中新網(wǎng)2月13日電 據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》報(bào)道，一項(xiàng)被稱(chēng)作“勾地”的國(guó)有土地使用權(quán)出讓的新方式正在被國(guó)土資源部考慮。目前，寫(xiě)有相關(guān)內(nèi)容的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》征求意見(jiàn)稿，已經(jīng)下發(fā)至地方國(guó)土廳局。來(lái)自國(guó)土資源部的消息稱(chēng)，正式執(zhí)行日期大致在2006年7月。
按照國(guó)土資源部方面的解釋?zhuān)^“勾地”是指土地在正式掛牌出讓前，由單位或個(gè)人對(duì)感興趣的土地向政府表明意向并出價(jià)，在政府認(rèn)可其出價(jià)后，再行掛牌、招標(biāo)、拍賣(mài)的交易方式。但國(guó)土資源部強(qiáng)調(diào)，“勾地”絕不會(huì)突破“8·31”以后既有的國(guó)有土地使用權(quán)交易原則。有分析人士認(rèn)為，“勾地”政策很可能與2005年的多起土地流拍有關(guān)。
“勾地”制度現(xiàn)身
就在2006年春節(jié)前，全國(guó)地方國(guó)土廳局陸續(xù)接到了來(lái)自國(guó)土資源部的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》征求意見(jiàn)稿（下稱(chēng)“征求意見(jiàn)稿”）。地方國(guó)土系統(tǒng)的官員們發(fā)現(xiàn)，除了重申“招、拍、掛”程序外，“征求意見(jiàn)稿”還出現(xiàn)一個(gè)新概念——“勾地”。
“征求意見(jiàn)稿”對(duì)于“勾地”的定義如下：?jiǎn)挝缓蛡�(gè)人對(duì)具體宗地有使用意向的，可以提出“勾地”申請(qǐng)，并承諾愿意支付的土地價(jià)格。市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)認(rèn)為其承諾的土地價(jià)格和條件可以接受的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓該宗地。提出“勾地”申請(qǐng)的單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)參加該宗地的招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓活動(dòng)，且報(bào)價(jià)不得低于其承諾的土地價(jià)格。
盡管只有不到200字的陳述，但這并不能阻止地方國(guó)土系統(tǒng)的關(guān)注。記者了解到，此前，在國(guó)土資源部于廣州舉行的一次全系統(tǒng)征求意見(jiàn)的會(huì)議上，“勾地”是地方國(guó)土官員主要關(guān)注的問(wèn)題之一，“大家都希望有一個(gè)比較明確的說(shuō)法。”一位與會(huì)人士對(duì)記者透露。
據(jù)了解，目前國(guó)土資源部提出的“勾地”實(shí)際上舶來(lái)于香港的土地批租制度。不過(guò)，香港地產(chǎn)界人士表示，香港的“勾地”是在暫停正常“賣(mài)地”的前提下執(zhí)行的，而國(guó)土資源部提出的“勾地”并未明確兩種制度是否可以并行。對(duì)此，國(guó)土資源部方面的思路是，“先提出一個(gè)思路，待征求意見(jiàn)，最終確定后，再進(jìn)行細(xì)化。”顯然，還遠(yuǎn)沒(méi)有到考慮是否并行以及一系列技術(shù)問(wèn)題的階段。“勾地”對(duì)國(guó)土資源部與地方國(guó)土系統(tǒng)一樣都還是一個(gè)新課題。
此外，“征求意見(jiàn)稿”還關(guān)注到了城市之間的不同情況，提出“有條件的城市可以實(shí)行‘勾地’制度。”但對(duì)于“條件具備”的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，據(jù)稱(chēng)至少要等到7月才有結(jié)果，屆時(shí)將是《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》的正式執(zhí)行日期。
“流拍”未雨綢繆
在香港應(yīng)運(yùn)而生的“勾地”政策，何以此時(shí)被國(guó)土資源部“引入”？種種跡象表明，這或許是一種“未雨綢繆”。
香港地產(chǎn)界人士表示，自亞洲金融危機(jī)導(dǎo)致香港地產(chǎn)市場(chǎng)低迷以來(lái)，香港地政署便暫停了“賣(mài)地”轉(zhuǎn)而采用“勾地”制度，以避免在市場(chǎng)低潮期土地被賤賣(mài)。近兩年來(lái)，長(zhǎng)實(shí)、新地、新世界等香港大型地產(chǎn)商均是通過(guò)“勾地”獲取土地，地價(jià)始終未曾大幅度下跌。
而中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)較香港而言，受?chē)?guó)際金融因素影響很小，因而相對(duì)穩(wěn)定，并不存在市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。所以，此前若干城市出現(xiàn)的“土地流拍”現(xiàn)象或許是“勾地”政策被引入的一個(gè)比較現(xiàn)實(shí)的解釋。
2005年9月，作為最早實(shí)行“招、拍、掛”的城市之一深圳出現(xiàn)土地“流拍”。彼時(shí)，深圳龍崗坪地、龍崗坪山、龍崗坪湖三塊土地在9月6日的現(xiàn)場(chǎng)答疑會(huì)遭遇冷場(chǎng)之后，均于9月15日“流拍”。目前，除龍崗坪山地塊事后以3550萬(wàn)元的價(jià)格拍出之外，其他兩塊土地仍維持“流拍”狀態(tài)。
實(shí)際上，從2003年至今，深圳已經(jīng)總共有5宗土地“流拍”。而在2005年，武漢、南京等城市相繼出現(xiàn)城市中心區(qū)土地“流拍”現(xiàn)象，武漢“流拍”土地的總額甚至超過(guò)10億元。
“這些土地流拍雖然發(fā)生在二線城市，但已經(jīng)引起了國(guó)土資源部的關(guān)注，雖然‘流拍’現(xiàn)在沒(méi)有發(fā)生在一線城市，但未雨綢繆是應(yīng)該的。”一位接近國(guó)土資源部高層的學(xué)者對(duì)記者說(shuō)。在他看來(lái)，待“流拍”現(xiàn)象發(fā)展到一線城市再行防控其風(fēng)險(xiǎn)，多少有些“滯后”。
按照這位學(xué)者的邏輯，政府啟動(dòng)“勾地”制度后，對(duì)于出價(jià)并未達(dá)到政府評(píng)估價(jià)格的土地，政府可選擇“不出讓”，也就是地產(chǎn)商“勾地失敗”。相反，地產(chǎn)商一旦“勾地”成功，隨之進(jìn)入“招、拍、掛”階段，如有人競(jìng)價(jià)，則“價(jià)高者得”；而一旦無(wú)人競(jìng)價(jià)，按照“征求意見(jiàn)稿”的規(guī)定，“勾地”成功者“必須以不得低于其承諾的土地價(jià)格”買(mǎi)入。
這樣，政府進(jìn)行土地出讓時(shí)面對(duì)的“流拍”風(fēng)險(xiǎn)就可以得到規(guī)避。不過(guò)，對(duì)此說(shuō)法，國(guó)土資源部方面并不認(rèn)同，按照“征求意見(jiàn)稿”前言部分中的相關(guān)表述，國(guó)土資源部更樂(lè)于將“勾地”制度的引入，看做是完善現(xiàn)行土地出讓制度的一種努力。
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