最近幾個(gè)星期來(lái)，國(guó)內(nèi)各種房地產(chǎn)信息紛至沓來(lái)。前日又有《2006年房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》發(fā)布，預(yù)測(cè)全國(guó)房?jī)r(jià)將長(zhǎng)期上漲。關(guān)于房地產(chǎn)的信息之多、之雜、之亂一般人是無(wú)法來(lái)斷定的。
從2005年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控以來(lái)，盡管一些地方的房?jī)r(jià)上漲有所放緩，即全國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲幅度有所下落。如1-2月全國(guó)70個(gè)大中型城市房?jī)r(jià)上漲幅度為5.5%.但我們也應(yīng)該看到，一些地方的房?jī)r(jià)過(guò)快地上漲也是不爭(zhēng)之事實(shí)。特別是進(jìn)入2006年之后，以北京房地產(chǎn)市場(chǎng)為領(lǐng)頭，全國(guó)的房地產(chǎn)輿論好像是漲聲一片。但是要看到，房?jī)r(jià)的上漲是由市場(chǎng)供求關(guān)系變化造成的嗎？是市場(chǎng)的產(chǎn)品短缺而造成的嗎？
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局與央行的數(shù)據(jù)來(lái)看，一是2005年以來(lái)房地產(chǎn)空置率快速上漲；二是房地產(chǎn)個(gè)人消費(fèi)信貸快速下降。比如，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局了解到，截至2006年3月底，全國(guó)商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長(zhǎng)23.8%.還有，從金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)的需求正在減少。央行的數(shù)據(jù)表明：2004年個(gè)人住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)35%以上，達(dá)4700億，而2005年個(gè)人住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)15.8%，增加2600億，僅為2004年的一半。同時(shí)從2006年一季度的情況來(lái)看，居民戶(hù)消費(fèi)性中長(zhǎng)期貸款增加399億元，同比少增245億元。盡管這里有居民住房消費(fèi)貸款提前還款與房地產(chǎn)投機(jī)減弱的因素，但個(gè)人住房需求下降是不爭(zhēng)之事實(shí)。如果居民住房需求下降，那么房?jī)r(jià)的上漲只能是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商操縱定價(jià)的結(jié)果。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷性操縱價(jià)格加劇，那么對(duì)于一般民眾來(lái)說(shuō)，就不得不為“羊群效應(yīng)”所左右，應(yīng)該更加理性看待房地產(chǎn)市場(chǎng)。
從以上的分析來(lái)看，對(duì)于目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)形勢(shì)分析，并不是如一些開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的那樣，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了恢復(fù)性上漲，也不是有什么“剛性需求”導(dǎo)致不少地方的房?jī)r(jià)快速上漲，如果個(gè)人住房消費(fèi)需求迅速下降(因?yàn)閲?guó)內(nèi)個(gè)人購(gòu)房有91%以上是以銀行按揭方式完成的)，只能說(shuō)這種房?jī)r(jià)上漲是人為操縱。一些地方房地產(chǎn)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性?xún)r(jià)格也只能是人為操縱。
那么，為什么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠被人為操縱？我想比較大的問(wèn)題是宏觀調(diào)控力度還不夠大。看看這幾年不少?lài)?guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，只要?jiǎng)佑美⑦@一招，就能夠立竿見(jiàn)影。比如英國(guó)2003年5次調(diào)高利率，房?jī)r(jià)就下跌了。而美國(guó)快速飆升的房?jī)r(jià)，在連續(xù)十五次加息后，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫也開(kāi)始消解。作為資金密集性的房地產(chǎn)，特別是作為完全依賴(lài)銀行金融杠桿的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)，利率變化就決定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展快慢。
可能有不少購(gòu)買(mǎi)過(guò)房子的朋友認(rèn)為，如果加息，不是會(huì)嚴(yán)重增加購(gòu)房者的成本嗎？不是讓已購(gòu)買(mǎi)的負(fù)債者雪上加霜嗎？同時(shí)，讓希望進(jìn)入房地產(chǎn)的中低收入消費(fèi)者更遠(yuǎn)離房地產(chǎn)市場(chǎng)嗎？對(duì)于前者，隨著目前銀行住房消費(fèi)固定利率產(chǎn)品的推出，如果覺(jué)得利率會(huì)上漲，這些消費(fèi)者只要把浮動(dòng)利率轉(zhuǎn)為固定利率就能夠把住房貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)鎖定，從而減少個(gè)住房按揭的利率風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)希望購(gòu)買(mǎi)房子的民眾來(lái)說(shuō)，隨著利率上升，房?jī)r(jià)會(huì)隨之下跌，那么購(gòu)買(mǎi)的本金快速下降，利率上升又有幾何？
總之，一個(gè)70%以下的民眾都無(wú)法進(jìn)入的房地產(chǎn)市場(chǎng)，肯定是需求不足、資源配置低效率的市場(chǎng)。對(duì)這樣的市場(chǎng)，無(wú)論是從市場(chǎng)法則上來(lái)看，還是從政府基本愿望來(lái)看，價(jià)格向下調(diào)整必不可免，購(gòu)房者決不可輕易地進(jìn)入高價(jià)格的房地產(chǎn)市場(chǎng)。因?yàn)椋坏┻M(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，要想脫身出來(lái)是不容易的。
(來(lái)源：新京報(bào) 作者：易憲容)
