中新網(wǎng)4月14日電 據(jù)新華網(wǎng)消息，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商繼續(xù)加大土地儲(chǔ)備力度，珠三角、北京等地樓價(jià)飆升，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“轉(zhuǎn)暖”跡象。有關(guān)專家分析指出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“虛火”未退，有關(guān)方面應(yīng)盡快拓寬民間資本投資渠道，防止資本在房地產(chǎn)行業(yè)扎堆，造成更大的房產(chǎn)泡沫。
房地產(chǎn)商：囤積土地“內(nèi)火”依舊
房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控已滿一年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“高燒”是否真的已退？業(yè)內(nèi)專家分析指出，從部分地區(qū)樓價(jià)增速減緩看，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)已出現(xiàn)“降溫”跡象，但透過(guò)部分地區(qū)“降溫”的表象，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上“虛火”依舊。
一批房地產(chǎn)上市公司近期披露的年報(bào)顯示，在國(guó)家加大宏觀調(diào)控力度的2005年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一個(gè)重大舉措是加大土地儲(chǔ)備力度。其中，“復(fù)地”新增約152萬(wàn)平方米；“萬(wàn)科”新增651.2萬(wàn)平方米。
申銀萬(wàn)國(guó)證券研究所高級(jí)分析師陳昱新表示，目前國(guó)內(nèi)一些房地產(chǎn)上市公司的土地儲(chǔ)備已經(jīng)達(dá)到2至3年的開(kāi)發(fā)規(guī)模。記者接觸到的資料證實(shí)了這一判斷：金地集團(tuán)，2005年末土地儲(chǔ)備500萬(wàn)平方米；富力地產(chǎn)，截至2006年3月?lián)碛锌偨ㄖ娣e約940萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備；中華企業(yè)，到2006年末土地儲(chǔ)備仍將保持在362萬(wàn)平方米……
雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了資金鏈緊張甚至斷裂的情況，但房地產(chǎn)商總體仍然看好房地產(chǎn)市場(chǎng)。江蘇吳江鵬翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理甘斌表示，只要撐過(guò)這兩年，房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定還會(huì)再火。不管人們是否相信，這確實(shí)是不少國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商對(duì)未來(lái)的真實(shí)判斷。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，他曾經(jīng)對(duì)萬(wàn)科、中海、合生創(chuàng)展、金地、招商、首創(chuàng)等房地產(chǎn)公司40余名決策者、管理人員、研究人員進(jìn)行過(guò)調(diào)查，并參加過(guò)不少公司的內(nèi)部會(huì)議。他說(shuō)：“從傳來(lái)的信息看，幾乎所有業(yè)內(nèi)人士都看好房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)。”
正是基于這一基本判斷，各地房地產(chǎn)商一方面通過(guò)延期竣工、暫緩新項(xiàng)目等手段規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，另一方面又通過(guò)招投標(biāo)、合作開(kāi)發(fā)、收購(gòu)其他公司項(xiàng)目等手段繼續(xù)儲(chǔ)備土地。
消費(fèi)者：無(wú)法割舍的房市投資情結(jié)
房地產(chǎn)商看好市場(chǎng)前景，消費(fèi)者也依然對(duì)房地產(chǎn)投資抱有期望。去年以來(lái)，消費(fèi)者對(duì)樓市開(kāi)始持觀望態(tài)度。業(yè)內(nèi)人士指出，今年3月上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的成交量“井噴”就是觀望群體的一次“試探”。
