中新網(wǎng)6月7日電 著名房地產(chǎn)學(xué)者易憲容在今日出版的《中國經(jīng)濟時報》上撰文指出，“國六條”細則新的內(nèi)容不多，應(yīng)該說是對“國八條”精神的一種細化，這種量化了的強制性規(guī)則出臺肯定會對國內(nèi)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生大的影響。國內(nèi)房地產(chǎn)市場的中低端產(chǎn)品如果越來越多，將改變目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展模式。
文章指出，這種影響可以從以下幾個角度來看。一是政府希望通過強制性方式來調(diào)整國內(nèi)不合理的住房結(jié)構(gòu)。這一條對房地產(chǎn)開發(fā)商來說是一個比較大的事，因為最重要的是政府向我們社會發(fā)出了一個十分強烈的信號。各地方政府應(yīng)該看到，如果今年這種強制性調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的政策不能夠落實，不能初見成效，甚至于遭到抵制，那么明年新的政策又會出臺。
二是我相信中央政府既然可以把我們的住房結(jié)構(gòu)調(diào)整細化量化，并通過土地拍賣與城市規(guī)劃來強制性執(zhí)行。這不僅具有操作性，也具有明確的強制性。因此，中央政府一定會讓這個政策認真履行，不能給予地方政府更多討價還價的空間。而且，該政策要想落實就一定要明確問責(zé)，對于那些敢于消極抵制者嚴厲處罰。
三是“國六條”細則將改變目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展模式。以往我們的模式是誰拿到土地，就由誰來決定建筑什么樣的房子。這就導(dǎo)致了開發(fā)商生產(chǎn)的住房越來越向高端產(chǎn)品靠攏。如果政府用細則、量化的方式把這個比例規(guī)定下來，那么未來國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商就得在一個限定的模式下進行開發(fā)，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的中低端產(chǎn)品也就會越來越多。
以前有人說過，房地產(chǎn)開發(fā)商生產(chǎn)的房子是給富人做的，窮人就不要進入到這個市場來。這里所指的“富人”如果是指有錢來購買，就當(dāng)然沒有多少錯，在市場中哪一個人不是通過貨幣支付來進行的？但如果這個“富人”是指有多少錢才進入這個市場，那么就大錯特錯了。因為，錢少一點的人也是有錢，要進入這個市場就是價格問題了。在現(xiàn)代文明社會中，居住是每一個公民基本的生存權(quán)利，因此，一個文明社會的政府都會生產(chǎn)絕大多數(shù)民眾有支付能力的住房，如美國。如果中低檔產(chǎn)品多了，價格自然會便宜，進入市場的民眾也就多了。我想這也是該政策之目的所在。
四是這樣強制性的方式來調(diào)整房地產(chǎn)市場住房結(jié)構(gòu)也會轉(zhuǎn)變中國居民以往的住房消費模式。在以前，國內(nèi)的房子做得越來越大，消費者也只能是被動地接受，購房面積越來越大，負擔(dān)也就越來越重。這就是房地產(chǎn)開發(fā)商幾年來制造的所謂“房奴”成因所在。而在中小套型的產(chǎn)品占主流時，不僅會使大套型產(chǎn)品的價格高于一般均衡的價格水平，也會讓中小套型的產(chǎn)品的價格均衡水平向下移。在這種情況下消費者住房模式就會發(fā)生很大的改變。比如在香港與日本，90平方米以下的住房占90%以上。
還有，住房產(chǎn)品面積的限制不僅能夠增加產(chǎn)品的供給，也能夠減少民眾對住房的需求。因為，住房面積限制在一個較小的范圍，在價格統(tǒng)一的情況下，每一套住房的總價格自然下降。還有以往生產(chǎn)一套住房的土地可以生產(chǎn)兩套住房時，供應(yīng)增加一倍而需求減少一倍。在這種情況下，整個房地產(chǎn)市場供求關(guān)系會發(fā)生很大的變化。整個房地產(chǎn)市場的價格也必然是向下行。當(dāng)然，若要人為操縱市場那是另外一回事。
文章指出，再就是住房按揭貸款首付比例提高的問題。這對當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的影響微乎其微。因為一般發(fā)達國家都是三成的首付比例。目前在國內(nèi)不少地區(qū)，個人住房按揭貸款比例早就在三成。因此，信貸政策差別化，不是用一個數(shù)據(jù)來劃一條標(biāo)準(zhǔn)，而是要采取多層次、多元化的標(biāo)準(zhǔn)。比如120平米以上什么價位的房子首付是多少，高端住房首付是多少。這樣通過信貸政策來調(diào)整房地產(chǎn)市場炒作作用就會大一些。當(dāng)然信貸政策最為重要的方面，是如何通過利率變化來調(diào)整房地產(chǎn)的供求關(guān)系，如何監(jiān)督房地產(chǎn)銀行信貸資金的易獲得性。這樣就可以增加炒作者的成本，減少對國內(nèi)房地產(chǎn)市場炒作。
