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        房地產界處于"亂言時代" 不要亂拿空置率說事

        2006年04月12日 08:53

          除了房價,近來有關房地產的言論更多集中在商品房空置率上。

          先是有關部門說商品房空置率居高不下,從而推導出房地產業出現產能過剩局面,因而也就不存在土地供應不足的問題。后有學者撰文稱,按照他的計算,商品房空置率不到1%,進而證明房地產市場供不應求,說明房價必然上漲。

          兩個觀點都遭到了板磚,其中我也扔了一塊,砸的是土地主管部門。此前,我曾在中華工商時報撰寫一篇《別忽悠房地產產能過剩》的評論,認為,房地產業并不存在產能過剩,房價過高與高空置率并存的原因在于住房供給存在結構性問題,比較好的解決辦法是改變住房供給結構,增加低價商品房的土地和房屋供給。

          不過,從最近的動向看,建設部和專家們要對空置率這個概念叫叫真。叫叫真也好,因為在房地產界忽悠的學者都缺乏叫真的態度和素養。

          對于商品房空置率一詞,國內學術界并沒有統一的定義,而拿空置率說事的參照系也不盡相同。流行的空置率計算方法主要有三種:第一種是全社會空置房面積除以全部住房面積;第二種是空置商品房面積除以最近三年內竣工面積;第三種是空置商品房面積除以當年竣工面積。

          由于三種方法使用的分子分母不同,因而計算結果相差很大。

          對于研究者而言,無論使用哪一種計算方法,都只是自己的研究方法的選擇。但在進行學術探討時,恐怕就得統一標準,否則就會出現公說公有理,婆說婆有理的場面。

          北京師范大學的董教授是按照第一種方法計算空置率的,他得出的商品房空置率不足1%。所以他認為,中國不存在所謂商品房空置率超過“警戒線”的問題,并認為,正是供不應求導致了房價的不斷上漲。

          應該說,董教授的話不無道理。按照他所說的國外學者的計算方法,其公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作為分母,把一級市場待售、待租的房產作為分子,計算結果是商品房空置率只有0.83%。這種算法有它的合理性,但這種算法的正確并不能認定另外兩種算法是錯誤的。三種算法實際說明了不同的問題,其分別表現了同一時點對空置房不同的指標顯示。

          盡管三種算法相差很大,但其實都可以有一個共同語言,即利用環比指標說明房價的走勢。無論哪種算法,只要把同一個指標在不同年份、不同季度、不同月份的數字進行對比,就可以發現商品房空置率的走勢,就可以對市場供求走勢作出判斷。

          董教授用了一個時點數據,“不到1%”,就說明供不應求是房價上漲的原因,這顯然是不能說明問題的。董教授沒有計算,每個年度的商品房空置率是多少,更沒有計算最近四個季度的空置率分別是多少。在沒有計算環比指標的情況下就給出市場供求和房價走勢,說明董教授不是一個嚴謹的學者,或者是缺乏嚴格經濟學思維的學者,因而董教授也就很委屈地成了“人民公敵”。

          由于三種算法的分母大小相差很大,其對住房供求走勢的表現強度不同。特別是董教授用的第一種算法,因為分母是全部存量,所以分母很大,無法反映短期市場供求變化,所以這個指標適合作一個長期指標,反映10年、20年內的住房市場供求走勢。

          如果認為住房在一年內售出是合理的,那么,我認為,最能反映市場供求趨勢的當屬第二種對空置率的算法,即空置商品房面積除以最近三年內竣工面積。因為這個指標既反映了供求的短期變化,也可以體現住房銷售的周期特點。

          至于說到房價上漲,僅僅用供求走勢作為論據顯然是不夠的。因為影響房價上漲的因素除了供求還有心理預期,還有政策,還有投機性資金的短期流動,還有資金成本問題等。

          房地產界是一個“亂言時代”。徐滇慶教授說,隨意下結論只能說明學風浮躁,不負責任。而在我看來,如果只是學風浮躁,還可以出現有識嚴謹之士。但如果是風氣不正,房地產界當如何提出正確的政策建議呢?

          (來源:中華工商時報 作者:劉杉)

         
        編輯:王菲】
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