中新網(wǎng)5月22日電 據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》報(bào)道，從2006年3月起，在各項(xiàng)利好因素的作用下，上海樓市悄然復(fù)蘇。對(duì)指望房?jī)r(jià)“空翻多”的人來(lái)講，剛剛發(fā)布的“國(guó)六條”是兜頭一盆涼水。上海樓市仿佛走到一個(gè)“拐點(diǎn)”，是“上升”還是再度調(diào)整？

　　房貸造市言論頻吹樓市

　　事實(shí)上，2005年的上海樓市已經(jīng)走過(guò)了宏觀調(diào)控的“政策拐點(diǎn)”。

　　2005年初上海樓市延續(xù)2004年漲勢(shì)而極度火爆，房?jī)r(jià)幾乎到了一日一漲的地步，帶動(dòng)整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)房?jī)r(jià)飆升。

　　2005年3月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，其中八條要求控制房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快(“老國(guó)八條”)；4月28日，國(guó)務(wù)院又出臺(tái)了“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施”(“新國(guó)八條”)，這八條為具體措施，上海正是處于調(diào)控的“風(fēng)暴眼”。

　　狂飆猛進(jìn)從此成為回憶。五六月份上海商品住宅成交量均在80萬(wàn)平米左右，連2004年月均成交量(270萬(wàn)平米)的30%都不到。此后上海樓市經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間盤(pán)整，到2005年末上海樓市已經(jīng)積壓了大量待售房源，新盤(pán)報(bào)價(jià)大約回落了10%。

　　在這樣的情況下，2006年上半年的樓市成交回暖，房貸政策放松起了一定的推動(dòng)作用。

　　首先是2005年滬上銀行間達(dá)成的“七成上限”君子協(xié)定宣告終結(jié)。當(dāng)時(shí)只有“優(yōu)質(zhì)客戶(hù)”(比如公務(wù)員)才能辦到八成按揭，本地普通客戶(hù)也有望獲得這個(gè)成數(shù)；過(guò)去外地客戶(hù)及在上海買(mǎi)過(guò)一套房子的客戶(hù)須接受“降一成”，也放寬了。

　　與此同時(shí)，二手房市場(chǎng)也有類(lèi)似動(dòng)向。二手房貸松動(dòng)表現(xiàn)在放松對(duì)房齡和成數(shù)的限制，房齡20年以上的二手房也可以獲得貸款。

　　此外，公積金政策也在放寬。2006年2月28日，上海市公積金管理中心發(fā)布了《關(guān)于微調(diào)本市部分二手房住房公積金個(gè)貸政策的通知》，規(guī)定從3月1日起，購(gòu)買(mǎi)竣工年限在5年以?xún)?nèi)(含5年)的二手房可享受與一手新房同樣的公積金貸款條件，即貸款額不超過(guò)總房?jī)r(jià)的八成，最長(zhǎng)期限為30年。

　　商業(yè)銀行個(gè)貸和公積金新政策“雙管齊下”，刺激、鼓勵(lì)了徘徊在樓市邊緣的購(gòu)房者。

　　成交量的復(fù)蘇回報(bào)了各方的努力。3月份住宅成交量從2月的82萬(wàn)平方米猛增到179.67萬(wàn)平方米；4月延續(xù)了這個(gè)勢(shì)頭，創(chuàng)下了去年調(diào)控后的新高：住宅新盤(pán)成交量233.46萬(wàn)平方米，日成交量曾連續(xù)超過(guò)千套大關(guān)。

　　“有跡象表明上海樓市開(kāi)始回暖。”某銀行上海分行的相關(guān)人士在3月份表示，房貸發(fā)放量3月出現(xiàn)增長(zhǎng)跡象，現(xiàn)在關(guān)心的是“回暖能否持續(xù)”。

　　“4月份上海房屋的成交量恢復(fù)到了宏觀調(diào)控前的平均水平，”新漢業(yè)不動(dòng)產(chǎn)CEO趙云飛在“國(guó)六條”發(fā)布前曾經(jīng)預(yù)測(cè)，“未來(lái)屬于恢復(fù)性的增長(zhǎng)，而不是爆發(fā)性的增長(zhǎng)。”

