自上月28日起，中國(guó)人民銀行上調(diào)了金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率。此政策一出直接影響了最近雙雙飄紅的股市和房市。中國(guó)股市從去年6月開(kāi)始逐漸走好，今年年初更是表現(xiàn)出強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)，股改成功后的健康運(yùn)行保證了股市行情理想的走向。普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，在政府的呵護(hù)下，股市行情還將繼續(xù)看好，于是股民們視2006年為牛熊轉(zhuǎn)折年。而今年房市亦旺市開(kāi)局，一季度住宅均價(jià)為每平方米7168元，比去年同期上漲了15%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度中國(guó)固定資產(chǎn)投資增速達(dá)27.7%，既高于去年同期22.8%的增長(zhǎng)速度，也高于去年全年27%的平均增長(zhǎng)速度。
那么，作為一個(gè)投資者，面對(duì)當(dāng)前房市、股市雙量齊增的大好局面，應(yīng)該如何判斷？資金是投向股市還是房市？未來(lái)房市走勢(shì)又將如何呢？就此問(wèn)題，國(guó)內(nèi)著名財(cái)經(jīng)網(wǎng)站和訊網(wǎng)日前邀請(qǐng)了聯(lián)訊證券、和訊首席證券分析師文國(guó)慶，叱咤股房?jī)墒械闹?cái)經(jīng)評(píng)論人水皮和明天第一城的總經(jīng)理助理賈玉鵬進(jìn)行了討論和分析。
2008年是個(gè)坎兒
明天第一城總經(jīng)理助理賈玉鵬說(shuō)，從近兩年的房地產(chǎn)投資來(lái)看，90%以上的炒房人都賺了錢(qián)，且風(fēng)險(xiǎn)非常小。但是，2008年應(yīng)該是一個(gè)界限。不是說(shuō)2008年之前房?jī)r(jià)漲，之后就不漲了。而是2008年之前是集中放量的階段。隨著大家對(duì)2008年奧運(yùn)會(huì)信心的增強(qiáng)，世界各地的資金都在北京投入，所以在2008年之前北京房?jī)r(jià)的漲幅會(huì)非常快。今年開(kāi)始的漲幅，在明年還會(huì)有一定的持續(xù)。到今年7月份，政府對(duì)沒(méi)有開(kāi)工的房地產(chǎn)項(xiàng)目不再辦開(kāi)工證，要等開(kāi)完奧運(yùn)會(huì)以后才能再接著開(kāi)發(fā)建設(shè)。這種限制政策，導(dǎo)致本來(lái)土地供應(yīng)量就很少的明年，還在賣(mài)的樓盤(pán)肯定是稀缺樓盤(pán)。那個(gè)時(shí)候需求量與供應(yīng)量成反比，價(jià)格自然還會(huì)漲。
但過(guò)了2008年之后，可能漲幅會(huì)趨緩。
投資房產(chǎn)留神兩大風(fēng)險(xiǎn)
著名財(cái)經(jīng)評(píng)論人水皮認(rèn)為，投資房地產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)第一是政策風(fēng)險(xiǎn)，第二是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
從政策風(fēng)險(xiǎn)看，政府未來(lái)打壓房?jī)r(jià)最有效的手段就是嚴(yán)格限制外資購(gòu)買(mǎi)中國(guó)物業(yè)，嚴(yán)格限制境內(nèi)居民個(gè)人買(mǎi)房數(shù)量。聯(lián)訊證券、和訊首席分析師文國(guó)慶也認(rèn)為，房?jī)r(jià)不是能不能控制，而是政府想不想控制。如果政府想控制，最有力的措施就是對(duì)外資購(gòu)買(mǎi)中國(guó)物業(yè)
實(shí)行強(qiáng)烈的限制。水皮分析說(shuō)，現(xiàn)在房地產(chǎn)總體調(diào)控基本上仍為經(jīng)濟(jì)性調(diào)控，例如交稅。不過(guò)這種經(jīng)濟(jì)性限制炒房的手段現(xiàn)在看基本是無(wú)效的。因此未來(lái)可能會(huì)有行政性限制。
而炒房的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在租金上。水皮做了一個(gè)純粹理論上的假設(shè)，若干年后，北京人后代手上的房源將會(huì)很多。存量市場(chǎng)本身會(huì)有一個(gè)消化問(wèn)題。而且，如果北京房?jī)r(jià)相對(duì)較高的
話，將遏制外地人口在北京的生存可能，整個(gè)北京的生活平均成本很高，擋住外地人流的有效進(jìn)入，無(wú)法有效地消化和分解存量市場(chǎng)。如果考慮這個(gè)因素的話，靜態(tài)來(lái)看未來(lái)的二手房將供過(guò)于求，這時(shí)的投資收益很難保證。
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