中新網(wǎng)2月20日電 今日出版的《中國經(jīng)營報》載文指出，韓國的經(jīng)驗告訴我們，財政稅收政策對控制房地產(chǎn)投機的作用遠(yuǎn)大于金融政策的作用，對流通環(huán)節(jié)課以重稅可以有效抑制房地產(chǎn)投機行為。
關(guān)于房地產(chǎn)的稅收問題一直是各界關(guān)注的焦點，最近關(guān)于物業(yè)稅的討論又掀起了另一波高潮。相比于金融調(diào)控手段，筆者認(rèn)為，不論是國外的經(jīng)驗還是國內(nèi)的經(jīng)驗，稅收政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控是最有效的。
稅收政策勝于金融調(diào)控
2005年4月27日，國務(wù)院召開常務(wù)會議專門討論房地產(chǎn)市場的調(diào)控問題。隨后出臺了七部委的文件(簡稱“國八條”)。從“國八條”看，經(jīng)濟(jì)手段主要有金融措施和稅收措施，這兩種措施的效果是有很大差異的。
在調(diào)控房地產(chǎn)市場的過程中，金融手段主要是：1)提高按揭貸款的首付比，從以前的二成提高到三成；2)實行窗口指導(dǎo)，加強對銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的管理。這兩個手段都難以落到實處，原因在于房地產(chǎn)按揭貸款的風(fēng)險低而收益高。根據(jù)計算，如果計算資本成本和貸款風(fēng)險，按揭貸款的收益率比公司貸款的收益率高2個百分點，讓銀行舍棄如此好的業(yè)務(wù)是難以做到的。2005年9月份之后，有銀行就開始將按揭首付比降回二成，事實證明，在我國的房地產(chǎn)調(diào)控過程中，金融手段的效果是有限的。
和金融手段形成明顯差異的是稅收手段。“國八條”中有關(guān)稅收手段是這樣的：自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。從該政策實施半年來的效果看，成效顯著，因為增加了二手房轉(zhuǎn)讓的成本，使房地產(chǎn)市場的交易量明顯放緩，使房地產(chǎn)投機得到初步遏止。
遏止投機的國際經(jīng)驗：課以重稅
在遏制房地產(chǎn)投機上，韓國的經(jīng)驗值得借鑒。進(jìn)入21世紀(jì)后，許多韓國富人加入房地產(chǎn)投機。例如，房地產(chǎn)投機活動猖獗的韓國首都首爾江南區(qū)，就出現(xiàn)了一個“富婆炒房團(tuán)”。這一批富婆斥資10多億美元，相互勾結(jié)，哄抬房價。據(jù)統(tǒng)計，2000年該地區(qū)平均房價在每平方米3000美元左右，到2005年初漲到了1萬美元左右。
韓國在整治房地產(chǎn)投機時，主要采取了以下幾項舉措：
一是態(tài)度鮮明地宣布政府要直接抓“整治工作”。特別是盧武鉉總統(tǒng)宣布，“這是一場與房地產(chǎn)投機勢力進(jìn)行的戰(zhàn)爭。”
二是采用逐步升級的辦法，用重稅打擊投機。2006年開始，韓國對出售第二套或第三套房產(chǎn)的賣主征收30%的資本收益稅，從2007年起，將改為對出售第二套房產(chǎn)的賣主征收50%的資本收益稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說，投機者賣掉一套住房，政府就拿走一半，使投機者無利可圖甚至虧本。
三是有壓有保。在打擊投機的同時，對無房戶購買住房，把銀行的貸款利率由現(xiàn)行的5.2%下調(diào)到4.5%。而對于已經(jīng)擁有住宅的居民如要貸款再買房，一要把利率調(diào)到5.2%以上，二要降低貸款占房價的比例，體現(xiàn)了區(qū)別對待的政策。
中國房地產(chǎn)稅制存在嚴(yán)重缺陷
2005年下半年，當(dāng)上海的房價開始調(diào)整的時候，以深圳為代表的珠三角城市的房價開始有明顯上漲的趨勢，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，2005年，深圳的住宅價格同比上漲超過16%，廣州周邊的幾個衛(wèi)星城的房地產(chǎn)價格也有明顯的異動。北京的住宅價格同比上漲也超過20%。另外，一些中小城市的房價不僅沒有受到政策調(diào)控的影響，而且呈現(xiàn)快速上漲的勢頭。
為什么房地產(chǎn)如此容易被炒起來？這不僅是一個現(xiàn)實問題，也是一個重大的理論問題。筆者以為，關(guān)鍵問題是中國的房地產(chǎn)稅收制度存在嚴(yán)重的缺陷。
當(dāng)前，中國的房地產(chǎn)稅收制度還很不合理，不動產(chǎn)稅還處于論證階段，20%的所得稅還沒有得到落實。當(dāng)務(wù)之急是增加房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的所得稅負(fù)擔(dān)，對于2年以下轉(zhuǎn)手的房地產(chǎn)要額外征收20%的所得稅。要抓緊出臺不動產(chǎn)稅，不動產(chǎn)稅對于中國而言具有十分重要的意義。反過來看，如果房地產(chǎn)稅收上沒有什么大的動作，2006年的房地產(chǎn)市場可能會出現(xiàn)報復(fù)性的上漲，后果不堪設(shè)想。(尹中立)