來(lái)自上海官方網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的統(tǒng)計(jì)顯示，3月份上海商品住宅交易量強(qiáng)勁反彈，達(dá)到179.67萬(wàn)平方米，與2月82萬(wàn)平方米的成交面積相比，環(huán)比增幅高達(dá)119%。這一成交規(guī)模已經(jīng)達(dá)到了去年調(diào)控政策出臺(tái)前的水平。
“在某種意義上，這段時(shí)期的觀望本身就是一種長(zhǎng)期看好。” 陳昱新說(shuō)。他認(rèn)為，在目前的大類資產(chǎn)中，無(wú)論是股票還是債券，近幾年回報(bào)率水平都不能令人滿意。各類收藏品：字畫、郵票、古董、黃金價(jià)格雞犬升天，關(guān)鍵的原因就是大量的貨幣財(cái)富無(wú)處可去。作為重要資產(chǎn)類別，房地產(chǎn)的吸引力不俗。
截至2005年末，中國(guó)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額已經(jīng)超過(guò)14萬(wàn)億元。這筆社會(huì)財(cái)富在尋求不到更為可靠的投資路徑時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)無(wú)疑會(huì)成為投資的重要考慮。而這一趨勢(shì)也在地方政府和銀行政策等“外部信息”的影響下得以鞏固。
專家：進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控拓寬投資渠道
近來(lái)陸續(xù)浮出水面的“外部信息”對(duì)消費(fèi)者態(tài)度產(chǎn)生了重大影響。3月，杭州市房管局、公安局出臺(tái)《外地人在杭購(gòu)房入戶試點(diǎn)辦法》。該辦法稱，“為進(jìn)一步吸引外地人來(lái)杭購(gòu)房置業(yè)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，”在錢江新城、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、濱江區(qū)購(gòu)房達(dá)到一定價(jià)值和時(shí)限，可申請(qǐng)辦理1戶杭州戶籍。與此同時(shí)，滬、蘇、浙三地銀行紛紛明里暗里“松綁”個(gè)人房貸，提高貸款成數(shù)，優(yōu)惠貸款利率。而“取消轉(zhuǎn)按揭”“購(gòu)房退稅”等救市聲也時(shí)有所聞。
“政府、銀行肯定會(huì)‘托市’，這是房地產(chǎn)商和消費(fèi)者普遍的看法。房地產(chǎn)商熱度依舊，消費(fèi)者投資情結(jié)難解，這兩種效應(yīng)疊加帶來(lái)的結(jié)果可能是，房地產(chǎn)市場(chǎng)‘泡沫’會(huì)越來(lái)越大。” 陳昱新警告說(shuō)。
陳昱新對(duì)上海、北京、南京等12城市的房?jī)r(jià)收入比曾經(jīng)作過(guò)一個(gè)詳細(xì)的研究。“平均值在6倍以上，已經(jīng)明顯偏高！目前中國(guó)不少城市已經(jīng)出現(xiàn)城市居民難以承擔(dān)房?jī)r(jià)壓力，自住購(gòu)房動(dòng)力不足的問(wèn)題。” 陳昱新說(shuō)。
房地產(chǎn)商囤積土地，消費(fèi)者投資性需求繼續(xù)看好市場(chǎng)，部分城市居民已經(jīng)難以承擔(dān)房?jī)r(jià)壓力，一系列的現(xiàn)象表明，如果不繼續(xù)采取有力措施，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)“泡沫”積累和破裂的過(guò)程。
上海房地產(chǎn)界獨(dú)立評(píng)論人顧海波認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果剛剛開(kāi)始顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)相對(duì)于近兩年僅初步具有松動(dòng)跡象，有些地方就急于放松銀根(個(gè)貸)和積極“救市”。這種行為有悖中央宏觀調(diào)控初衷，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展將產(chǎn)生不利影響。他說(shuō)：“有關(guān)方面應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控。這一過(guò)程中，地方政府應(yīng)摒棄只顧地方利益、近期利益的短視行為，一方面繼續(xù)把好土地、信貸兩個(gè)閘門，另一方面繼續(xù)遏制投機(jī)、抑制投資，防止宏觀調(diào)控成‘空調(diào)’。”而陳昱新則認(rèn)為，國(guó)內(nèi)投資渠道的‘貧困’是房地產(chǎn)業(yè)泡沫難消的重要原因之一，有關(guān)方面應(yīng)盡快拓寬投資渠道，防止民間資本在房地產(chǎn)行業(yè)扎堆。(蔡國(guó)兆、彭勇)
