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        商品房價被投資主導? 居民消費意愿正被漠視

        2006年04月17日 15:20

        上海商品房均價突破萬元大關

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          中新網4月17日電 據《中國經濟時報》報道,中央銀行近期發布了他們對全國50個城市一季度城鎮儲戶的調查綜述。調查認為:城鎮居民的消費意愿持續下滑,即購買住房的意愿又創新低。

          調查發現,在7個大城市中,居民購買住房的欲望,除重慶和西安外,均低于平均水平,北京、天津和上海三地居民購房意愿明顯下降。該次調查結果說明,房價的居高不下,已將許多中低收入者排擠出房地產市場。因此,才會出現居民購房意愿下滑的情況。

          居民消費意愿正被漠視

          分析師水木周平在北京居住了5年時間,一直沒有買房。他開了一個公司,但包括房價在內的所有物價持續高漲構成對他企業的威脅。他說,在北京,除了房地產價格居高之外,做任何事情都需要支付過高的成本,“住院貴、上學貴、吃飯貴、物價貴”,他認為這損害了普通居民的利益,令人心里恐慌,沒有安全感。

          一年之前,水木周平將他在北京的公司遷往南昌。他說,在北京,他每月支付4000元工資給職員,他們都不愿意干,除了吃飯、房租、交通,有時候還不夠花,看病需要舉債。在南昌,辦公成本僅僅為北京的1/10,每月支付2000元工資,職員們還能攢1000塊錢。

          盡管這只是個例,但水木周平說,一旦房地產高價格持續時間太長,會迫使越來越多的人離開北京,所有像他一樣的企業也許會考慮遷往異地,這無疑將會對北京地區的經濟發展有一定的影響。

          對于高房價給城市發展帶來的負面影響,官方機構對此也有所評估。中國社會科學院在2006年的《城市競爭力藍皮書》中指出:受高投資和房價過高的影響,中國內地一些城市的競爭力正有所下降。

          東中西部區域發展與改革研究院副院長孫飛博士說,消費意愿下滑,房價應該下跌,但并沒有出現這種情況,卻出現了房價繼續高企,這說明市場是復雜的,一直處于綜合的動態博弈過程中,“要看最后誰的力量占上風。”

          一方面是高房價,另一方面是有效購買力不足,有分析師警告說,需要注意,居民的消費意愿正在受到漠視,市場越來越不以居民消費意志為價格漲落的核心。

          廣州泰盈決策資源集團高級研究主任蔡歡說,行業巨頭企業的護市行為,對地產市場價格起著至關重要的作用。他們有著巨大的資金實力,項目規模大,走的是中高端路線,他們對市場有著很強的控制力,價格很難回落,這一點在一級城市表現的尤為明顯。

          有效消費意愿在哪里?

          分析師們懷疑,眼下的商品房市場正由以“消費意愿為價格起落的核心”向以“投資意愿為價格起落的核心”轉移,甚至不排除里面含有某些投機成分。

          孫飛說,目前中國城市的房地產確實充斥著投機資本,受這些資本的引導,市場可能出現失靈。他還說,不能否認投資資本是一個城市房地產發展的重要元素,甚至出現少量的泡沫也是正常的,因為它能刺激經濟的增長,但物極必反,如果房地產泡沫過大,最終出現破裂的話,后果會是災難性的。不過,孫飛提醒說,消費意愿不斷降低,不是說明住房需求正在減弱,而是有效購買力或者有效需求在減弱。

          中央銀行發出的信息顯示,由于對未來房價開支的不確定性感到擔憂,有效的住房購買需求正在萎縮,有更多的資金正不斷涌向銀行,尋求一種安穩的閑置。中央銀行說,認為“更多儲蓄”最合算的居民人數所占比例為38.5%,在1-2月,全部金融機構人民幣儲蓄增加10136億元,同比多增加1867億元;2月末,居民人民幣儲蓄存款同比增長18.3%,繼續保持較高的增幅。分析師認為,這就意味著,城鎮普通居民的消費意愿,由于用于儲蓄或缺少支付能力,已不屬于有效需求范圍。

          廣州泰盈決策資源集團的蔡歡說,投資或者說投機資本更貼近“有效消費意愿”,因為這些資本也屬于消費意愿的范疇,而且是有效消費意愿的范疇。他說:“房地產消費目前還只屬于一部分人所能承受的消費。”他說,并不能以居民自住和投機來定義消費意愿,單純就市場角度來看,房地產市場將以“有效消費意愿”為價格起落的核心,而不會關心“有效消費意愿”是普通居民還是投資資本。

          蔡歡認為,對于房地產市場來說,投資或者投機資本相對于居民自住資本而言,所占的比例還是很小的,還不能完全左右市場,但的確對市場造成了影響。他認為,在某些區域,投機和投資對價格的影響甚至達到了不可控制的地步。可是他指出,真正導致價格一直居高不下的,并不是投資或投機,而是市場仍然供不應求。

          蔡歡以前所在地是湖北一個三線城市,他回憶說,那時候投資或投機所占的比例非常小,甚至無法撼動市場,但房價還在漲,一年內翻了近一番。據此,他認為,“假如供過于求,誰還會去投資或投機呢?”(章劍鋒)

         
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