中新網(wǎng)3月14日電 “房地產(chǎn)預(yù)售制度存在七大問題，應(yīng)該予以取消。”——日前，全國人大代表、中國人民銀行南寧中心支行行長(zhǎng)白鶴祥，對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售制度表示了強(qiáng)烈質(zhì)疑。由白鶴祥領(lǐng)銜、共有33位代表簽名的議案已向大會(huì)提交，他們建議修改《城市房地產(chǎn)管理法》，取消房地產(chǎn)預(yù)售制度。
對(duì)此，今日出版的《上海證券報(bào)》刊載評(píng)論文章指出，關(guān)于房地產(chǎn)預(yù)售制度是否應(yīng)當(dāng)取消的爭(zhēng)論由來已久。2005年8月15日，中國人民銀行發(fā)布的房地產(chǎn)金融報(bào)告建議：“很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。”
筆者在通讀全文后認(rèn)為，央行之所以提出這樣的建議，并非由于房地產(chǎn)預(yù)售制度所導(dǎo)致的頻繁的侵權(quán)行為，而是源于對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，近年來開發(fā)商的自有資金逐年下降。以上海為例，房企自有資金2001年為18.84%，2002年為17.53%，2003年為16.94%。自有資金低，有幾大弊病：
其一，房地產(chǎn)企業(yè)以銀行貸款為主進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，等于將房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁到了銀行身上，一旦房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生巨變，銀行隨時(shí)面臨危機(jī)。其二，大大小小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借銀行貸款和房屋預(yù)售制度存活、發(fā)展，無法形成優(yōu)勝劣汰的良性機(jī)制。其三，一些開發(fā)商攜銀行貸款和預(yù)售房款潛逃，給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)。其四，由于投入的自有資金少，開發(fā)商回籠資金的壓力小，他們有充足的時(shí)間將房?jī)r(jià)拉高牟取暴利。而高房?jī)r(jià)所暗含的風(fēng)險(xiǎn)一直是銀行界所擔(dān)憂的。
因此，銀行界主張取消房地產(chǎn)預(yù)售制度，加速房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新洗牌，將一些“空手套白狼”的小企業(yè)淘汰出局，促使房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，并預(yù)防可能發(fā)生的金融風(fēng)險(xiǎn)。
但是，銀行的建議很快遭到建設(shè)部的反對(duì)。在央行報(bào)告發(fā)布后的第九天，建設(shè)部表示，商品房預(yù)售制度是《城市房地產(chǎn)管理法》確立的一項(xiàng)制度，不能取消。這次，面對(duì)33位全國人大代表提交議案建議取消商品房預(yù)售制度，建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾對(duì)此的回應(yīng)是:取消商品房預(yù)售制度需要慎重、認(rèn)真研究。理由同樣是，商品房交易實(shí)行預(yù)售制是現(xiàn)行法律規(guī)定。
建設(shè)部出于自身利益的考慮，抵制取消商品房預(yù)售制度可以理解，然而，他們拿出的理由卻非常值得商榷。房地產(chǎn)預(yù)售制度源于《城市房地產(chǎn)管理法》，而這部法律本身就有瑕疵，應(yīng)當(dāng)修正。該法第四十四條規(guī)定:商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書……(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期……
而關(guān)于法律責(zé)任的規(guī)定，只有“違反本法第四十四條第一款的規(guī)定預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處罰款”，至于違反其他幾款(尤其是第三款)如何處罰，卻沒有規(guī)定，由此導(dǎo)致在商品房預(yù)售制度之下，消費(fèi)者的權(quán)益屢屢遭到侵害。
應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)預(yù)售制度的存在，助長(zhǎng)了投機(jī)因素。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)身無分文，大玩“空手套白狼”。在土建時(shí)，讓建筑承包商帶資墊付，將成本轉(zhuǎn)嫁給建筑承包商；在取得預(yù)售許可證時(shí)，先后收取定金、預(yù)收款、首付款和整個(gè)房款，將成本轉(zhuǎn)嫁給購房者。而且，在房屋預(yù)售制度下，一方面，消費(fèi)者要為開發(fā)商承擔(dān)一部分成本，比如，利息和保費(fèi)。在預(yù)售制度下，這筆錢被開發(fā)商合法地“榨取”了。另一方面，消費(fèi)者購房，只能根據(jù)開發(fā)商的承諾作出決定，主動(dòng)權(quán)完全掌握在開發(fā)商手中，一旦開發(fā)商不兌現(xiàn)，或者不完全兌現(xiàn)，消費(fèi)者的權(quán)益就將受到侵害。
目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)魚龍混珠，大大小小的企業(yè)不計(jì)其數(shù)，這種局面導(dǎo)致了諸多問題和隱患。取消房屋預(yù)售制度，可以促使房地產(chǎn)業(yè)的洗牌，將那些“空手套白狼”的企業(yè)淘汰出局，有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，有利于消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，有利于降低金融風(fēng)險(xiǎn)，宜早不宜晚。(于國）
