京市建委開(kāi)發(fā)辦主任魏成森。他在去年12月1日做客“首都之窗”時(shí)透露，經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)在供應(yīng)比較緊張，主要考慮的供應(yīng)方式是定向銷售。他否認(rèn)經(jīng)濟(jì)適用房將全部賣給拆遷戶的說(shuō)法，但同時(shí)也承認(rèn)，非拆遷戶購(gòu)買的機(jī)會(huì)不大。
調(diào)整原因：大量拆遷戶需住房保障
今年“兩會(huì)”期間，北京市建設(shè)委員會(huì)主任隋振江對(duì)記者說(shuō)，因?yàn)樽罱鼛啄晡８�、文保和市政建設(shè)、奧運(yùn)場(chǎng)館建設(shè)、城中村整治等造成的拆遷居民量比較大，每年拆遷大概在六七萬(wàn)戶，僅城八區(qū)每年大概有2萬(wàn)到3萬(wàn)戶。這么大的動(dòng)遷居民量，對(duì)他們的住房保障是眼前要解決的重要任務(wù)。因此，能夠優(yōu)先獲得經(jīng)濟(jì)適用房定向購(gòu)買資格的首先從這些人中產(chǎn)生。
“由于每年提供的經(jīng)濟(jì)適用房受財(cái)政承受能力和建設(shè)規(guī)模的限制，今年北京市經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積將達(dá)到200萬(wàn)平方米，只能解決半數(shù)拆遷戶的住房問(wèn)題，社會(huì)上的散購(gòu)要視定向銷售的情況,有富余時(shí)再拿出一部分來(lái)解決,目前看并沒(méi)有可以拿到社會(huì)上散購(gòu)的量�！北本┦袊�(guó)土資源局安家盛在“兩會(huì)”期間透露。
資格審核調(diào)整：購(gòu)買資格由政府審定
北京市發(fā)改委宋宇介紹，今年計(jì)劃竣工的經(jīng)濟(jì)適用房全部為2005年續(xù)建項(xiàng)目，分別為回龍觀、百子灣、三環(huán)新城、翠成馨園、定福家園等項(xiàng)目，這些房源將全部由各區(qū)政府來(lái)“賣”，即由市建委和動(dòng)遷地所在政府根據(jù)各區(qū)拆遷、動(dòng)遷居民的需求量和居民意愿把所有經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行“切塊”，分給各個(gè)區(qū)縣后，由城八區(qū)政府按照房源調(diào)劑的數(shù)量及重點(diǎn)工程的動(dòng)遷時(shí)序，進(jìn)行購(gòu)買資格審核，組織居民認(rèn)購(gòu)選房。
調(diào)整原因：最大限度防止騙購(gòu)
經(jīng)濟(jì)適用房政策已實(shí)施7年有余，但資格審核缺乏有效手段一直難以根治。由于經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，因此，在由購(gòu)買方自己出具收入證明然后再進(jìn)行購(gòu)買資格審核的政策下，出現(xiàn)很多開(kāi)具虛假證明的騙購(gòu)行為。據(jù)悉，新政策實(shí)施后，經(jīng)濟(jì)適用房將實(shí)行分片、分區(qū)銷售，同時(shí)由政府來(lái)審定購(gòu)買資格，可以最大限度地防止騙購(gòu)行為的發(fā)生。
選址調(diào)整：選址向東南方向傾斜
在今年的“兩會(huì)”上，北京市國(guó)土局局長(zhǎng)安家盛透露說(shuō)，今年經(jīng)濟(jì)適用房備選地已經(jīng)初步確定范圍，目前備選的八個(gè)地塊主要分布在京城的南部和東南部，其中，豐臺(tái)區(qū)四塊地，總建筑面積92.9萬(wàn)平方米，朝陽(yáng)區(qū)、門頭溝區(qū)、海淀區(qū)和石景山區(qū)各一塊，建筑面積分別為50萬(wàn)、48萬(wàn)、27萬(wàn)和8萬(wàn)平方米。由于成本和交通問(wèn)題，今后在東、北、西四環(huán)內(nèi)以及南三環(huán)以內(nèi)將不再安排經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。
調(diào)整原因：方便選擇分流交通
據(jù)北京市建設(shè)委員會(huì)主任魏成森透露，目前，北京的經(jīng)濟(jì)適用房主要集中在北部地區(qū)，人們可以選擇的余地不大。同時(shí)，由于北部的天通苑、回龍觀等項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，加重了當(dāng)?shù)氐慕煌ㄘ?fù)擔(dān)，因此，新項(xiàng)目選址將更加多元化，主要選址在向東南方向移。安家盛介紹說(shuō)，將來(lái)主要沿著軌道交通進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，來(lái)解決住經(jīng)濟(jì)適用房的中低收入人群的日常出行問(wèn)題。
詳解京城八大地塊
