中新網(wǎng)1月25日電 據(jù)《新京報》報道，北京二手房轉(zhuǎn)按揭交易保證服務正式啟動，第三方的介入將促進交易透明化，但會影響交割效率。
據(jù)悉，中國民生銀行、北京市住房貸款擔保中心、北京開太物業(yè)交易保證有限公司日前就“北京市住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)按揭業(yè)務”簽訂合作協(xié)議，共同為北京市住房貸款用戶提供專業(yè)化二手房轉(zhuǎn)按揭交易保證服務。這也標志著北京二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務將終結(jié)“有名無實”的歷史。業(yè)內(nèi)認為，隨著二手房業(yè)務的不斷擴大，該業(yè)務在促進二手房轉(zhuǎn)按揭進一步規(guī)范化的同時，也緩解了二手房交易環(huán)節(jié)方面的資金壓力。
第三方介入促進轉(zhuǎn)按揭交易透明化
在此次推出的交易保證服務平臺上，由中國民生銀行北京營業(yè)部提供轉(zhuǎn)按揭金融支持，北京市住房貸款擔保中心提供金融擔保、北京開太公司負責為買賣雙方全程提供從產(chǎn)權(quán)查詢、驗證；貸款申請；擔保手續(xù)到資金監(jiān)管以及產(chǎn)權(quán)過戶、權(quán)屬變更的所有手續(xù)，保證交易服務的完成。
據(jù)介紹，此業(yè)務引進國外產(chǎn)權(quán)交易中ESCROW獨立監(jiān)管賬號制度，以純粹、公正的第三方公司保證交易資金的流向；在交易保證服務中，北京開太為買賣雙方在民生銀行開設(shè)資金交易賬號，買賣房屋所有的交易資金全部進入該賬號，并由北京開太、民生銀行、擔保中心三方進行聯(lián)合監(jiān)管該賬戶內(nèi)每筆資金去向，保證買賣雙方交易資金的安全性。
北京開太公司表示，對比現(xiàn)行轉(zhuǎn)按揭業(yè)務，該業(yè)務流程引進美國同類業(yè)務流程，在國內(nèi)法律允許的前提下，通過民生銀行、擔保中心和北京開太三方聯(lián)管、委托辦理的形式確保貸款資金專款專用，保證資金的使用安全，是國內(nèi)首個真正意義上的“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務，既可以接受中介公司也可以接受個人委托。
經(jīng)紀公司暗箱操作會阻礙該業(yè)務發(fā)展
所謂的“轉(zhuǎn)按揭”，實際上是將沒有還清貸款的商品房連同按揭款項一同出售的一種特殊的二手房交易行為。在各類二手房交易業(yè)務中，二手商品房對轉(zhuǎn)按揭業(yè)務依賴性最強。許磊表示，該業(yè)務推出的時機選擇在2006年初，主要是因為去年二手商品房業(yè)務占據(jù)市場主流，能為業(yè)務提供有力支撐，同時也能促進二手商品房市場的發(fā)展。該業(yè)務是市場細分和市場規(guī)范化的產(chǎn)物，隨著二手商品房市場的發(fā)展，對大額轉(zhuǎn)按揭墊付款要求也越來越多；市場中潛在的“交易誠信、貸款安全、交易保證及交割效率”等問題日益成為二手房買賣的瓶頸，而容量巨大的轉(zhuǎn)按揭貸款需求不僅需要配套的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務，更需要專業(yè)化的交易保證解決方案。
他表示，目前該業(yè)務最大挑戰(zhàn)是，如何應對市場上的種種不規(guī)范行為。該流程應該是完全透明的，不能進行差價交易，而目前很多經(jīng)紀公司都在暗箱操作和吃差價，可能難以接受這樣的服務，這也會影響到業(yè)務的擴大。
據(jù)了解，目前北京市場上不少公司紛紛推出住房金融擔保服務，但能夠成功運作者很少，中原地產(chǎn)三級市場部副總監(jiān)宮萍認為，該業(yè)務對推進二手房市場的發(fā)展有促進作用，但就目前實際情況而言，交割效率也是一個瓶頸，不少經(jīng)紀公司內(nèi)部能運作提前還款模式，如果第三方介入后，容易增加溝通難度。目前北京各個區(qū)域過戶速度不一，各個經(jīng)紀公司已有較成熟的操作模式，新入行的公司需要一定時間的磨合，這也會影響到交割效率。
類似業(yè)務曾“水土不服”
許磊指出，由于國內(nèi)法律不允許帶債權(quán)的物業(yè)轉(zhuǎn)移，現(xiàn)行轉(zhuǎn)按揭業(yè)務由于原貸款購房者需要先還清貸款、解除抵押登記后才能重新進行交易，而新貸款購房者又需要先過戶后才能申請辦理銀行抵押貸款。
因此，原購房貸款合同的解除與新購房貸款合同的簽訂，二者之間的具體銜接及買賣房屋權(quán)屬調(diào)查、資金轉(zhuǎn)換和產(chǎn)權(quán)交割等關(guān)鍵環(huán)節(jié)就成為目前很多銀行不能直接辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)務的主要原因。
目前辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)務的現(xiàn)行操作方式大都由房屋經(jīng)紀公司先行墊付，這勢必會使經(jīng)紀公司面臨一定的資金交易風險，令二手房轉(zhuǎn)換成交存在一定困難。受法規(guī)限制，目前轉(zhuǎn)按揭業(yè)務中還存在諸多不規(guī)范行為，一些擔保公司為客戶提供借款服務，不是以公司名義，而是以個人名義進行。
宮萍也指出，多數(shù)從事類似業(yè)務的公司在北京過戶制和經(jīng)紀行業(yè)整體素質(zhì)制約下，出現(xiàn)“水土不服”的現(xiàn)象。尤其是不吃差價的客戶不足，這是轉(zhuǎn)按揭業(yè)務“轉(zhuǎn)正”急需解決的問題，所以說，取代“先行墊付”尚需時日。(張家齊)
