“我現(xiàn)在手里就有十幾套房子。”
5月19日，提起投資房產(chǎn)的話題，孟先生對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示。孟是北京地產(chǎn)界一位頗具知名度的律師。本來(lái)，像孟先生這樣的人物在京城擁有十來(lái)套房子不足為奇，但奇怪的是他為這些房子所做的注解——“這些房子都不是我的，是別人讓我?guī)退u(mài)的。”孟先生說(shuō)。
“幾天前，一位朋友找到我，說(shuō)有一部分房子想要出售。”孟先生告訴記者，他收到與這些房子有關(guān)的資料后，感覺(jué)售價(jià)不菲，故特地查了其市場(chǎng)價(jià)，竟發(fā)現(xiàn)對(duì)方報(bào)出的售價(jià)是比目前市價(jià)更低的折扣價(jià)。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，如今在房地產(chǎn)市場(chǎng)，像這樣被炒房套牢的投資者不在少數(shù)，這種現(xiàn)象在商鋪領(lǐng)域尤甚。不少原本打算到樓市淘金的投資者，已經(jīng)開(kāi)始另尋出路。
尋找神秘炒房客
5月19日上午，記者經(jīng)過(guò)打探得知，孟先生的這位朋友姓蘇，跟孟先生是同行，在另一家律師事務(wù)所工作。從孟先生的口中，記者只知道這些房子的大概數(shù)目，因?yàn)椋吮硎具@些房子“不好賣(mài)”之外，孟沒(méi)有向記者透露更多的細(xì)節(jié)。
這些房子會(huì)不會(huì)是蘇先生的呢？帶著這樣的疑問(wèn)記者，經(jīng)過(guò)一番周折，記者終于聯(lián)系到了蘇先生。蘇先生證實(shí)孟先生手中的房子確是從他那里出去的，可是蘇先生表示這些房子也不是他自己的，是朋友托他幫忙代為出售的。
“最小的一套是88平方米，還有一套是100平方米，其余都是140平方米乃至200多平方米以上的大戶型。”談到這些房子，蘇先生說(shuō)，“一共有18套，都是高檔住宅，價(jià)格都在每平方米一萬(wàn)元以上。”
記者進(jìn)一步了解獲悉，這些房子大多分布在北京東三環(huán)、東四環(huán)等黃金地段，其中不乏諸如“遠(yuǎn)洋新干線”、“陽(yáng)光上東”以及“棕櫚泉”這樣的北京著名樓盤(pán)。
蘇先生表示，請(qǐng)他代為賣(mài)房的朋友是一家公司的老板，過(guò)去是他的客戶。記者原以為這下終于知道房東的身份了，但讓記者又一次感到意外的是，蘇先生說(shuō)上述房子也不是他的朋友的，而是他的朋友的一位朋友的。
房主原來(lái)是另有其人！那么，這位神秘的房主究竟是何廬山真面目？為接近這位神秘的房主，記者于是編造了一個(gè)善意的謊言，表示愿意幫蘇先生的這位朋友“想想辦法”，以試圖見(jiàn)到蘇先生的這位朋友或與之取得聯(lián)系，但蘇先生表示只能代為轉(zhuǎn)告。
19日中午，也許是記者的身份讓對(duì)方起了疑心，蘇先生來(lái)電說(shuō)經(jīng)征求他的朋友劉先生的意見(jiàn)，對(duì)方婉拒了記者的一番“美意”。盡管線索就此中斷，18套房子主人的身份更加神秘莫測(cè)，但是從蘇先生那里，記者還是了解到了一些有價(jià)值的信息。
比如說(shuō)，這18套房子的房主不常在北京，這些房子有的是2003年買(mǎi)的，有的則是去年和前年買(mǎi)下來(lái)的。原來(lái)房主“手里有些閑錢(qián)”，“一見(jiàn)房子不錯(cuò)，就買(mǎi)下來(lái)了。”現(xiàn)在房主的“公司要錢(qián)”，所以急于想脫手。蘇先生還說(shuō)，這些房子有的是以房主的身份買(mǎi)下來(lái)的，有的則是以別人的名義買(mǎi)的，但背后真實(shí)的所有權(quán)都?xì)w房主一個(gè)人。蘇先生同時(shí)坦言，這些房子現(xiàn)在全部都沒(méi)有買(mǎi)出去。
炒房其實(shí)“有價(jià)無(wú)市”
無(wú)獨(dú)有偶，和蘇先生一樣，李先生也在幫別人賣(mài)房子。李先生是北京一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的法人代表。李先生告訴記者，他的一位朋友、山西一位煤礦老板2004年斥巨資在北京中央商務(wù)區(qū)(CBD)將一座樓盤(pán)一層底商全部買(mǎi)了下來(lái)，現(xiàn)在正委托李先生的公司出租或出售。
買(mǎi)下這層底商之后，李先生的這位朋友馬上就面臨著一個(gè)新的問(wèn)題——“投資回報(bào)回不來(lái)了，開(kāi)發(fā)商所講的投資回報(bào)率根本達(dá)不到。”李先生說(shuō)，這類(lèi)底商價(jià)格大約在每平方米3萬(wàn)元到5萬(wàn)元左右，盡管房?jī)r(jià)這兩年出現(xiàn)了上漲，但他的朋友還是沒(méi)有賺到錢(qián)。
李先生算了一筆賬。他說(shuō)，在CBD附近，每平方米商鋪每天的租金大約是七八元人民幣，以租一個(gè)100平方大小的商鋪為例，每天的租金至少就是700塊錢(qián)，承租人每天的生意流水必須達(dá)到3500塊錢(qián)租金才能回來(lái)，這樣一個(gè)月下來(lái)必須至少要有10萬(wàn)元的流水才能保本。