據(jù)悉，今年備選的八個(gè)地塊總面積約為210公頃，預(yù)計(jì)將能為北京市民提供近30000套經(jīng)濟(jì)適用房，這些地塊均為交通便利、市政較為完善的地區(qū)。等市政府的批復(fù)下來(lái)以后，就能馬上把被批準(zhǔn)的地塊投入開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)。
豐臺(tái)區(qū)備選地塊數(shù)量最多
24萬(wàn)平方米的豐臺(tái)區(qū)世紀(jì)風(fēng)景二期地塊位于方莊橋東南角，緊鄰東南三環(huán)路，西部和南部分別鄰近正在施工的地鐵5號(hào)線和10號(hào)線，在八個(gè)項(xiàng)目中最接近市中心。
30萬(wàn)平方米的豐臺(tái)區(qū)北京化工三廠地塊和18.5萬(wàn)平方米的北京市紅獅涂料廠地塊緊鄰南三環(huán)路，是在建的地鐵5號(hào)線的終點(diǎn)，也將成為未來(lái)的交通樞紐地區(qū)。
42萬(wàn)平方米的豐臺(tái)區(qū)小屯路萬(wàn)恒家園二期地塊位于地鐵1號(hào)線玉泉路站南部，無(wú)論是走長(zhǎng)安街、四環(huán)還是京石高速均十分方便。
朝陽(yáng)區(qū)垡頭地塊面積最大
在八大地塊中，50萬(wàn)平方米的朝陽(yáng)區(qū)垡頭北京染料廠地塊面積最大，該地塊鄰近東南四環(huán)，市政條件較成熟，交通比較方便。
最小的地塊是8萬(wàn)平方米的石景山區(qū)衙門口地塊，該地塊位于地鐵1號(hào)線八角游樂(lè)園站南部，并且緊鄰西五環(huán)路。
27萬(wàn)平方米的海淀區(qū)蘇家坨地塊，是海淀北部新區(qū)打造中關(guān)村第二個(gè)核心區(qū)的居住配套區(qū)，這一區(qū)域規(guī)劃有中關(guān)村文化教育基地、創(chuàng)新園和國(guó)際教育園等。
48萬(wàn)平方米的門頭溝區(qū)石門營(yíng)地塊，緊挨石景山區(qū)，距地鐵蘋果園站10公里，108國(guó)道石門營(yíng)段是從京西進(jìn)出京城的主要快速通道。
專家觀點(diǎn) 經(jīng)濟(jì)適用房仍將供不應(yīng)求
事件回放：數(shù)千人排天通苑房號(hào)
雖然嚴(yán)格限定了申請(qǐng)對(duì)象，但經(jīng)濟(jì)適用房仍然供不應(yīng)求。去年12月28日，昌平區(qū)天通苑經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)始放號(hào)，雖然只針對(duì)崇文區(qū)拆遷安置居民，但在短時(shí)間內(nèi)仍有數(shù)千人排隊(duì)。6時(shí)開(kāi)始放號(hào)，有很多人凌晨就開(kāi)始排隊(duì)。開(kāi)始放號(hào)時(shí)，場(chǎng)面一度十分混亂。有消息稱，15時(shí)30分左右當(dāng)日放號(hào)停止。但由于開(kāi)發(fā)商方面沒(méi)有確定說(shuō)法，截至21時(shí)，依舊有數(shù)百人在現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)等候放號(hào)�，F(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有人告知市民，這里將要放多少房號(hào)、何時(shí)截止。一些市民啃著面包、火腿腸，甚至帶來(lái)了棉被，表示將徹夜守候。
現(xiàn)象解讀：供不應(yīng)求短期難改善
針對(duì)上述情況，有關(guān)專家在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，事實(shí)上，北京的經(jīng)濟(jì)適用房本身也無(wú)法滿足拆遷戶。
按照北京市城市新規(guī)劃，到2020年，將只有10%的北京人住在舊城，所以，僅二環(huán)路以內(nèi)的舊城區(qū)就將外遷55萬(wàn)人。以中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積目前約為24平方米計(jì)算，這意味著北京僅解決二環(huán)內(nèi)的拆遷戶，就需要1300萬(wàn)平方米左右住房。而北京到2008年，計(jì)劃才有800萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。
雖然經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行新政策后，只針對(duì)拆遷居民進(jìn)行銷售，但因?yàn)樽罱鼛啄瓴疬w量比較大，而經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模又受到政府財(cái)力和土地供應(yīng)的限制，每年只能解決一半拆遷居民的住房問(wèn)題，因此雖然政策受惠范圍大幅度縮小，但供不應(yīng)求的局面難以在短時(shí)間內(nèi)完全解決。
新聞背景 新政策醞釀9月問(wèn)世
2005年3月至6月 倒號(hào)、騙購(gòu)、數(shù)千人搭起帳篷排號(hào)的消息屢次見(jiàn)諸報(bào)端，經(jīng)濟(jì)適用房變味，是否應(yīng)該取消，在社會(huì)上引起了廣泛的爭(zhēng)論。