　　“國(guó)六條”的遠(yuǎn)慮和近憂(yōu)

　　動(dòng)拆遷是“國(guó)六條”的關(guān)注點(diǎn)之一。

　　“這次的‘六條’跟去年‘國(guó)八條’、今年溫總理在人代會(huì)上的講話(huà)基本思想是一致的。核心就是：中央加大以行政手段干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的力度。”漢宇地產(chǎn)常務(wù)副總經(jīng)理、“第一地產(chǎn)”評(píng)論員范偉國(guó)對(duì)記者強(qiáng)調(diào)，“國(guó)務(wù)院提出了新的要求：合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)。這就是說(shuō)，拆遷的規(guī)模要嚴(yán)格控制。”

　　當(dāng)然，控制動(dòng)拆遷規(guī)模并不僅是針對(duì)上海。

　　“中央政策面對(duì)全局，并非針對(duì)上海一個(gè)城市。”社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容對(duì)記者表示。

　　“天津的拆遷力度也很大，而且和上海不同，天津的土地基本都是政府儲(chǔ)備的。借著環(huán)渤海地區(qū)的戰(zhàn)略定位，包括煙臺(tái)、威海、大連、秦皇島，動(dòng)遷力度都很大。”

　　除了對(duì)現(xiàn)狀的調(diào)控之外，“國(guó)六條”提出的“中低價(jià)位、中小套型”將對(duì)上海樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

　　“這次的‘六條’把解決住房結(jié)構(gòu)問(wèn)題作為當(dāng)務(wù)之急提出來(lái)了。”范偉國(guó)認(rèn)為，“這次提出的‘中低價(jià)位’不光是單價(jià)，也包括‘總價(jià)的中低價(jià)位’。”現(xiàn)在房屋結(jié)構(gòu)問(wèn)題很大。老百姓要買(mǎi)的是80平米左右的房子，建設(shè)部小康水平的房子就在80平米左右；現(xiàn)在賣(mài)的很多都超過(guò)了140平米，總價(jià)高、老百姓買(mǎi)不起。

　　調(diào)控仍有微妙變數(shù)

　　業(yè)內(nèi)人士對(duì)今年供求格局的共識(shí)是：如果“沒(méi)有其他因素影響”，整體供大于求。即使在“回暖”的三四月間，新增供應(yīng)量仍大于成交量。

　　“2003年上海一手房市場(chǎng)消化2300多萬(wàn)平方米，2004年消化了2700多萬(wàn)平方米。從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字，投資客占了28%；而房地局統(tǒng)計(jì)的高檔房投資比例近50%，這些房子現(xiàn)在大多到了交房時(shí)間，”范偉國(guó)認(rèn)為投資客的拋盤(pán)量也為數(shù)不小，“這方面的量在1700萬(wàn)平方米左右，也會(huì)沖擊市場(chǎng)。”

　　雖然上海樓市的房?jī)r(jià)下行壓力很大，但另一些信息則顯示：上海樓市仍受到“力挺”。

　　在過(guò)去的2005年，外資基金就在上海扮演了極為活躍的角色。2006年春節(jié)后，外資的新動(dòng)作包括：某基金從ING手中買(mǎi)下了新天地板塊的盛捷高級(jí)服務(wù)公寓；嘉吉買(mǎi)下南匯24幢別墅；高盛以超過(guò)7000萬(wàn)美元整幢收購(gòu)虹橋花苑酒店式公寓；基匯基金以6億元人民幣整幢收購(gòu)翠湖天地18號(hào)公寓；4月，摩根士丹利以總價(jià)1.9億人民幣買(mǎi)下陸家嘴中央公寓一幢毛坯住宅……

　　中國(guó)銀河證券公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家左小蕾表示，對(duì)外資涌入不可掉以輕心。外資雖然沒(méi)有進(jìn)入低端物業(yè)，但投向高端物業(yè)的外資實(shí)際會(huì)將平均房?jī)r(jià)拉高。

　　下一步的調(diào)控政策是什么？上海樓市近期會(huì)有怎樣的消息？人們都在拭目以待。（李楊）