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        加息后房貸支出增加 月供族提前還貸攻略(圖)

        2006年05月10日 10:55


        (圖片來源:新京報)

          中新網5月10日電  據《新京報》報道,在繼4月28日央行宣布加息27個基點后,公積金貸款也于5月8日正式上調18個基點,雖說央行用意在于抑制經濟過熱,包括抑制高企的房價,但對不少購房者來說,首先要面對的就是加息后房貸利息支出的增加,作為普通購房的月供一族該如何應對此次加息?

          首先需要明確的是,此次加息的幅度并不大,房貸增加也不十分明顯。以30萬元20年的商業房貸為例,采用等額本息還款法,此前的基準利率6.12%,月供2170.11元,加息之后,執行新利率6.39%,則月供為2217.33元,每月多出47.22元,利息支出增加總數為47.22×12×20=11332.8元,整體負擔并不沉重。

          提前還貸兩種方式比較

          不過很多消費者在獲悉加息的第一反應就是提前還貸。在具體還貸時,還應該根據自身經濟情況選擇相應的還款方式。

          假如一位消費者在今年3月17日前購買了一套商品房,到目前為止按揭貸款還款額還剩78.4萬元,貸款期限為20年。最近打算將持有的48.4萬元的閑置資金用于提前還貸,再將剩余的30萬元整數按揭。

          以“等額本金還款法”和“等額本息還款法”兩種還貸方式為例,如果采用等額本金還款法,20年的總利息支出為190088.75元,月供2000元左右(1250元的等額本金加上浮動的利息),而如果不提前還貸,利息總支出為496765.27元,每月還款在5336元左右,也就是說提前還貸每月可減少利息支出3336.33元。

          如果采取等額本息還款方式,可以有以下4種方案選擇。

          方案1:月供最少,利息最多。即保持20年還款期限不變,月供減少3244.23元,現每月需還款2065.02元。但這種方式的利息最高,累計達到195603.74元。

          方案2:月供較少,利息支付較多。將還款期限縮短至10年,每月的還款額將達到3256.98元,比提前還貸前減少2052.27元,但比20年還款期限的月供多1191.96元。而此時利息共計90822.3元,比20年期少支付104781.43元。這種方式月還款額和貸款年限都減少了,月供相對較少,但利息支付相對較多。

          方案3:月供較高,利息節省較多。如果按提前還貸前的每月5309.25元計算,只需6年半時間還清,總計利息57581.64元。這種方式月供相對較高,但由于縮短了貸款年限,利息比20年期少136022.1元,比10年期少33240.67元。

          方案4:月供最高,利息節省最多。如果將還款期限縮短至5年,月還款額增加388.61元至5697.86元,這種方式的利息只有41871.96元。

          購房者最關心的三大問題

          1 房貸利率怎么調整?

          根據央行規定,2005年3月17日開始,個人住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平,并實行下限管理,下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍。目前各家銀行幾乎都執行基準利率0.9倍的個人住房貸款利率,所以,這次利率調整后,個人住房貸款的利率也隨之變化,為相應新貸款利率的0.9倍。

          2 已經辦理的一年以上 貸款利率如何調整?

          按照“逐年調整利率”原則,以4月28日為界點,之前的一年以上貸款從2007年1月1日起執行新利率;之后的新貸款執行新的利率,這對于那些有貸款打算而延誤辦理的貸款人來說,可能會有點吃虧;那些已和銀行簽約但還沒有實際放款的貸款人也須執行新貸款利率。

          3 要不要提前還貸?

          如果單純因為加息而提前還貸是完全沒必要,因為這對貸款者特別是金額小的貸款者影響較小,金額20萬元20年期的住房貸款每月僅多支出20多元,因此完全沒有必要輕易就改變自己規劃好的理財生活。但對于那些已有了富裕資金,并且目前理財收益大大低于貸款利率的貸款者來說,可以考慮提前還貸。

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