2005年7月底 北京市建委一位工作人員表示，關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的問(wèn)題市建委已經(jīng)擬定了一份報(bào)告，呈交上級(jí)主管部門，并將聽(tīng)取市民的意見(jiàn)。而在此期間，市建委沒(méi)有什么新的明確的關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的信息告知給媒體，一切等具體辦法出臺(tái)以后再說(shuō)。
2005年9月17日 北京回龍觀文化居住區(qū)傳出消息，正在建設(shè)中的該區(qū)第七期經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，部分將采用定向方式，優(yōu)先銷售給城區(qū)解危排險(xiǎn)、城中村治理、危改居民等急需搬遷居民，而不是按以往的“對(duì)外排號(hào)銷售”。作為北京市最大的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目之一，回龍觀銷售政策的變化，引起社會(huì)各界廣泛關(guān)注。
2005年9月19日 有媒體報(bào)道，“北京市經(jīng)濟(jì)適用房暫停銷售，未來(lái)可能只賣給拆遷戶”。針對(duì)這一消息，北京市建委開(kāi)發(fā)辦主任孫乾表示，北京并沒(méi)有取消對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的銷售。但他同時(shí)表示，市建委正在制定新的管理辦法，政府在限定購(gòu)買者條件時(shí)，肯定會(huì)優(yōu)先滿足重點(diǎn)工程搬遷、奧運(yùn)建設(shè)搬遷、城區(qū)危舊房改造和文化保護(hù)區(qū)搬遷范圍的居民。
2005年12月1日 北京市建委開(kāi)發(fā)辦主任魏成森在做客首都之窗“行風(fēng)政風(fēng)熱線”時(shí)首次證實(shí)，北京經(jīng)濟(jì)適用方將以定向銷售為主。
記者手記 回歸保障功能是大趨勢(shì)
北京的新經(jīng)濟(jì)適用房政策在“兩會(huì)”期間逐漸明晰，不管這項(xiàng)新政策要實(shí)施多久，但可以肯定的是，原來(lái)飽受爭(zhēng)議的經(jīng)濟(jì)適用房政策將永遠(yuǎn)成為歷史。把經(jīng)濟(jì)適用房銷售對(duì)象絕對(duì)限制為拆遷戶，這是新政策最大的變化，也是經(jīng)濟(jì)適用房政策回歸保障功能的一個(gè)突破。
經(jīng)濟(jì)適用房雖是社會(huì)保障體系的組成部分，但7年前國(guó)家決定全面推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，并不全是為了解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房問(wèn)題，它還擔(dān)負(fù)著擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的使命，成為住房供應(yīng)體系的主體。作為保障性住房，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)應(yīng)該有所限制以保護(hù)國(guó)家的財(cái)力資源，但因?yàn)檎叨ㄎ荒：?jīng)濟(jì)適用房在政策房與商品房之間搖擺。
由于定位不準(zhǔn)確，政府在對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對(duì)象的設(shè)定范圍過(guò)于寬泛，再加上對(duì)戶型、購(gòu)買對(duì)象控制不嚴(yán)，從而導(dǎo)致“經(jīng)濟(jì)了富人，窮人無(wú)力購(gòu)買”的局面，背離政策初衷。
應(yīng)該看到，經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，各個(gè)城市的商品房市場(chǎng)已逐步建立和完善。目前，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該逐步撤出商品房這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，回歸原本的保障功能，給最應(yīng)該保障的人提供住房。
北京經(jīng)濟(jì)適用房政策的調(diào)整恰恰順應(yīng)了這個(gè)趨勢(shì)，順利實(shí)現(xiàn)了功能轉(zhuǎn)換。2008年前，北京老城將有大量的拆遷戶，安排這部分人的住房是目前不得不解決的問(wèn)題。不保證這部分人的住房，社會(huì)安定就會(huì)有隱患，城市功能升級(jí)就成為空談。把經(jīng)濟(jì)適用房定向銷售給這部分人，社會(huì)爭(zhēng)議最小，也最有實(shí)效。
新聞背景 北京經(jīng)濟(jì)適用房大事記
