中新網(wǎng)6月12日電 據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，5日，南京自建房俱樂(lè)部在網(wǎng)上公布了101家樓盤(pán)民間版“房?jī)r(jià)成本清單”。按照這份成本清單測(cè)算，101家樓盤(pán)中，近7成樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格高出成本30%至50%，兩成樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格高出成本近100%。一石激起千層浪，該清單一出爐立刻引起多方熱議。
據(jù)了解，今年初，南京自建房俱樂(lè)部曾先后兩次在網(wǎng)上公布房?jī)r(jià)成本清單，公布的樓盤(pán)數(shù)達(dá)到30多個(gè)，在南京房地產(chǎn)市場(chǎng)引起不小的震動(dòng)，并受到市民普遍歡迎。這家俱樂(lè)部的新聞發(fā)言人邵角告訴記者，此次公布的房?jī)r(jià)成本清單與前兩次相比，在計(jì)算方式上更加標(biāo)準(zhǔn)化，誤差也更小，原因在于得到了許多業(yè)內(nèi)人士的支持。他說(shuō)，民間版“房?jī)r(jià)成本清單”參照了南京市物價(jià)局2003年開(kāi)始執(zhí)行的“南京市商品房作價(jià)辦法”。房?jī)r(jià)成本通過(guò)綜合成本累加法計(jì)算，即房?jī)r(jià)成本=土地使用權(quán)費(fèi)+住宅建造成本+住宅建造期間費(fèi)用+稅費(fèi)。
其中，土地成本是將地價(jià)攤?cè)胄^(qū)住宅建筑面積，得出商品房的地價(jià)成本；住宅建造成本=前期工程費(fèi)用+建筑+安裝工程費(fèi)用+設(shè)備附屬工程費(fèi)，多層為800元/平方米；小高層為1400元/平方米；高層為2000元/平方米；住宅建造期間費(fèi)用=管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用；稅金=銷(xiāo)售單價(jià)X(10-15)%。
據(jù)悉，6月5日公布的房?jī)r(jià)成本清單還將11個(gè)同一地塊同品質(zhì)的樓盤(pán)做了今昔對(duì)比，這些樓盤(pán)目前的價(jià)格與3年前相比，漲幅都超過(guò)50%。
而南京多家樓盤(pán)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)人卻表示，“民間版”房?jī)r(jià)成本清單并不全面。南京力聯(lián)集團(tuán)一位經(jīng)理說(shuō)，“民間版”房?jī)r(jià)成本清單的計(jì)算方式太過(guò)簡(jiǎn)單，其中遺漏了開(kāi)發(fā)商的科技投入、精裝修投入等，開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)、辦公等運(yùn)營(yíng)費(fèi)用也是他們無(wú)法統(tǒng)計(jì)到的。“民間版”房?jī)r(jià)成本清單只是一個(gè)樓盤(pán)成本的主體部分，尤其是對(duì)一些高檔樓盤(pán)的成本統(tǒng)計(jì)過(guò)低。
江蘇亞?wèn)|集團(tuán)一位負(fù)責(zé)人表示，按照“民間版房?jī)r(jià)成本清單”的算法，7成樓盤(pán)利潤(rùn)為30%。但一個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目從拿地、開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售，至少需要4年，分解到每一年則不足8%。
另一家樓盤(pán)的銷(xiāo)售經(jīng)理稱(chēng)，一個(gè)樓盤(pán)從立項(xiàng)到驗(yàn)收全過(guò)程要跑幾十個(gè)部門(mén)，周期長(zhǎng)而復(fù)雜，市場(chǎng)環(huán)境和原材料成本都處于變化中，其中還有難以計(jì)算的“灰色投入”。所以一個(gè)樓盤(pán)的真實(shí)成本只有開(kāi)發(fā)商清楚。
對(duì)上述質(zhì)疑，邵角介紹，房?jī)r(jià)成本清單與開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)投入和利潤(rùn)率不相干，只是告訴老百姓一個(gè)計(jì)算房?jī)r(jià)成本的方法。民間版本的土地成本，是從南京市國(guó)土局網(wǎng)站上獲得的。此次公布的101個(gè)樓盤(pán)的土地都是通過(guò)招投標(biāo)獲得，所以在土地投入上不會(huì)增加。而建設(shè)成本來(lái)自中國(guó)招商網(wǎng)，并結(jié)合了南京業(yè)內(nèi)人士的普遍經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)營(yíng)成本和規(guī)費(fèi)在業(yè)內(nèi)有大致的標(biāo)準(zhǔn)。“灰色投入”只會(huì)節(jié)省開(kāi)發(fā)商的成本，而民間版房?jī)r(jià)成本清單是按照正規(guī)操作程序來(lái)計(jì)算的，所以只會(huì)比開(kāi)發(fā)商的真實(shí)成本高。
“我們計(jì)算出來(lái)的大多數(shù)樓盤(pán)成本比市場(chǎng)價(jià)格至少低1000元。可能有誤差，但不超過(guò)10%。”邵角說(shuō)：“房?jī)r(jià)成本計(jì)算方式得到了不少業(yè)內(nèi)權(quán)威人士的肯定。”
邵角表示，近幾年，南京的房?jī)r(jià)上漲迅猛，漲幅排在全國(guó)前五位，而居民收入?yún)s排在20多位。南京自建房俱樂(lè)部是2004年底成立的一個(gè)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系的松散組織。俱樂(lè)部成員的70%來(lái)自與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)。俱樂(lè)部成立之初，是從自身利益出發(fā)，想以合作社的方式集資建房。因?yàn)榫銟?lè)部里許多會(huì)員是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，可在買(mǎi)房時(shí)也常常上當(dāng)受騙。2005年，媒體不斷要求公布房?jī)r(jià)成本清單，我們就考慮將俱樂(lè)部的性質(zhì)由自利性轉(zhuǎn)向公益性，決定利用本身的300多人，通過(guò)各種渠道收集房?jī)r(jià)成本信息公之于眾。（鄧華寧）