李先生說(shuō)，這不是一個(gè)小數(shù)字，商鋪承租者都是非常精明的人，他們會(huì)綜合考慮商鋪的租金水平、商鋪周邊的客流、消費(fèi)能力和其他環(huán)境因素，他們是按每個(gè)月可能產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)額或每天的流水來(lái)衡量商鋪?zhàn)饨穑热舸蚬み�賺不到錢(qián)，這種底商他們是不會(huì)做的。
實(shí)踐證明，李先生和蘇先生一樣，他們都沒(méi)有能夠幫上朋友的大忙，他們都不約而同地將眼下樓市房?jī)r(jià)迅速上漲而房子不好租售的現(xiàn)象歸結(jié)為“有價(jià)無(wú)市”。由于考慮到轉(zhuǎn)賣(mài)需要繳納高達(dá)5.5%的營(yíng)業(yè)稅，李先生只好建議他的朋友采取先保本的策略。
“投資房產(chǎn)能不能賺錢(qián)，一是靠溢價(jià)；再就是靠租金。”舒先生在接受記者采訪時(shí)說(shuō)，所謂溢價(jià)就是原來(lái)100萬(wàn)元買(mǎi)的房子然后轉(zhuǎn)手以150萬(wàn)元的價(jià)格買(mǎi)出去，超出的部分就是投資者的收益。但是在北京，靠轉(zhuǎn)手房產(chǎn)牟利似乎不行。一方面因?yàn)楸本┒址渴袌?chǎng)不發(fā)達(dá)；另一方面交易成本也較高。在租金方面，北京房租增長(zhǎng)和高端市場(chǎng)遠(yuǎn)不及上海。
“其實(shí)，從2003年起我就告訴大家不要投資炒房。”從1990年就開(kāi)始在香港購(gòu)買(mǎi)第一套房產(chǎn)，在北京某一小區(qū)據(jù)說(shuō)有七八套房子的舒先生說(shuō)，買(mǎi)房大家覺(jué)得賺，其實(shí)不是那么回事。
“因?yàn)槟阋坏┌逊孔淤u(mài)出以后，花同樣的錢(qián)你買(mǎi)不回來(lái)。也許原來(lái)5000元價(jià)格的房子，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了8000元，可能比你賣(mài)出的價(jià)格還要高。除非你最初多買(mǎi)幾套房子或者等房?jī)r(jià)下降后逢低持入，否則你很難賺到錢(qián)。”
舒先生也認(rèn)為當(dāng)前樓市確實(shí)存在著“有價(jià)無(wú)市”的問(wèn)題。舒先生表示，倘若是貸款買(mǎi)房，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大一些，只有當(dāng)房子具備足夠的升值空間，才能有較好的投資回報(bào)率。
在被認(rèn)為最賺錢(qián)的商鋪領(lǐng)域，李先生的估計(jì)是目前大約有60%至70%的投資者已經(jīng)被套。“這一輪房?jī)r(jià)上漲最大的贏家是開(kāi)發(fā)商，而不是投資客。”李先生認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲帶給投資客的最大好處，就是那些目前能用數(shù)字計(jì)算卻無(wú)法立即變現(xiàn)的“紙上財(cái)富”。
炒房者轉(zhuǎn)投股市
“本來(lái)今年想買(mǎi)第二套房，專(zhuān)門(mén)進(jìn)行投資或用來(lái)出租，但我現(xiàn)在放棄了這種想法。”5月17日，在一家專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)雜志社工作的黃小姐對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，當(dāng)天，她已經(jīng)去股市開(kāi)了賬戶，正式開(kāi)始了她的炒股生涯。
去年7月，黃小姐在北京西客站附近買(mǎi)了第一套房子，雖然是二手房，但是現(xiàn)在已升值了六七萬(wàn)元。在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情況下，黃小姐原本在去年就早已規(guī)劃好了今年的置業(yè)計(jì)劃。但是隨著今年央行加息和傳來(lái)可能提高購(gòu)房首付比例等房地產(chǎn)二次調(diào)控的消息，充滿變數(shù)的樓市前景使她徹底放棄了自己的計(jì)劃。
“今天我去一證券營(yíng)業(yè)部開(kāi)戶，發(fā)現(xiàn)那里人頭攢動(dòng)，很多從來(lái)沒(méi)有炒過(guò)股票的人都去開(kāi)戶。”去年11月末，黃小姐在銀行工作的男朋友花10000元人民幣買(mǎi)了一只基金。“到現(xiàn)在已經(jīng)分得4000元的紅利，回報(bào)率高達(dá)40%！”提起炒股，黃小姐顯得異常興奮。
“如果我去投資買(mǎi)房，租金收益還可能達(dá)不到月供，還是等房?jī)r(jià)降下來(lái)再說(shuō)。”說(shuō)到投資房產(chǎn)的事情，黃小姐表現(xiàn)得遠(yuǎn)不如對(duì)股市那般充滿熱情。
“安貞和團(tuán)結(jié)湖地區(qū)，去年底還有價(jià)格7000多元的房子，現(xiàn)在基本都在9000左右，好一點(diǎn)的在9000元以上。目前的房?jī)r(jià)不光是老百姓，就是政府也感到難以接受。”在北京順馳供職的吳濤對(duì)記者如是表示。
“一次買(mǎi)十幾套房子的投資者，前年還大有人在。房?jī)r(jià)跳著漲，今年這種情況反而越來(lái)越少。”吳濤最后對(duì)記者這樣說(shuō)。
(來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào) 作者：周雪松)