1998年10月29日 以回龍觀、天通苑、建東苑等為代表的19個(gè)首批經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目在北京市房地產(chǎn)交易中心集中展示，拉開(kāi)了經(jīng)濟(jì)適用房在北京大規(guī)模開(kāi)發(fā)的序幕。
2000年3月 《北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法(試行)》頒布，當(dāng)年全市危改實(shí)現(xiàn)新突破，僅崇文、宣武、豐臺(tái)三區(qū)五片拆除危舊房13233戶，形成大量居住需求。
2000年12月 頒布實(shí)施《北京市城鎮(zhèn)居民購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)問(wèn)題的暫行規(guī)定》，規(guī)定購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的資格條件。
2002年12月 頒布實(shí)施《北京市城鎮(zhèn)居民購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)問(wèn)題補(bǔ)充規(guī)定》，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房程序作出補(bǔ)充規(guī)定。
2004年5月 頒布并實(shí)施《北京市關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房交易管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定已購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房未住滿5年的，不得按市場(chǎng)價(jià)格出售住房。
2005年年底 宣布2006年擬建的200萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)方式是定向銷售。
鏈接觀點(diǎn) 北京今年平均房?jī)r(jià)會(huì)降低？
2005年從“國(guó)八條”開(kāi)始，一項(xiàng)項(xiàng)限制投機(jī)、打壓炒房、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策相繼出臺(tái)。這在一定程度上，遏制了炒房的趨勢(shì)，穩(wěn)定了房?jī)r(jià)。
最新調(diào)查顯示，目前北京以投資為目的的購(gòu)房者已經(jīng)越來(lái)越少，某些期待短期獲利的投資者陸續(xù)被擠出市場(chǎng)。據(jù)個(gè)人投資理財(cái)網(wǎng)CEO洪曦介紹，投資類房產(chǎn)的回報(bào)方式通常有兩個(gè)，一個(gè)是做短線投資，等房產(chǎn)升值后將其出售，另一個(gè)則是做長(zhǎng)線投資，以出租房屋的方式獲得收益。在國(guó)家對(duì)二手房交易時(shí)間和稅收上提出新政策以來(lái)，短線投資的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)非常大，基本只能考慮長(zhǎng)線投資。
據(jù)權(quán)威部門預(yù)測(cè)，2005年由于土地供應(yīng)總量的減少，北京樓市出現(xiàn)了土地有效供應(yīng)不足，但從平均房?jī)r(jià)看，2006年北京的平均房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)下降的趨勢(shì)，原因是今年可供開(kāi)發(fā)的土地大都在五六環(huán)了。其實(shí)這一趨勢(shì)在去年已經(jīng)有所體現(xiàn)，四環(huán)以內(nèi)的新樓盤已經(jīng)明顯減少，而由于級(jí)差地租，五環(huán)以外的土地價(jià)格明顯會(huì)低于四環(huán)以內(nèi)，房?jī)r(jià)也會(huì)低于城里，因此，2006年平均房?jī)r(jià)會(huì)降低。
同時(shí)，今年計(jì)劃竣工經(jīng)濟(jì)適用住房200萬(wàn)平方米，全部為去年續(xù)建項(xiàng)目，竣工規(guī)模分布在回龍觀、百子灣、三環(huán)新城、翠成馨園、定福家園等項(xiàng)目，但與往年不同的是，這些房源將全部由各區(qū)政府組織居民認(rèn)購(gòu)選房。
戴德梁行預(yù)計(jì)，由于城市可供開(kāi)發(fā)的土地逐漸減少，各開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)將目光落到了城市的近鄰區(qū)。因此在2006年度，郊區(qū)低密度項(xiàng)目將進(jìn)一步擴(kuò)大供應(yīng)量。同時(shí)，北京住宅銷售市場(chǎng)在2005年第四季度明顯改觀，說(shuō)明市場(chǎng)的實(shí)際需求客觀存在。在政策環(huán)境明朗后，居民實(shí)際的購(gòu)買力釋放需要一個(gè)過(guò)程，而這個(gè)過(guò)程將延續(xù)到2006年上半年。
(來(lái)源：新華社）
